Qu’est-ce que la location-accession à la propriété immobilière ?

La location-accession est régie par la loi 84-595 du 12 juillet 1984. Ce type de vente immobilière permet à un accédant d’acheter son logement après l’avoir occupé en tant que locataire.

Le vendeur s’engage donc à transférer la propriété de son bien après une période de jouissance durant laquelle l’acheteur s’acquitte d’une redevance périodique comme un loyer, jusqu’à la date de la levée d’option.

Un contrat de location-accession, appelée aussi « location-vente » peut concerner n’importe quel type de bien, comme un appartement, une maison, un immeuble à usage d’habitation ou mixte, achevé ou en construction à la date de la signature.

Ainsi, on peut se demander : quelles sont les caractéristiques de cette accession progressive à la propriété ? Comment financer une location-accession ? Quelles conséquences en cas de résiliation de la location-vente ? Quelles sont les conditions du transfert de propriété ?

Un contrat préliminaire peut précéder le contrat de location-vente comme le stipule l’article 3, al 1 de la loi du 12-7-1984 : « Le contrat de location-accession peut être précédé d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie effectué par l’accédant à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à l’accédant un immeuble ou une partie d’immeuble.

Ce contrat doit comporter les indications essentielles prévues à l’article 5, sa durée maximale de validité et l’indication que les fonds déposés en garantie seront, à la signature du contrat, restitués à l’accédant ou imputés sur les premières redevances. Faute d’indication dans le contrat préliminaire, les fonds seront restitués à l’accédant. »

En effet, l’avant-contrat doit indiquer les mêmes mentions que le contrat définitif sous peine de nullité.

Le contrat définitif de location-accession est quant à lui un acte authentique qui doit être publié au fichier immobilier. Si le bien est un lot de copropriété, le syndic doit en être aussi informé.

Ainsi pour être valable la location-vente doit mentionner les éléments suivants :

• La description de l’immeuble ;
• Le prix de vente  et les modalités de paiement ;
• L’intention de l’accédant de payer le prix, à l’aide ou non d’un prêt immobilier (hors versement de la redevance) ;
• La date d’entrée en jouissance et le délai d’option ;
• Les conditions anticipées de résiliation du contrat ;
• Le montant, la périodicité, éventuellement les modalités de révision de la redevance ;
• Les modalités de calcul des restitutions et indemnités ;
• La nature de la garantie de remboursement ;
• Le descriptif des charges et leur montant ;
• L’absence de maintien dans lieux en cas non-levée d’option ou de résolution du contrat sous réserve des dispositions de l’article 9 de la Loi n° 84-595 ;
• Les assurances

Par ailleurs, un état des lieux est effectué soit à la remise des clés, soit à la signature du contrat si l’acheteur habite déjà le logement. De même s’il est annulé, un état des lieux de sortie est établi.

Pour financer une location-accession, il est possible d’avoir recours à un prêt conventionné appelé PSLA (prêt social location-accession). Ce crédit a été créé pour faciliter l’achat d’un logement par les ménages modestes, il n'est donc pas nécessaire d’avoir un apport initial, mais il est régi par des conditions de ressources.

Ce prêt est accordé à des opérateurs tels que des organismes HLM, SEM ou promoteurs afin de financer l’acquisition de logement neuf ou en cas de construction d’immeubles.

Pour bénéficier de ce crédit, les opérateurs doivent obtenir un agrément préfectoral et signer une convention. Les documents à fournir pour obtenir cet agrément sont listés dans l’Arrêté du 12 novembre 2020.

Le prêt obtenu par l’opérateur est alors transféré à l’acheteur lors de la transaction définitive.

Le paiement du solde de la vente intervient généralement au moment de la levée d’option ou du transfert de propriété, déduction faite de la fraction incluse dans la redevance.

L’acheteur peut vouloir effectuer un paiement par anticipation, si le montant dépasse 50 % du prix de vente, la garantie de remboursement ne pourra pas être utilisée. Dans le cas où il règle la totalité du solde, il devient immédiatement propriétaire.

Par ailleurs, le prix peut être révisé en utilisant l’indice de référence des loyers. Le calcul se fait entre l’indice paru le jour de la signature du contrat et celui publié à la date de la levée d’option. La révision s’effectue uniquement sur la fraction restante due après chaque versement du loyer.

Dans le cas où des travaux importants doivent être réalisés (supérieur à 10 % du prix), le vendeur peut éventuellement proposer une modification des charges et une réévaluation du prix de vente.

Un contrat de location-vente peut être résilié dans les cas suivants :

• Absence de transfert de propriété : l’acquéreur décide de ne pas lever l’option ou il n’a pas obtenu son prêt pour payer le solde. En effet, la condition suspensive d’obtention du prêt doit être réalisée à la date du paiement indiqué au contrat. 
• L’accédant ou le vendeur n’ont pas respecté leurs obligations respectives.

Dans le cas d’une résiliation décidée par l’acheteur, ce dernier ne bénéficie pas du maintien dans les lieux, sauf si une clause est insérée au contrat.

Cependant, si l’annulation de la location-accession est consécutive à un manquement du vendeur, l’accédant peut alors rester dans le logement pour une durée égale ou supérieure à 3 mois à compter soit de la résiliation, soit de la date de la levée d’option.

À la suite de la résiliation, les sommes versées par l’acquéreur correspondant à la partie du prix de vente doivent lui être remboursées dans les 3 mois à compter de son départ du logement. Ces sommes doivent être obligatoirement garanties.

Le vendeur doit trois mois avant la date prévue au contrat, notifier à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception qu’il peut lever l’option. 

Lorsque l’option est levée ou l’intégralité du solde réglée, la transaction est finalisée devant notaire. Il doit être publié au service chargé de la publicité foncière. 

Ainsi l’acquéreur devient propriétaire du bien aux yeux de tous.

La location-accession  permet aux promoteurs, ou autres opérateurs, grâce à des prêts réglementés et aides de l'État de financer des travaux ou une construction, tout en permettant à un ménage aux revenus intermédiaires de devenir propriétaire. Ainsi, ce dispositif contribue à développer le marché immobilier dans les zones tendues.

Il convient de faire appel à des professionnels de l’immobilier spécialisés tel que notaire ou avocat pour réaliser cette opération immobilière spécifique. En effet, ils pourront vous apporter des conseils et vous accompagner tout au long de cette transaction.