La vente en viager : les règles à connaître !

La vente en viager est une opération immobilière particulière qui consiste à un vendeur d’acquérir un bien en contrepartie du versement d’un bouquet et d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
Sophie NOARO - Responsable du contenu
Sophie NOARO
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Publié le :
7 septembre 2021
Temps de lecture :
6 min

Ce qu'il faut savoir sur la vente en viager

Une vente en viager est soumise au droit commun et comme toutes ventes immobilières, elle doit respecter les conditions de fonds et de forme.

On distingue deux types de vente en viager, le viager libre (pleine propriété) et le viager occupé (nue-propriété).

Le principe de cette opération est que le propriétaire vendeur, appelé crédirentier reçoit du vendeur, le débirentier, une rente viagère (arrérages) jusqu’à son décès. Ce type de vente est régie par les Articles 1968 et suivants du Code civil. 

Quels sont les différents types de viagers ? Quelles en sont les particularités ? Comment calculer une rente viagère ? Qu’est-ce que la clause résolutoire ? Comment sont réparties les charges entre les parties ?

Quels sont les différents types de viagers ?

Lors d’une acquisition en viager libre, le débirentier acquiert la pleine propriété du logement, appartement ou maison,  à la signature de l’acte authentique devant notaire. Il peut ainsi en disposer librement pour y habiter ou le louer.

En revanche, pour un achat en viager occupé, le crédirentier conserve l’usufruit, c’est-à-dire qu’il peut continuer à l’habiter ou le louer.

À savoir : si le vendeur ne conserve que le droit d’usage et non l’usufruit, il ne pourra pas louer le logement et percevoir les loyers.

Quelles sont les particularités d’une vente en viager ?

On peut considérer cette vente comme aléatoire dans le sens que le montant total de l’acquisition est inconnu. En effet, tout dépendra de la durée de vie et de l'âge du vendeur. Cependant, des règles spécifiques entourent cette opération immobilière, notamment : 

  • La rescision pour lésion ne s’applique pas contrairement à la vente immobilière classique. En effet, le crédirentier ne pourra pas solliciter une action afin d’annuler la vente.
  • Par ailleurs, la vente en viager ne doit pas être une donation déguisée. En cas de présomption de donation à des héritiers directs, elle sera considérée comme une donation hors part successorale.
  • L’acheteur ne peut pas bénéficier des dispositions du code de la consommation visant à protéger l’acquéreur emprunteur.

Par ailleurs, la vente peut être frappée de nullité dans certains cas, à savoir : 

  • Le décès du vendeur doit être imprévisible. Le crédirentier ne doit pas être atteint d’une maladie connue à la date de la signature de la promesse de vente. De même si le décès survient dans les 20 jours la vente est considérée comme nulle.
  • Lorsque le prix de vente est échelonné en rente viagère, il ne constitue alors qu’une modalité de paiement et ne peut être considéré comme un contrat aléatoire.

À noter : aucune date de cession de versement de la rente ne doit être prévue au contrat. En effet, cette condition pourrait être qualifiée de pacte sur succession future, ce qui est interdit.

Comment est calculée une rente viagère ?

En règle générale, une partie du prix de vente est versé à la signature de l’acte authentique chez le notaire, c’est ce qu’on appelle le bouquet. 

Par la suite, la rente correspondante au solde du prix de vente se calcule en fonction des critères suivants :

  • Des avantages laissés au crédirentier : usufruit, droit d’usage et d’habitation
  • De l’espérance de vie du vendeur et de son état de santé
  • Le type de viager : la rentabilité du bien ne sera pas la même si c’est un viager libre ou occupé. 

Le principe de liberté pour le calcul du montant des arrérages est de mise, cependant attention à ce qu’il soit cohérent pour que la vente ne soit pas nulle ou requalifiée en donation ou prêt usuraire. En effet, comme toute vente le bien doit être à un prix réel et sérieux.

Pour fixer le prix de la rente, les parties peuvent s’appuyer sur des barèmes. En effet, des compagnies d’assurance ou la caisse nationale de prévoyance mettent à disposition des tableaux indiquant la rente viagère versée au vendeur dans le cas d’un placement de son patrimoine immobilier. Attention toutefois de tenir compte des intérêts et frais appliqués par ces organismes.

Par ailleurs, l’acheteur est tenu de réviser la rente annuellement en appliquant une indexation minimale, à moins qu’une clause de révision soit prévue au contrat, dans ce cas l’indice utilisé est généralement l’indice des prix à la consommation publié par l’INSEE.

Le tableau des majorations légales forfaitaires est publié par arrêté ministériel chaque année.

Paiement de la rente viagère et clause résolutoire.

L’acheteur doit payer un bouquet à la signature de l’acte authentique chez le notaire et la rente pendant toute la durée de vie du vendeur.

Cependant le crédirentier ne bénéficie pas d’une résolution de plein droit en cas de non-paiement de la rente par son débirentier. C’est pourquoi il est essentiel d’insérer les clauses résolutoires au contrat, à savoir :

  • La clause résolutoire simple : La résolution de la vente se fait par voie judiciaire et le juge tient compte de la situation du débirentier. Un délai de paiement peut ainsi lui être accordé.
  • La clause résolutoire de plein droit : les parties ont généralement recours à cette clause. Dans ce cas, en cas de non-paiement, le contrat est résilié de plein droit sans que le juge ait un pouvoir d’appréciation, il ne peut que constater le non-respect des modalités du contrat et prononcer sa résolution. 

Les modalités de la mise en œuvre de ces clauses sont généralement prévues au contrat. Le crédirentier doit alors faire délivrer un commandement de payer au débirentier en indiquant le montant des impayés et un délai pour recouvrer cette somme. Si la dette n’est pas recouverte par le débirentier, la résolution de la vente pourra être exigée.

En conséquence de la résolution du contrat, il est souvent admis que les arrérages réglés par l’acheteur soient acquis par le vendeur à titre de dommages et intérêts en plus de la restitution du bien vendu.

Comment sont réparties les charges ?

La répartition des charges entre acquéreur et vendeur peut être précisée dans le contrat de vente.

Cependant, en l’absence de précisions, il est courant que les charges et travaux soient répartis ainsi :

  • Viager avec usufruit : Dans le cas où le vendeur occupe le logement, il s’acquitte des charges, réparations et entretiens courants, de la taxe d’habitation et foncière. Les grosses réparations étant prises en charge par l’acheteur
  • viager avec droit d’usage : la taxe foncière est à la charge de l’acheteur. La réparation des travaux et charges doit être impérativement prévue à la signature.

Dans le cas d’un viager libre, toutes les dépenses, taxes et travaux sont à la charge de l’acheteur.

Le viager : un avantage pour le vendeur !

Cette opération immobilière a un intérêt certain pour le vendeur. Il dispose ainsi de fonds immédiats à la signature de l’acte en plus d’une rente mensuelle. Beaucoup plus intéressant qu’un prêt viager hypothécaire, d’autant quand le vendeur n’a pas d’héritiers ou une faible pension. À noter tout de même que les rentes viagères sont à intégrer à la déclaration sur les revenus, après un abattement calculé selon l’âge du crédirentier.

Cependant, acheter en viager peut s’avérer être une opération coûteuse. Afin d’évaluer les risques de cet investissement, il convient de demander des conseils à un expert immobilier tel qu’un avocat, notaire, ou des agences immobilières qui détiennent l’exclusivité de ce type de vente.

Mise à jour le : 7 septembre 2021
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