Comment estimer un bien immobilier ?

L’estimation est une étape cruciale pour la vente de son appartement, maison, locaux, terrains…

La valeur vénale d’un bien immobilier n’a pas de définition légale, elle désigne le prix auquel un bien peut être vendu sur le marché en comparant la valeur des biens similaires déjà vendus dans le secteur.

En matière fiscale, l’expertise d’un bien est utilisée pour calculer les droits de succession, de donation ou bien l’impôt de solidarité sur la fortune.

Plusieurs critères doivent être pris en compte pour déterminer un prix de vente juste. 

Dans ce cas, comment évaluer son bien en vue de le vendre ? Quels sont les critères à prendre en compte ? Comment connaître le prix aux mètres carrés ? Comment estimer un logement en location, un local commercial ou un terrain ?

En effet, l’estimation d’un bien doit être faite de manière objective et au juste prix.

Deux erreurs sont couramment faites par les propriétaires lorsqu’ils souhaitent vendre un logement :

• De surévaluer leur appartement ou maison, laissant leur affection pour leur bien prendre le dessus sur sa valeur réelle.
• De calculer le prix de vente en fonction d’une future acquisition.

En surévaluant son bien, le propriétaire risque de ne pas le vendre. Un bien au prix du marché se vend en général dans les 3 mois.

En revanche, en le sous-évaluant, le vendeur risque de se voir redresser par le fisc. En effet, l’administration calcule les impôts et les taxes sur le prix de vente et ils peuvent le réévaluer en comparant des biens semblables vendus précédemment. (Cass. com., 20 février 2019, n° 17-24.593). De plus, dans le cas d’une erreur conséquente , intenter une action en rescision est une procédure longue et complexe.

C’est pourquoi il est important que l’estimation soit faite en tenant compte du marché et des ventes similaires.

Le critère principal est la situation géographique du bien. En effet, des différences de prix aux mètres carrés sont parfois significatives entre deux quartiers. 

Plusieurs éléments extérieurs sont à prendre en compte dans l’évaluation du prix de vente :

• L’environnement,
• La notoriété du quartier,
• Les commerces de proximité,
• Les écoles, 
• La sécurité,
• Les transports.

Les caractéristiques du bien et de l’immeuble rentrent dans les critères de l’estimation, comme :

• La vue,
• L’orientation,
• L’étage,
• L’agencement, 
• La surface,
• L’état général,
• La qualité de la construction.

Ainsi, les professionnels de l’immobilier analysent ces éléments et appliquent des décotes ou surcotes pour déterminer le prix.

Les experts immobiliers connaissent le prix du marché local. Cependant, en tant que particulier vous pouvez consulter un service en ligne élaboré par la direction générale des finances publiques appelé Patrim. Il recense les transactions immobilières dans toute la France.

Ce service est accessible sur le site des impôts dans votre espace particulier en sélectionnant la rubrique « données publiques ». 

Sans être un outil d’estimation en ligne, il pourra vous donner une idée des prix pratiqués près de chez vous.

Vous pouvez aussi consulter le site notaires.fr. En effet, depuis le Décret 2013-803 du 03/09/2023, les notaires doivent transmettre au Conseil supérieur du notariat, les éléments relatifs à une vente et notamment le prix. 

Par ailleurs, l’administration fiscale met à disposition les informations concernant les valeurs foncières des cinq dernières années. Elles sont consultables sur le site Demande de valeur foncière (DVF)

Pour finir, de nombreux sites recensent les prix aux mètres carrés pratiqués dans toute la France et proposent des estimations en ligne. Cependant, ils ne remplacent pas l’avis d’un professionnel de l’immobilier, qui vous apportera une expertise précise de votre propriété.

La valeur vénale d’un logement occupé subit une décote qui dépend de plusieurs critères :

• La durée du bail : plus la date de fin de bail est éloignée, plus la décote est importante.
• Le montant du loyer : pour une décote moindre, le loyer doit être au prix du marché.
• L’âge du locataire : donner congé à un locataire de plus de 65 ans rend l’opération délicate. 

De plus, la décote varie selon le type de logement :

• Les locations meublées : aucune décote particulière, le logement peut être récupéré rapidement sur ces baux de 9 mois à un an.
• Les studios : souvent un bien qui intéresse les investisseurs, la décote dans ce cas est limitée (entre 5 % et 10 % environ)
• La location vide : Selon les critères décrits précédemment, la décote pourrait se situer entre 10 % et 15 %.
• La location loi de 1948 : Ce type de logement peut atteindre des décotes allant jusqu’à 50 %. En effet, le locataire est souvent âgé, le loyer est généralement bas, et de nombreux travaux sont souvent à prévoir.

Comme pour un logement, l’emplacement est primordial pour estimer la valeur d’un local, tout comme l’état général, les aménagements, les annexes et la rentabilité.

En plus de ces critères d’évaluation, le professionnel estime la valeur du bien en fonction du marché et des loyers perçus ou estimés.

Afin d’avoir une première idée du prix, ils multiplient par 10 le loyer annuel net hors taxes. Par la suite, ils tiennent compte des autres variables et du marché.

L’estimation d’un terrain, en plus de vérifier les prix des terrains vendus, il convient d’obtenir des informations sur le terrain lui-même afin de pouvoir évaluer un prix au mètre carré, notamment :

• les informations cadastrales, le plan local d’urbanisme et les certificats d’urbanisme afin de connaître la nature du terrain (constructible ou non)
• La viabilisation : le raccord aux réseaux est essentiel dans l’appréciation de la valeur
• La nature du sol : notamment pour les terrains agricoles

Et comme tous les autres biens, l’emplacement et l’orientation jouent aussi un rôle important dans l’évaluation du prix.

L’estimation est une étape essentielle tant pour la vente que pour l’évaluation de son patrimoine. Il convient de fixer un prix juste, réel et sérieux afin de ne pas surévaluer ou de sous-évaluer son bien. Pour cela, il est important de vérifier les ventes réalisées dans votre secteur et de garder à l’esprit que le critère principal reste l’emplacement. 

Pour connaître la valeur de votre bien, l’intervention d’un  professionnel de l’immobilier  reste la solution idéale. Il connaît en effet, les tendances du marché local, et grâce à son expérience, son expertise sera objective. Il pourra également vous apporter des conseils pour améliorer votre bien et mettre toutes les chances de votre côté pour le vendre dans les meilleurs délais.