Les caractéristiques d’une vente immobilière sont différentes selon le type du bien vendu.
En effet, même si les contrats de vente, sauf exception, respectent les mêmes règles de conditions de fonds et de formes, les formalités et obligations à accomplir pour vendre un bien immobilier diffèrent selon leur nature (maison individuelle, appartement, terrain, logement loué, immeuble à rénover…).
Par ailleurs, certaines opérations atypiques comme la location-accession, la vente à réméré, le viager sont des investissements immobiliers qui ont des spécificités à connaître avant de s’engager.
Tour d’horizon des différents types de ventes, de leurs caractéristiques, des formalités à accomplir et des obligations des vendeurs et acquéreurs.
Vente immobilière et diagnostics techniques
Des diagnostics techniques immobiliers sont obligatoirement annexés à la signature d’un compromis et de l’acte authentique.
Le manquement de cette obligation d’informations de la part du vendeur engage sa responsabilité et il ne pourra pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.
Ainsi, cette formalité s’applique à la plupart des opérations immobilières, location comme vente. Cependant la liste diffère selon le type de bien, l’année de construction, la zone géographique.
Le DDT (dossier de diagnostic technique) remis à l’acquéreur contient les pièces suivantes :
- La loi carrez : certificat de superficie
- Le DPE : diagnostic de performance énergétique
- L’ERP : l’état des risques et pollutions
- L’état des nuisances sonores aériennes
Les diagnostics suivants sont obligatoires selon la date de construction et la zone géographique du bien :
- État de l’installation électrique et/ou gaz : uniquement pour les installations de plus de 15 ans
- Un Diagnostic amiante : pour les constructions d’avant 1er juillet 1997
- Le CREP : le constat de risque d’exposition au plomb : pour les constructions d’avant 1949.
- Le diagnostic termites : obligatoire selon que le bien est situé dans une zone géographique à risque.
Ces rapports doivent être effectués par un diagnostiqueur certifié pour être valable.
Loi Alur et vente d’un logement : de nouvelles obligations !
La loi Alur a réformé le domaine de l’immobilier en imposant aux vendeurs et professionnels de l’immobilier plus de transparence envers l’acquéreur.
Ces modifications portent notamment sur la vente de lots en copropriété. En effet, un vendeur en plus des diagnostics précités, doit fournir aux acheteurs un nombre important de documents concernant la copropriété.
Appelé Pack Alur ou Pack vendeur, ces pièces sont annexées à la promesse de vente en une seule fois. En effet, le délai de rétractation ne commencera à courir qu’à partir du moment où l’acquéreur aura tous les documents en sa possession.
Ce dossier comporte les informations sur l’organisation, l’état général de l’immeuble et la situation financière de la copropriété.
En plus de ces nouvelles obligations, elle a renforcé la protection du locataire en ajoutant des délais supplémentaires lors de la vente d’un bien loué.
Quelles sont les formalités de la vente d’un appartement ?
Pour vendre un appartement en copropriété, le propriétaire du logement doit respecter certaines obligations et ce dès l’annonce immobilière.
Les documents obligatoires indiqués ci-dessus doivent être fournis à l’acheteur pour sa parfaite information.
Plusieurs formalités particulières à la vente d’un lot s’appliquent tout au long de la procédure de vente. En effet, les relations sont étroitement liées entre notaire et syndic.
Le rôle du syndic est important dans toutes les phases de la vente. Il a pour obligation de fournir toutes les informations de la copropriété, établir un état daté afin de permettre la répartition des charges entre vendeurs et acquéreurs lors de la transaction.
Le notaire quant à lui doit notifier le transfert de propriété et envoyer un avis de mutation afin de permettre au syndic d’effectuer une opposition dans le cas où le copropriétaire vendeur serait en situation d’impayés.
Cas particulier d’un logement loué
Un propriétaire peut décider de vendre son logement occupé. Il n’est pas obligé de donner congé à son locataire, dans ce cas ce dernier ne sera pas prioritaire, sauf exception.
Cependant, le prix de vente d’un appartement ou une maison louée subit une décote qui peut être conséquente selon le type du logement, l’année de construction, l’âge du locataire et la durée du bail.
L’acheteur intéressé par cet investissement calcule le rendement locatif du bien.
Cependant dans le cas où il souhaiterait y habiter ou le revendre, il devra patienter au minimum deux ans après la date d’achat. Art 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
La vente de terrain : les règles d’urbanisme à respecter
Un propriétaire qui souhaite vendre son terrain doit connaître sa nature, à savoir s’il est constructible ou non.
