Alternative à la promesse unilatérale de vente, le pacte de préférence pourrait être considéré comme un droit de préemption conventionnel. En effet, le promettant s’engage auprès du bénéficiaire de lui vendre un bien en priorité.
Même s’il n’existe aucune obligation, un écrit est vivement conseillé pour apporter une preuve de ce pacte et du droit de priorité du bénéficiaire.
Alors, pourquoi avoir recours à ce type de contrat ? Quelles sont ses conditions de validité ? Quelles sont ses particularités ? Quelles sont les sanctions en cas d’inexécution du pacte ?
Pourquoi utiliser un pacte de préférence ?
Contrairement aux promesses de vente, le pacte est un contrat préparatoire à la vente. En effet, dans ce cas il ne s’agit pas de vendre un bien. Le promettant reste libre de ne pas vendre et le bénéficiaire de ne pas exercer son droit de préférence.
Le pacte est souvent inséré dans un autre contrat tel qu’un bail commercial ou d’habitation. Même si le droit de préemption à un locataire est une obligation lors d’un congé, le pacte prend ici la forme d’une clause particulière. Par exemple, cela permet au locataire d’être prioritaire dans l’acquisition du bien loué si le bailleur décide de le vendre en cours de bail.
Quelles sont ses conditions de validité ?
Comme tout contrat, il est soumis aux conditions de droit commun comme défini dans l’article 1128 du Code civil, à savoir :
- Le consentement des parties ;
- Leur capacité de contracter ;
- Un contenu licite et certain.
Il est important que l’objet du pacte soit indiqué avec précision dans le contrat.
Quelles sont les particularités du contrat ?
Tour d’horizon des conditions spécifiques à un pacte de préférence :
Le prix
Il n’est pas obligatoire d’indiquer un prix de vente dans le contrat. En effet, le pacte n’étant pas un acte de vente définitif entre les parties, le fait de ne pas indiquer de prix n’est pas une condition d’annulation du contrat.
Attention : Lorsque le pacte indique un prix de vente, même pour un pacte d’une longue durée, le prix du bien proposé lors de l’offre de vente ne peut excéder un montant prédéterminé, réactualisé en fonction de l’indice du cout de la construction (arrêt de la Cour de cassation. 3e civ. 23-9-2009 n° 08-18.187 : RJDA 2/10 n° 135).
La durée
Tout comme le prix, la durée n’est pas une condition de validité. Il n’est pas indispensable d’indiquer un délai, mais cela est conseillé dans la mesure où il n’y a pas de prescription tant qu’une offre de vente n’a pas été formulée par le promettant.
À savoir : dans le cas où un délai est précisé dans les contrats, et que la vente n’a pas lieu, l’acquéreur prioritaire ne pourra pas obtenir une prolongation. En effet, le promettant n’est tenu à aucune obligation de vendre (Cass. civ. 17-6-1927 : DH 1927 p. 464).
L’inexécution du pacte de préférence
Le principe de violation d’un pacte de préférence est défini par l’article 1123 du Code civil .
Le bénéficiaire du pacte peut obtenir la réparation du préjudice subi, annuler la vente ou bien demander au juge de se substituer au tiers acquéreur.
En effet, lorsque le promettant conclut un contrat avec un tiers acquéreur sans offrir la préférence au bénéficiaire du pacte, il engage sa responsabilité contractuelle.
De même, un tiers qui serait informé de l’existence d’un tel pacte lors de la signature de la promesse de vente engagerait sa responsabilité délictuelle.
À noter : Le tiers qui aurait connaissance du pacte peut demander au bénéficiaire de lui confirmer par écrit, en indiquant un délai, s’il souhaite ou non devenir acquéreur du bien pour lequel il est prioritaire. Sans réponse dans le délai imparti, le bénéficiaire n’aura plus le droit d’agir en justice.
Quelles sont les sanctions encourues ?
Les sanctions encourues pour une violation de pacte peut-être la nullité de la vente, la substitution et des dommages et intérêts en faveur du bénéficiaire.
La nullité ou la substitution en faveur du bénéficiaire est recevable uniquement dans le cas où il apporte une double preuve, à savoir :
- Le tiers acquéreur avait connaissance du pacte de préférence à la signature de la promesse de vente.
- Il connaissait l’intention du bénéficiaire.
S’il n’apporte pas ces preuves, il pourra demander des dommages et intérêts au promettant, mais il ne pourra pas s’opposer à la vente.
À noter : le pacte de préférence n’est pas opposable au tiers, même dans le cas d’une publicité foncière, qui est une formalité administrative facultative. Il devra prouver la mauvaise foi du tiers acquéreur pour faire prévaloir sa priorité sur le bien.
Le pacte de préférence : un contrat litigieux !
Les pactes de préférence font l’objet de jurisprudences importantes, notamment concernant la violation du pacte par le promettant qui omet de prévenir le bénéficiaire de sa volonté de vendre. C’est pourquoi, il convient de vérifier lors d’une acquisition qu’il n’existe pas de tels contrats.
A noter : Vous pouvez demander des conseils aux professionnels de l’immobilier. Et dans le cadre d’un éventuel litige, les avocats spécialisés en droit immobilier pourront défendre vos intérêts.