La loi Alur (Accès au logement et urbanisme rénové) ou loi Duflot II du 24 mars 2014 a réformé le domaine de l’immobilier en profondeur.
Les principales mesures de cette loi concernent la location, la copropriété, l’urbanisme, et le métier d’agent immobilier.
Cependant, elle a également imposé de nouvelles obligations en matière de vente immobilière.
Aussi, quels sont les principaux changements apportés par la loi Alur ? Quelles sont les nouvelles obligations du vendeur ?
Quelles sont les nouvelles obligations mises en place par la loi Alur ?
La réforme concerne principalement la vente d’un appartement en copropriété. En effet, la loi Alur impose aux vendeurs du logement de nouveaux documents qui doivent être annexés au compromis de vente. (Articles L 721-2 et L 721-3 du code de construction et de l’habitat)
Ces documents concernent l’organisation, l’état de l’immeuble et sa situation financière.
Communément appelées « pack Alur » ou « pack vendeur », ces informations sont transmises par le syndic.
Ainsi, ce dossier doit contenir les documents suivants :
- Les informations sur l’organisation de l’immeuble :
- Une fiche synthétique regroupant les données techniques et financières ;
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ;
- Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale.
- Les informations financières :
- Le montant des charges courantes payé par le propriétaire vendeur des deux dernières années ;
- Les sommes qui peuvent être dues par l’acheteur,
- L’état des impayés de charges des copropriétaires, le cas échéant le montant de la quote-part des fonds de travaux rattachés au lot.
- La notice d’information des droits et obligations des copropriétaires
- Le carnet d’entretien de l’immeuble : il doit indiquer les références du contrat d’assurance et le cas échéant celle de la dommage ouvrage, les travaux importants réalisés dans l’immeuble, les contrats de maintenance des équipements communs, et l’échéancier des travaux éventuellement prévus. (Décret 2001-477 du 30-5-2001 art. 3 à 5)
- Le diagnostic technique global (DTG) : Il est obligatoire pour un immeuble de plus de 10 ans et dans le cas d’une mise en copropriété. Dans les autres cas, l’assemblée générale peut décider d’effectuer un diagnostic technique global. Le DTG contient une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs, un état de la situation du syndicat vis-à-vis des obligations légales et réglementaires. Par ailleurs, un diagnostic de performance énergétique indiquant le coût et une liste de travaux afin d’améliorer l’immeuble est annexé au DTG.
Important : le délai de rétractation ne commencera à courir que lorsque l’acquéreur aura en possession tous les diagnostics techniques et les informations relatives à la copropriété. Cependant, le report du délai de rétraction ne s’applique pas à l’acquéreur professionnel, pour autant cela ne dispense pas le vendeur de lui transmettre ces informations.
Quelles informations à transmettre à un copropriétaire acquéreur ?
Dans le cas où l’acheteur est déjà copropriétaire de l’immeuble, les informations à lui fournir sont allégées. En effet, les pièces à annexer au compromis concernent uniquement les informations financières.
Cependant, le notaire se doit de vérifier s' il est autorisé à acheter le bien
En effet, il doit informer le syndic conformément à Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 20, II en donnant les noms des acheteurs potentiels :
« … le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité… »
Le syndic délivre alors au notaire dans un délai d’un mois une attestation confirmant :
- Que le potentiel acquéreur n’est pas copropriétaire.
- S’il est copropriétaire, qu’il n’a pas fait l’objet d’une mise en demeure restée infructueuse depuis plus de 45 jours.
Dans le cas où le copropriétaire acquéreur n’est pas à jour de ces charges, le notaire doit indiquer aux parties qu’il ne peut pas conclure la vente. Si une promesse de vente a été signée préalablement, l’acheteur aura un délai de 30 jours pour régulariser sa situation. Passé ce délai et sans attestation confirmant le règlement des charges, l’avant-contrat sera nul et non avenu.
Quelles sont les réformes mises en place pour la vente d’un bien loué ?
Dans le cas de la vente d’un bien en location, la loi Duflot II a instauré des conditions et des délais supplémentaires pour les nouveaux propriétaires bailleurs.
En effet, en cas de reprise pour y habiter, le nouveau bailleur ne pourra pas délivrer un congé moins de 2 ans après l’acquisition.
Exemple : Un acquéreur devient propriétaire du logement loué le 1er février 2020, la fin du bail est prévue pour le 31 mars 2021. Le propriétaire peut délivrer le congé, mais le locataire aura jusqu’au 1er février 2022 pour quitter le logement.
En ce qui concerne le congé pour vente, le nouveau propriétaire pourra donner congé au locataire au plus tard à la date de fin du 1er renouvellement du bail en cours.
Exemple : Un acquéreur devient propriétaire d’un logement le 1er octobre 2019 dont le bail en cours se termine le 30 juin 2020. Il pourra donner congé au locataire uniquement au terme de la 1ère reconduction à savoir le 30 juin 2023.
À noter : La loi du 24 mars 2014 a également modifié l’âge du locataire protégé, passant de 70 ans à 65 ans. Selon les conditions de ressources de son locataire, le propriétaire devra alors effectuer une offre de relogement.
Protection, transparence, et obligations d’informations !
La loi Alur a réformé le domaine de l’immobilier en imposant plus de transparence entre les propriétaires et les professionnels à l’égard des acquéreurs mais aussi des locataires.
Cependant, ces nouvelles obligations ont contribué à une augmentation des honoraires du syndic avec l’instauration du “pack vendeur”, mais également elle a eu comme effet de rendre l'accès au logement parfois plus compliqué en renforçant à nouveau la protection des locataires.
C’est pourquoi, afin d’éviter d’éventuels litiges, il est important à ce jour de faire appel à des agents immobiliers, notaires ou avocats spécialisés qui sauront vous conseiller de la mise en vente à la signature de l’acte authentique.