Lors de la souscription d’un crédit immobilier, l’établissement bancaire demande à l’emprunteur de garantir le prêt. La garantie peut-être une hypothèque, un PPD (privilège de prêteur de deniers) ou encore de souscrire une caution auprès d’un organisme de cautionnement. Généralement, ces organismes sont des filiales internes au groupe bancaire. La caution est une sûreté personnelle, elle s’engage à prendre le relai en cas de défaillance de l’emprunteur dans le remboursement de son crédit.
Ainsi on peut se demander : comment fonctionne une caution bancaire ? Quel est le coût de cette garantie ? Quels sont les avantages et les inconvénients ?
Quel est le coût d’un cautionnement bancaire ?
Les frais d’une caution bancaire représentent environ 1.5% en moyenne du montant de l’emprunt. En effet, les conditions financières proposées dépendent de la société de caution.
Ainsi les frais de garanties d’une caution correspondent à :
- Une commission de caution correspondant soit à un pourcentage du montant du crédit soit à un montant forfaitaire.
- Une participation au fonds de garantie.
En revanche, certains organismes restituent une partie des sommes versées en fin de contrat, si aucun incident n’a été signalé. C’est le cas du crédit logement qui restitue environ 70% du versement au fond mutuel de garantie (FMG).
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une caution bancaire ?
Une caution bancaire ne nécessite pas de démarches administratives lourdes, contrairement à l’hypothèque qui est un acte notarié.
De plus, en cas de remboursement anticipé du crédit ou de revente du bien, l’emprunteur n’a pas à s’acquitter de frais de mainlevée. Il pourra même, selon l’organisme de caution, récupérer une partie des fonds versés initialement.
Par ailleurs, en cas de défaillance, la caution privilégie les règlements échelonnés avant d’avoir recours à une procédure judiciaire visant à saisir le bien.
Bon à savoir : Selon les conditions du contrat, lors d’un transfert de prêt il est également possible de transférer la caution bancaire.
En revanche, l’organisme de cautionnement peut refuser de garantir le prêt immobilier, obligeant l’acquéreur de se tourner vers d’autres garanties telles que l’hypothèque, le PPD ou le nantissement. C’est souvent le cas en l’absence d’apport personnel, si l’emprunteur est un indépendant, un sénior, ou encore qu’il a recours à un prêt aidé de l'État.
| Avantages | Inconvénients |
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À noter : Un garant personne physique peut être caution solidaire de l’emprunteur, bien que cette garantie soit considérée généralement comme insuffisante pour les établissements bancaires.
En tout état de cause, lors de l’achat d’un bien immobilier, il est conseillé d’être accompagné par des professionnels tels qu’un notaire ou avocat spécialisé qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur.
Comment fonctionne une caution bancaire ?
Bien qu’aucune loi n’exige de garantir un prêt immobilier, les banques demandent systématiquement une garantie afin de protéger leurs intérêts. Elle s’assure ainsi que le crédit accordé sera remboursé même en cas de difficulté financière de l’emprunteur.
Dans ce cas la caution bancaire est assurée par un organisme, filiale de la banque, des partenaires avec l’ensemble des banques françaises. Il est également possible de garantir son emprunt via une mutuelle, souvent réservée aux fonctionnaires ou encore une assurance.
En contrepartie de cette garantie, l’emprunteur doit s’acquitter d’une contribution à un fonds de garantie et d’une commission de caution. Ainsi, en cas de non-paiement des mensualités par l’emprunteur, le fonds prend en charge les échéances du prêt.
La banque est ainsi assurée d’être remboursée, d’autant que c’est l’organisme qui s’occupe des démarches à l’encontre du propriétaire défaillant.
En effet, si aucune solution amiable ne peut être envisagée, la caution procède à une inscription d’hypothèque judiciaire et ensuite à la saisie et à la vente du bien. La procédure étant entièrement à la charge du propriétaire défaillant.
Bon à savoir : Une société de caution peut tout à fait refuser un dossier si elle considère qu’il est trop à risque (financement d’un crédit à 110%, prêt à taux zéro ou prêt aidé). Dans ce cas, la banque demandera que le bien objet du crédit soit hypothéqué pour garantir le prêt.