Pour vendre un appartement, il est nécessaire de se renseigner sur les formalités à accomplir.
Dans un premier temps, l’estimation du bien est une étape incontournable pour fixer le juste prix. L’idéal est de faire appel à un professionnel de l’immobilier qui connait les tendances du marché local et pourra vous accompagner tout au long de la vente du logement.
En effet, la vente d’un lot en copropriété est plus réglementée que celle d’une maison individuelle, car l’appartement est soumis au statut de la copropriété. Ce qui implique que le vendeur se doit de fournir de nombreux documents obligatoires qui doivent être annexés au compromis et à l’acte authentique.
Connaître les particularités et les étapes d’une vente d’un appartement est essentiel afin d’éviter des déconvenues ou d’éventuels litiges causés par un oubli d’informations.
Les effets de la vente : notification de propriété et avis de mutation
Une fois l’acte définitif signé, le notaire se doit de notifier au syndic le transfert de propriété.
Cette notification est effectuée sans délai, afin que l’acquéreur soit reconnu comme copropriétaire à la date de la vente et puisse recevoir les convocations et appels de charges envoyés par le syndic.
L’avis de mutation est envoyé lorsque le certificat de l’article 20 n’a pas été effectué ou s’il est devenu obsolète. En effet, le certificat doit avoir moins d’un mois à la signature de l’acte définitif pour être valable.
A noter : L’article 20 est une attestation faite par le syndic indiquant que le vendeur est libre de ses obligations envers le syndicat.
L’avis de mutation permet donc au syndic d’effectuer une opposition sur les sommes éventuellement dues par le vendeur au moment de la vente. Le notaire doit l’envoyer au syndic dans les 15 jours après la notification du transfert de propriété.
Les fonds seront libérés par le notaire une fois que le copropriétaire vendeur aura régularisé la situation auprès du syndicat. Dans le cas où il ne se manifeste pas, le notaire après un délai de 3 mois versera les sommes dues au syndic.
À noter : l’opposition ne peut pas concerner une dette envers le syndic comme les frais de mutation par exemple.
L’essentiel à retenir pour vendre un appartement
Tout d’abord, pour vendre un appartement il convient que l’estimation du logement soit au prix du marché.
Après négociation, et acceptation de l’offre d’achat, les parties peuvent alors signer une promesse de vente. Les documents obligatoires tels que les diagnostics techniques et le pack Alur doivent être fournis à l’acquéreur au moment de la signature afin de lancer le délai de rétractation. Il est également conseillé de rédiger une convention afin de répartir les charges de copropriété et d’éviter les mauvaises surprises à la signature de l’acte authentique.
Afin de ne pas manquer à votre obligation d’informations vis-à-vis de l’acheteur, les professionnels de l’immobilier, tels que les agents et les notaires, peuvent vous donner des conseils et vous accompagner de la mise en vente à la signature de l’acte définitif.
Comment vendre un appartement ?
Il est toujours conseillé de faire appel à un professionnel comme une agence immobilière ou un notaire de proximité qui seront les mieux placés pour commercialiser le bien. Vous pouvez par exemple signer un mandat de vente semi-exclusif qui vous permettra de garder la liberté de vendre un appartement sans intermédiaire.
La vente d’un lot en copropriété : Formalités et obligations avant la signature d’un avant-contrat
La loi Alur impose que certaines informations paraissent d’ores et déjà dans l’annonce immobilière (art L 721-1 du code de la construction et de l’habitat). En effet, le vendeur ou l’agent immobilier doit indiquer les éléments suivants :
À savoir : L’article L 721-1 du Code de construction et de l’habitat a été modifié en 2019. À compter du 1er janvier 2022, le vendeur devra aussi indiquer le montant des dépenses qui figure dans le diagnostic de performance énergétique.
Quels sont les diagnostics techniques obligatoires ?
Les diagnostics obligatoires à réaliser dans le cadre d’une vente immobilière dépendent de l’année de construction, du type du bien et de la zone géographique. Pour vendre un appartement, le propriétaire doit faire appel à un diagnostiqueur certifié afin qu’ils soient réalisés en amont de la signature de la promesse de vente.
Le vendeur devra fournir les diagnostics suivants :
En plus de ces diagnostics, la loi Alur impose que le vendeur fournisse toute une liste de documents concernant l’immeuble qui doivent être annexés à la promesse de vente et à l’acte authentique. Ces pièces sont soit en possession du vendeur, soit il faut qu’il en fasse la demande auprès du syndic.
Qu’est-ce que le « pack Alur » ?
Il s’agit de tous les documents administratifs et financiers concernant la copropriété. Le pack Alur contient ainsi :
À noter : La loi Alur en imposant cette liste de document a eu pour conséquence d’augmenter les frais de mutation du syndic. Ces honoraires imputables au propriétaire vendeur ont depuis été plafonnés à 380 € TTC (Décret 2020-153 du 21-2-2020 art. 1).
La signature de l’acte authentique : Formalités et caractéristiques de la vente d’un lot en copropriété
Dans le cas où un acheteur est intéressé par le logement, il pourra effectuer une offre d’achat. Le propriétaire sera libre de l’accepter ou d’engager une nouvelle négociation sur le prix de vente.
Une fois l’offre acceptée, le compromis de vente peut être rédigé.
Tous les documents indiqués précédemment doivent être annexés. En effet, en plus de l’obligation d’informations, le délai de rétractation de l’acquéreur commencera à courir uniquement une fois que tous les documents lui seront remis.
La répartition des charges entre vendeur et acquéreur.
La question de la répartition des charges entre les parties est essentielle afin d’éviter les mauvaises surprises au moment de la vente définitive. Il est donc conseillé d’inclure une convention à la signature de la promesse de vente.
Il est courant que le vendeur souhaite se faire rembourser les charges payées après la vente ainsi que les avances éventuelles réglées. L’acquéreur, quant à lui, ne veut pas risquer de se voir imputer une régularisation de charges en cas de dépassement du budget prévisionnel.
C’est pourquoi le notaire peut demander au syndic un état daté, qui contient les informations sur la répartition des charges, notamment :
Les parties peuvent ainsi négocier et se mettre d’accord sur la répartition des charges au moment de la signature du compromis en s’aidant des informations dont elles disposent, même si le calcul reste approximatif.
À la signature de l’acte authentique, elles pourront ainsi procéder aux remboursements convenus lors de leur accord.