L’obtention d’un certificat d’urbanisme est indispensable avant la mise en vente. Tout comme les diagnostics suivants :
- L’état des servitudes « risques » et informations sur les sols
- Une étude géotechnique : devenue obligatoire depuis le 1er octobre 2020
- L’état des nuisances sonores aériennes
- L’état des risques et pollutions
La vente d’un terrain est une opération complexe, régie par le code de l’urbanisme et de la construction. En effet, le propriétaire peut devoir réaliser des travaux de viabilisation afin de rendre son terrain plus attractif. Par ailleurs, un géomètre expert peut être indispensable pour évaluer la superficie exacte en effectuant un bornage afin que l’estimation du terrain soit précise.
La vente d’un immeuble à rénover : une opération immobilière complexe
Vendre un immeuble à rénover (VIR) est une opération souvent effectuée par des investisseurs immobiliers tels que les marchands de biens. Elle concerne les immeubles à usage d’habitation ou mixte.
Le vendeur devra s’occuper du suivi du chantier tel un maître d’œuvre et devra choisir les entreprises qui réaliseront les travaux.
De plus, les parties devront faire appel à un architecte qui aura pour mission de certifier l’achèvement des travaux, de vérifier la répartition du prix de vente de l’immeuble, et de permettre le paiement à la fin des travaux.
Il est important de souligner que les travaux ne doivent pas être une restructuration complète de l’immeuble afin de ne pas être assimilés à une VEFA (vente en futur d’achèvement).
L’acquéreur de son côté devra régler les travaux au fur et à mesure de leur avancement, le solde étant à régler à la réception si aucune malfaçon n’est constatée.
En tout état de cause, cette opération immobilière complexe nécessite d’être accompagnée par des experts immobiliers afin de profiter de leurs conseils.
La location-accession : l’investissement idéal pour les primo-accédants !
La location-accession permet à un acheteur d’occuper un logement en tant que locataire durant une période de jouissance définie au contrat. Il verse alors une redevance au propriétaire vendeur jusqu’à la date de la levée d’option. Cette vente immobilière est régie par la loi 84-595 du 12 juillet 1984.
Cet investissement peut être financé par des prêts conventionnés par l'État, comme le PSLA (prêt social location-accession) et le PTZ (prêt à taux zéro).
Ces crédits sont accordés à des organismes comme les HLM, ou promoteurs afin de financer la construction d’immeuble ou l’achat de logement neuf.
Pour obtenir ce prêt, ils doivent demander un agrément préfectoral et signer une convention.
La vente avec faculté de rachat ou à réméré : une opération ancienne !
La vente avec faculté de rachat est peu utilisée. En effet, cette opération immobilière atypique est régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil.
Elle permet à un vendeur de racheter le bien vendu en remboursant à l’acquéreur le prix de vente. Il aura 5 ans maximum pour exercer son droit de rachat.
Cette opération peut avoir un intérêt dans le cas où le vendeur a besoin de se procurer des fonds et pour l’acheteur cela peut être un investissement intéressant à court terme.
Cependant, il est essentiel de prendre certaines précautions pour que ce type de vente ne soit pas requalifié de contrat pignoratif. C’est le cas lorsque le prix de rachat est supérieur au prix de vente initial.
La vente en viager : un contrat de vente aléatoire !
Le viager est une opération immobilière particulière régie par les Articles 1968 et suivants du Code civil.
En effet, le prix d’acquisition final est une variable inconnue.
L’acquéreur s’engage à verser une rente viagère jusqu’au décès du vendeur qui lui garde un usufruit ou un droit d’usage sur son logement.
Un bouquet correspondant à une partie du prix de vente est versé le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
L’intérêt est certain pour le vendeur qui perçoit ainsi une rente mensuelle. L’acheteur quant à lui prend le risque d’un investissement à perte.
Vente Immobilière : Une réglementation adaptée selon la nature du bien !
Une opération immobilière est caractérisée par une réglementation propre selon la nature du bien mis à la vente ! En effet, il convient de connaître les particularités de chaque contrat de vente. Les obligations d’informations et les clauses de la promesse d’achat ou de l’acte authentique seront différentes selon que ce soit la vente d’une maison, d’un lot en copropriété, d’un terrain, d’un immeuble à rénover, d’une location accession, d’un viager ou d’une vente à réméré !
Quel que soit votre projet, être accompagné par un professionnel de l’immobilier comme une agence, un notaire, ou un avocat spécialisé s’avère essentiel. En effet, ils sauront vous guider pour que votre vente ou votre investissement soit réalisé dans les règles de l’art, en respectant les obligations, les caractéristiques et les formalités de chaque type de transaction.