Un propriétaire bailleur peut souhaiter vendre son logement loué sans attendre la fin du bail.
Dans ce cas, un congé pour vente n’est pas nécessaire et le locataire en place n’est pas prioritaire sauf exception.
En effet, le droit de préemption du locataire intervient lorsqu’un congé pour vente lui a été délivré. Il a deux mois pour faire connaître son intention d’achat au bailleur.
On peut donc naturellement se demander : comment estimer un bien loué ? Quelles sont les formalités à accomplir ? Dans quel cas un locataire est-il prioritaire ? Quels sont les effets de la vente ? Comment donner congé au locataire après l’acquisition du bien ?
Quelles sont les formalités à accomplir ?
Dans le cas d’une vente de l’appartement ou maison occupé, si aucun congé pour vente n’est délivré, alors aucune formalité n’est à effectuer envers le locataire en place. Seules les obligations habituelles dans le cas d’une vente immobilière sont à accomplir.
Cependant, il convient d’en informer le locataire qui pourra d’une part être intéressé par l’achat du logement, et d’autre part pour l’organisation des visites.
Cependant, l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 indique que la clause d’un bail : « Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables… » est réputée non écrite.
Ainsi, il convient de trouver un arrangement avec le locataire qui a tout de même l’obligation de laisser l’accès au logement. En revanche, vous ne pourrez pas lui demander de vous laisser un double des clés.
Dans quel cas le locataire est-il prioritaire ?
Si aucun congé pour vente n’est délivré, le locataire n’est pas prioritaire pour l’achat du logement.
Cependant, lorsqu’il s’agit d’une « vente à la découpe », le locataire bénéficie d’un droit de préemption. Exceptionnellement, le locataire d’un logement mis en vente pour la 1re fois après la division d’un immeuble devient prioritaire pour l’acheter même si aucun congé n’a été notifié.
C’est le cas, en général, d’un propriétaire d’un immeuble entier qui souhaite vendre par lot et de ce fait il doit établir un état descriptif de division et passer sous le statut de copropriété.
Comme stipulé dans l’article 10 de la loi du 31/12/75, le bailleur doit donc informer les locataires par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification vaut offre de vente au profit de son destinataire.
Ainsi le propriétaire aura l’obligation de mentionner les éléments suivants sous peine de nullité :
- Le prix
- Les conditions de vente
- Et les 5 premiers alinéas de l’art 10 de la loi de 1975
Le locataire bénéficie d’un délai de 2 mois pour accepter l’offre.
Dans le cas où il accepte l’offre, la vente doit être réalisée dans les deux mois, ou quatre mois s’il a recours à un prêt.
S’il ne souhaite pas acquérir le bien, il devra quitter l’appartement avant l’échéance du contrat de bail. En revanche, il peut partir à tout moment sans avoir à respecter un préavis.
À noter : le locataire bénéficie d’un nouveau droit de préemption d’un mois, si le propriétaire vend à un montant inférieur.
Par ailleurs, le locataire est également prioritaire lorsqu’une clause de préférence est insérée au bail.
Quels sont les effets de la vente ?
Le vendeur doit transmettre à l’acheteur les éléments concernant le locataire, à savoir :
- Le dépôt de garantie : le nouveau bailleur devra rembourser le dépôt de garantie au départ du locataire.
- Le contrat de location et ses annexes : aucune obligation de signer un nouveau bail.
- L’acte de cautionnement : dans le cas où des personnes se sont portées caution pour le locataire en place, le bénéfice de cette garantie est transmis automatiquement au nouveau propriétaire.
En bref, le locataire bénéficie des mêmes conditions, le nouveau propriétaire ne pourra pas les modifier.
À noter : une assurance loyer impayé n’est pas transmissible. L’acquéreur devra souscrire une nouvelle assurance, cependant il ne subira pas de délai de carence.
Achat et congé pour reprise ou vente : Quels sont les délais ?
Un acquéreur qui achète une maison ou un appartement loué devra patienter avant d’y habiter ou de le revendre. Depuis la loi Alur, les délais ont été allongés afin de protéger les locataires.
Comme le stipule l’Art 15 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le nouveau propriétaire pourra donner congé au locataire :
« — lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition,
— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement ;
— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition. »
En résumé :
Dans le cas d’un congé pour reprise : il devra patienter un minimum de 2 ans après la date d’achat.
Dans le cas d’un congé pour vente : il pourra délivrer un congé pour vente au terme de la 1re reconduction du bail.
À noter : Un logement meublé n’est pas concerné par ces délais.
Vendre ou acheter un bien loué : les questions à se poser !
Un propriétaire qui souhaite vendre son logement occupé doit avoir conscience qu’une décote sur le prix de vente sera appliquée.
L’acheteur, quant à lui, doit mesurer les risques de son investissement locatif, et dans le cas d'une reprise ou d’une vente, il devra respecter les nouveaux délais imposés par la loi Alur.
N’hésitez pas à faire appel à une agence ou un avocat spécialisé en immobilier qui vous apportera de précieux conseils pour vendre ou acheter un logement occupé.
Comment estimer un logement occupé ?
L’estimation d’un bien en location subit une décote calculée selon plusieurs critères :
Un studio ou une location meublée subiront une faible décote, du fait que les investisseurs sont intéressés par ce type d’appartement.
Le montant du loyer est également un critère important pour l’estimation du bien, il permettra à l’acquéreur de calculer le rendement locatif du bien.
Il est fortement conseillé de faire appel à un agent immobilier pour estimer le bien afin qu’il soit évalué à sa juste valeur.
À savoir : un logement sous la loi 48, subira une forte décote. En effet, les locataires sont en général âgées et protégées, les loyers sont largement inférieurs au prix du marché immobilier et les travaux à réaliser sont importants.