Auparavant appelé « vente à réméré » ce type de vente immobilière est régi par les articles 1659 à 1673 du Code civil. Cette opération permet à un vendeur de racheter le bien vendu, dans un délai imparti, en remboursant à l’acquéreur le prix de vente, les frais et les éventuels travaux qui auraient augmenté la valeur du logement.
L’intérêt de cette opération est de pouvoir se procurer des fonds sans être obligé de les rembourser. Dans ce cas, le vendeur perd définitivement la propriété de l’immeuble vendu.
Mais quelles sont les caractéristiques de cette vente ? Dans quelles conditions s’effectuent l’acte de rachat ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une vente à réméré ?
Quelles sont les caractéristiques de la vente avec faculté de rachat ?
Le pacte de vente avec rachat est soumis à la réglementation des contrats synallagmatiques et doit être signé devant notaire.
La faculté de rachat doit être indiquée dans l’acte de vente pour être valable.
Par ailleurs, une clause peut être insérée dans le contrat, précisant que le vendeur est tenu à certaines obligations, comme le règlement d’un loyer en cas d’occupation du logement, sous peine de nullité de l’option de rachat.
En ce qui concerne le délai de rétractation, il concerne uniquement l’acquéreur non professionnel. (Article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation). En effet, le vendeur ne pourrait se prévaloir d’un tel droit lors de l’exercice du rachat.
Une durée de la faculté de rachat est indiquée dans l’acte, et ne doit pas dépasser cinq ans.
La vente avec la faculté de rachat doit être publiée au fichier immobilier comme toute vente immobilière.
Par ailleurs, le vendeur a toujours la possibilité de renoncer à son droit de rachat, la renonciation peut être expresse, tacite à titre gratuit ou onéreux selon les clauses stipulées dans le contrat.
L’acheteur du bien est pleinement propriétaire jusqu’à ce que le vendeur exerce son droit de rachat.
Les conditions d’exercice de l’acte de rachat
Le vendeur déclare son intention d’exercer ses droits en le notifiant à l’acquéreur avant la date prévue dans le contrat par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier.
Pour récupérer le bien vendu, il doit rembourser à l’acquéreur le prix de vente. À ce montant, peuvent s’ajouter des frais d’actes et de travaux.
Afin d’enregistrer l’acte, le vendeur devra s’acquitter d’un droit fixe de 125 € dans le cas où le rachat se passe dans les conditions prévues.
Le transfert de propriété est immédiat lorsque le règlement a été effectué.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’une vente à réméré ?
Le vendeur aura recours à ce type de vente atypique dans le cas où il se retrouve dans une situation financière délicate et qu’il est dans l’incapacité de faire un crédit.
En effet, avoir recours à ce type d’opération peut être une solution pour sortir d’un plan de surendettement mis en place par la banque de France et permettre ainsi de rembourser un crédit en cours ou d'éventuelles dettes et éviter une saisie immobilière.
Un investisseur pourra trouver un intérêt dans le cas d’un investissement immobilier à court terme, notamment si le vendeur devient son locataire, il pourra ainsi percevoir des loyers sous forme d’indemnité d’occupation.
Attention : Il convient de prendre les précautions nécessaires pour que le contrat ne soit pas requalifié en contrat pignoratif. En effet, c’est le cas lorsque le prix de rachat est supérieur au prix de vente initial, et ce afin de dissimuler un gage immobilier, un prêt ou un pacte commissoire interdit par l’art 2459 du Code civil lorsqu’il s’agit de la résidence principale du vendeur.
Fiscalement, la vente à réméré est taxée de la même manière que toute autre vente.
En effet, dans le cas où le bien vendu n’est pas la résidence principale du vendeur, il devra s’acquitter éventuellement d’une plus-value immobilière. Cependant, en tant que vendeur particulier, il pourra demander la restitution totale ou partielle de l’impôt correspondant. (BOI-RFPI-PVI-10-30 n° 30).
L'acquéreur, tant qu’il est propriétaire, devra quant à lui l’intégrer dans la déclaration d’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
La vente avec faculté de rachat : un investissement immobilier atypique !
Cette opération immobilière est rarement utilisée dans le quotidien du fait de ses caractéristiques particulières.
En effet, cet investissement immobilier à court terme peut être intéressant pour un investisseur et peut permettre au vendeur de récupérer une trésorerie rapidement dans le cas où sa situation ne lui permet pas de faire un crédit, et ce malgré les charges qui peuvent lui être imputées.
C’est pourquoi, lors d’une vente à réméré, être accompagné par des professionnels de l’immobilier tels que notaire, avocat, agence ... est essentiel. Ils vous apporteront leurs conseils et leur expérience dans le cadre d’une vente immobilière.