Les conditions suspensives sont généralement insérées à tout avant-contrat de vente.
Ainsi la réalisation de la transaction dépendra de ces conditions. En effet, une vente sous conditions suspensives sera validée lorsque l’événement sera réalisé.
Aussi, il est important pour chaque partie qu’elle soit bien rédigée afin d’éviter d’éventuels litiges liés à ces clauses.
Qu’est-ce qu’une clause suspensive ? Quelles en sont les effets ? Peut-on y renoncer ? Existe-t-il d’autres conditions dans un contrat de vente ? Qu’est-ce qu’une opération de vente à terme ?
Qu’est-ce qu’une condition suspensive dans un contrat de vente immobilier ?
L’événement concerné par ces conditions doit être futur et incertain.
Les conditions suspensives les plus courantes sont :
- L’obtention d’un prêt immobilier : Lorsque que l’acquéreur a recours à un prêt immobilier auprès d’une banque, la condition suspensive est automatiquement insérée dans le compromis ou la promesse unilatérale de vente. Cela fait partie de la loi sur la protection de l’acquéreur emprunteur (Art L 313-41 s du code de la consommation) ;
- L’obtention d’un permis de construire ou d’une autorisation administrative ;
- Absence de préemption : Il est nécessaire de purger les éventuels droits de préemption selon le type de bien mis en vente (locataire, commune, safer…) ;
- Absence d’hypothèque du bien.
En général, les conditions suspensives font suite à un accord entre acheteur et vendeur.
À noter : Les clauses suspensives peuvent être assorties d’une clause résolutoire, même si cette dernière est rarement utilisée dans le cadre d’une vente immobilière. En effet, avec cette clause, la vente se concrétise si la clause ne se réalise pas. Cette clause peut être rétroactive à la signature de l’acte authentique remettant ainsi les parties dans leur situation juridique antérieure à la vente.
À la suite de la réforme du droit des contrats et du droit des obligations par l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, le code civil n’impose plus de délais de réalisation des conditions suspensives.
Cependant, le code de consommation impose que les conditions suspensives et résolutoires liées au crédit immobilier soient assorties d’un délai. Comme stipulé dans l’Article L 313-41 :
« …La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte … »
Quelles sont les effets des clauses suspensives sur une vente ?
L’effet de la condition suspensive est automatique, qu’elle soit réalisée ou pas ; soit la signature de l’acte authentique peut avoir lieu, soit l’avant-contrat est annulé.
Le dénouement est irréversible, acquéreur et vendeur ne peuvent plus convenir de la vente, même dans le cas d’une obtention de prêt accordé ultérieurement. Dans ce cas, ils devront signer un nouvel avant-contrat.
Selon l’art 1304-6 : « En cas de défaillance de la condition suspensive, l'obligation est réputée n'avoir jamais existé. » Les partis se retrouvent libres de tout engagement.
Sauf pour la condition d’obtention de prêt ou il clairement indiqué que la somme versée par l’acquéreur au titre de l’acompte doit lui être restitué sans indemnité (Art L313-41 du code de la consommation) ; l’acquéreur et le vendeur peuvent convenir du sort de cet acompte dans la rédaction d’une condition suspensive.
Peut on renoncer à une condition suspensive ?
Selon l’article 1304-4 du code civil : « Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli. »
L’acheteur peut décider de renoncer à la condition suspensive de prêt s’il décide de ne plus recourir à un emprunt. Cependant il est conseillé de lui demander de le déclarer de façon manuscrite, comme stipulé dans l’article L313-42 du code de la consommation.
Ainsi, en cas de renonciation à la condition suspensive, l’incertitude disparaît et l’acte définitif de vente peut être conclu.
À noter : Cependant, il est impossible de renoncer à certaine condition, notamment quand il s’agit d’un élément essentiel au contrat, comme le cas d’une purge du droit de préemption urbain par exemple.
Quelles sont les autres conditions d’un contrat de vente immobilier ?
À la suite de la réforme du droit des contrats et du droit des obligations issue de l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 (ratifiée par la loi 2018-287 du 20 avril 2018), les conditions dites casuelle, potestative et mixte ne sont plus mentionnées dans le code civil :
- La condition casuelle : elle dépend du hasard.
- La condition mixte : elle dépend à la fois de la volonté des parties et d’un tiers.
- La condition potestative : La condition est nulle si sa réalisation dépend de la seule volonté de l’acquéreur. (Art 1304-2 du code civil)
Qu’est ce qu’une opération à terme ?
Une condition à terme est définie par l’art 1305 du code civil :
« L'obligation est à terme lorsque son exigibilité est différée jusqu'à la survenance d'un événement futur et certain, encore que la date en soit incertaine. »
Ainsi, à la différence d’une condition suspensive, le terme est un événement certain dont dépend la réalisation de la transaction.
On distingue deux termes :
- Le terme suspensif : c’est la date qui, par exemple, peut-être indiquée dans l’avant-contrat fixant ainsi une limite à la signature de l’acte authentique de vente, ou bien une date fixant le transfert de propriété du bien.
- Le terme extinctif : On retrouve cette indication de délai le plus généralement dans une promesse unilatérale de vente. En effet, elle précise la date limite à laquelle l’option doit être levée par l’acquéreur. L’avant-contrat devient donc caduc passé ce délai.
Conditions suspensives : Attention aux sanctions !
En effet, si l’une des parties du contrat, empêche volontairement la défaillance d’une clause suspensive ou résolutoire, selon l’article 1304-3 du code civil, elles se retrouvent dans l’obligation de conclure le contrat ou d’en demander l’annulation.
A noter : Afin d’éviter toute déconvenue lors d’une transaction immobilière, demandez conseils à des experts, tels qu’agent, notaire, ou avocat pour vous accompagner dans la rédaction de tout avant-contrat. Les intérêts des deux parties seront ainsi protégés.