Qu’est-ce qu’un mandat de vente immobilière ?

Le mandat de vente est un contrat bilatéral entre le vendeur, particulier ou professionnel, et un intermédiaire, généralement un agent immobilier.

En signant ce contrat, le propriétaire, appelé le mandant, donne pouvoir au professionnel de l’immobilier, nommé le mandataire, de rechercher un acquéreur en vue de réaliser la transaction immobilière.

Cependant, avant de s’engager, il est utile de se poser certaines questions : 

Quel type de mandat choisir : exclusif, semi-exclusif, simple ? Quelles sont les conditions obligatoires du contrat ? Quels sont les avantages et les inconvénients de signer un mandat ?

À la suite de l’estimation d’un bien, le propriétaire peut décider de confier la mise en vente de son logement à une agence immobilière en signant un mandat de vente.

Les mandats sont encadrés par la loi HOGUET. Nous pouvons distinguer deux mandats principaux, le simple et l’exclusif. 

Cependant, pour tenir compte de l’évolution des mentalités, le mandat semi-exclusif est apparu et les agences immobilières n’hésitent plus à créer leur propre type de mandat incluant des clauses diverses et variées pour attirer les vendeurs potentiels.

Le propriétaire reste libre de vendre son bien et il peut le confier à plusieurs agences. 

La résiliation du mandat peut être faite à tout moment par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le propriétaire s’engage avec un seul agent immobilier. Il n’a pas le droit d’effectuer une transaction sans l’autorisation ou le concours du mandataire.

Une clause d’exclusivité et une clause pénale sont alors intégrées explicitement au contrat afin de garantir la rémunération de l’agent. 

Un mandat exclusif peut-être résilié par lettre recommandée après le délai irrévocable indiqué dans ledit mandat, en général il est de trois mois.

Le propriétaire confie la vente de son bien à une seule agence, mais il se réserve le droit de le vendre par ses propres moyens. La résiliation est identique au mandat exclusif.

Afin qu’un mandat soit valable, il doit contenir des mentions obligatoires telles que définies dans la loi Hoguet. Dans le cas contraire, l’agent immobilier pourrait ne pas percevoir ses honoraires.

Dans tous les mandats de vente, les conditions ci-dessous sont obligatoires sous peine de nullité :

• L’identité des parties
• Les informations professionnelles de l’agent immobilier.
• L’objet du mandat.
• La désignation du bien.
• Le prix du bien : Il s’agit du prix exact hors frais d’agence perçu par le vendeur. Attention de ne pas sous-évaluer le bien ! Même si le mandant n’est pas obligé de signer l’offre d’achat aux prix et conditions indiquées dans le contrat. En cas de refus de signature, la responsabilité contractuelle du vendeur pourrait être engagée. 
• Les pouvoirs de l’agent immobilier : Le mandat doit préciser clairement l’étendue des pouvoirs de l’agence afin de déterminer les actes qu’elle peut réaliser au nom de son client. (Cass. 1e civ. 5-2-2020 n° 18-26.808 F-D).
• La durée : le mandat doit être donné pour une durée déterminée (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 7), cependant une clause de tacite reconduction peut être insérée, mais elle doit aussi être limitée dans le temps. 

• La rémunération : Le mandat doit préciser le montant de la commission de l’agent immobilier ainsi que la partie qui en aura la charge. Cela peut-être le vendeur, l’acquéreur ou partagé de moitié entre les deux parties. La commission est versée après la signature de l’acte authentique chez le notaire.
• La mission de l’agent immobilier : il doit être indiqué dans le mandat tous les moyens mis en place pour diffuser et commercialiser le logement (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 6, I-al. 5).
• Le numéro de registre : Ce numéro doit être reporté sur les exemplaires du mandat. 
• La signature du mandat : Selon les dispositions de l’art 1375 du Code civil, un contrat n’est valable que s’il a été rédigé et signé en autant d’originaux que de parties.

En effet, il convient de vérifier la présence des clauses suivantes avant de signer avec l’agence :

• L’absence de durée précisée au contrat.
• L’interdiction au mandant de traiter directement avec un acheteur ayant déjà visité les locaux sans que le mandat indique une durée raisonnable à cette interdiction. 
• La clause donnant tous pouvoirs à l’agent immobilier pour engager des formalités sans en informer le client (Cass. 1e civ. 2-10-2007 n° 06-14.238).

Le vendeur, en confiant son bien immobilier à un professionnel, est libéré des formalités et obligations liées à la mise en vente.

Le mandat exclusif lui permettra de s’assurer que l’agent mettra tout en œuvre dans la recherche de clients afin de réaliser la vente immobilière contrairement à un mandat simple.

Le mandat semi-exclusif semble alors le plus intéressant, le vendeur garde la liberté de vendre lui-même son logement. Mais attention, il devra communiquer aux agences immobilières le nom des acquéreurs dans le cadre de la clause pénale intégrée au mandat.

Comme tout contrat, il convient de vérifier les conditions et les clauses avant de le signer. Ainsi, avant de vous engager avec un professionnel de l’immobilier, sachez qu’un mandat de vente est toujours limité dans le temps. Même si une clause d’exclusivité est intégrée au contrat, vous pouvez le résilier après la période irrévocable indiquée dans les conditions. Par ailleurs, vous avez le droit à un délai de rétractation si le mandat est signé hors établissement ou à distance. Pour finir, un mandat sans ses conditions obligatoires sera frappé de nullité.