Les diagnostics immobiliers : L’obligation d’informations du vendeur !

Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit fournir des diagnostics immobiliers obligatoires afin que le futur acquéreur soit totalement informé. 

Ces documents remis en un dossier unique appelé DDT (dossier de diagnostic technique) sont annexés à la promesse de vente et à la signature de l’acte authentique. 

La liste des diagnostics diffère selon le bien vendu, la date de construction ou de rénovation, et la situation géographique. Ils doivent être réalisés par un diagnostiqueur professionnel certifié.

Mais quels sont les diagnostics obligatoires pour la vente d’un appartement ou d’une maison ? Quelles sont leurs durées de validité ? Quelles sont les sanctions en cas de défaut de diagnostics ?

La loi Alur de 2004 a imposé aux vendeurs, et professionnels de l’immobilier de nombreux nouveaux documents, ainsi qu’une obligation d’informations qui commence dès la parution de l’annonce immobilière comme le DPE par exemple. 

Le coût du DDT est à la charge du vendeur. Le tarif dépendra du nombre de diagnostics à réaliser selon la date de construction du bien et de sa superficie.

En effet, certains diagnostics doivent être fournis quelle que soit la date de construction ou la nature du bien. C’est le cas notamment du diagnostic de performance énergétique, de l’état des risques et pollutions ainsi que des nuisances sonores.

Le DPE évalue la consommation énergétique d’un logement. Les informations suivantes doivent apparaître sur le document :

• Les caractéristiques du logement et le descriptif des équipements,
• L’estimation de la consommation annuelle pour chaque équipement,
• Le taux d’émission de gaz à effet de serre,
• L’Énergie renouvelable utilisée en cas d’installation de ce type,
• Le classement du logement « étiquette énergie »,
• Des recommandations pour améliorer la consommation d'énergie.

Un DPE est valable 10 ans, mais il est à renouveler en cas de travaux d’amélioration.

Ce diagnostic a pour but d’informer l’acquéreur des risques et pollutions de la zone géographique où est situé le logement, à savoir :

• Les risques naturels, miniers, sismiques, technologiques, radon…

Sa durée de validité est de six mois.

Depuis le 1er juin 2020, le vendeur doit informer l’acheteur de l’exposition au bruit de son logement.

Ce document n’a qu’une valeur informative, et le vendeur peut l’obtenir en remplissant un formulaire en ligne.

Certains diagnostics dépendent de la date de construction du bien ou selon les éventuels travaux réalisés dans le logement. On retrouve notamment les informations relatives à l’installation électrique ou gaz, l’amiante et le plomb.

Pour les appartements ou maisons mis en vente qui ont une installation électrique et/ou gaz de plus de 15 ans, les diagnostics doivent être effectués.

Ils sont nécessaires afin d’évaluer les risques éventuels des installations du logement. De plus, il permet à l’acheteur d’estimer le montant des travaux d’électricité ou gaz à prévoir.

Ces diagnostics ont une validité de 3 ans.

Ce diagnostic permet de vérifier la présence ou non d’amiante dans le logement.

En cas de présence d’amiante, plusieurs options peuvent être envisagées :

• Une évaluation périodique de l’état des matériaux
• Une analyse des risques
• Des travaux afin d’enlever l’amiante

Le CREP est obligatoire si le logement a été construit avant 1949.

Il permet de vérifier la présence ou non de plomb sur les revêtements du logement et de repérer les éventuels risques de saturnisme. Une notice d’information expliquant les dangers du plomb est annexée au diagnostic.

Selon la zone géographique du bien, il conviendra d’effectuer une vérification concernant la présence ou non de termites et si le bien est situé dans une zone à risque de mérule.

L’état relatif à la présence de termites doit être effectué pour les maisons individuelles et les parties privatives des copropriétés, situées dans certains départements de France.

Il permet de vérifier la présence ou non d’insectes qui pourraient dégrader fortement l’habitation.

Pour vérifier si le bien est concerné, une carte a été mise en ligne sur écologie. gouv.fr.

En cas de présence de termites, il est obligatoire de prendre les mesures nécessaires pour les éradiquer.

Le délai de validité du diagnostic est de 6 mois.

Il permet d’informer l’acquéreur que le bien est situé dans une zone à risque de mérule. Il s’agit plus d’une information que d’un diagnostic (Art L133-7 du CCH).

Certaines informations sont obligatoires selon la nature du bien, c’est le cas de la loi carrez et de l’état de l’installation d’assainissement non collectif.

Il s’agit du certificat de superficie. Seuls les appartements en copropriété sont concernés.

Afin d’éviter tous litiges, il est préférable qu’elle soit réalisée par un professionnel. En effet, l’estimation d’un bien est généralement calculée selon les mètres carrés. En cas d’erreur sur la surface, l’acquéreur pourra négocier, mais le vendeur ne pourra pas ré-évaluer son prix.

Ce diagnostic est à réaliser lorsque le bien n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées. Le vendeur doit contacter la SPANC (service public d’assainissement non collectif) afin de vérifier l’installation d’assainissement. 

En cas de défaut constaté, des travaux de mise en conformité devront être effectués au plus tard un an après la signature de l’acte de vente.

La durée de validité du diagnostic est de 3 ans.

Le vendeur engage sa responsabilité en cas de manquement à son obligation d’informations.

En effet, en l’absence de ces documents, le propriétaire ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés.

Le vendeur peut engager une procédure pour dommages et intérêts ou bien demander l’annulation de la vente.

Dans certains cas, comme une erreur sur la loi carrez ou l’ERP, l’acheteur peut demander une diminution du prix.

Par ailleurs, le vendeur peut également se voir infliger une amende par la DGCCRF (service des fraudes de la direction générale de la concurrence de la consommation et de la répression des fraudes).

En effet, que ce soit pour la vente d’un bien en copropriété, d’une maison ou même en cas de location, la liste des diagnostics obligatoires et des documents à fournir ne cesse de s’allonger. Il convient de ne pas omettre de fournir les informations à l’acheteur ou au locataire, afin d’éviter d’éventuels litiges. 

C’est pourquoi, il est fortement conseillé d’être accompagné par un professionnel de l’immobilier. En effet, même si certains documents ne semblent être qu’une notice d’information, la responsabilité du vendeur pourra être engagée en l’absence de ces diagnostics.

Les diagnostics immobiliers en bref