Comment vendre un terrain : Formalités et obligations du vendeur

Un terrain à bâtir résulte des règles d’urbanisme qui lui sont applicables. Il est indispensable d’obtenir un certificat d’urbanisme avant la mise en vente, afin d’être sûr que le terrain soit constructible.
Sophie NOARO - Responsable du contenu
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Publié le :
24 août 2021
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5 min

Comment vendre un terrain ?

Propriétaire d’un terrain, vous souhaitez le mettre en vente ? Tout d’abord, il faut connaître sa nature, s’il est constructible ou non. En effet, le prix de vente dépend en grande partie de ce critère auquel s’ajoutent l’emplacement, l’orientation, la viabilisation…

Par ailleurs, le vendeur doit accomplir des formalités et à des obligations d’informations envers l’acquéreur.

Ainsi, vendre un terrain à bâtir « isolé » ou divisé en parcelle comporte plusieurs étapes : de l’estimation à la signature de l’acte authentique, quelles sont les formalités et les obligations du vendeur ?

Comment fixer le prix d’un terrain ?

Afin d’estimer le prix d’un terrain, vous devez connaître ses caractéristiques, pour cela vous pouvez demander le plan local d’urbanisme (PLU) et le plan d’occupation des sols (POS). Si le terrain est situé en zone « U », il sera alors constructible.

À noter : En cas d’absence du PLU et du POS, souvent le cas dans des petites communes, il faudra alors demander le règlement national d’urbanisme (RNU).

À la constructibilité du terrain, s’ajoutent les critères suivants pour déterminer son prix de vente :

  • La superficie : pour connaître la surface exacte du terrain, le mieux est de faire appel à un géomètre-expert, qui pourra également établir le bornage du terrain. 
  • La viabilisation 
  • L’orientation et la forme du terrain.
  • Les servitudes.
  • La nature du sol

Une fois les caractéristiques du terrain déterminées, il faudra le comparer avec les ventes similaires et à proximité afin de déterminer un prix aux mètres carrés. Des experts tels qu’une agence immobilière, notaire, spécialiste foncier, géomètre… pourront estimer un prix de vente réel et sérieux grâce à leur expérience et leur connaissance du marché immobilier.

Quelles sont les formalités pour vendre un terrain « isolé » ?

Les terrains « isolés », qui ne proviennent pas d’une division foncière, peuvent être mis en vente sans être bornés ou viabilisés. 

Ainsi, un promoteur ou un particulier intéressé par l’achat d’un terrain « isolé » choisiront plus facilement la signature d’une promesse unilatérale de vente. En effet, cela lui permettra de réserver le terrain pendant un délai déterminé et d’étudier la faisabilité du projet.

Pour que l’avant-contrat d’un terrain soit valable, elle doit mentionner en plus des éléments contractuels de base, les informations suivantes : 

  • Descriptif détaillé du terrain et sa surface exacte,
  • Existence ou non d’un bornage du terrain,
  • Existence ou non d’hypothèque et de servitude sur le terrain,
  • Délai de livraison du terrain.

L’acheteur peut insérer des clauses suspensives supplémentaires comme : l’obtention d’un prêt, d’un certificat d’urbanisme, d’un permis de construire d’une maison, d’un immeuble ou le recours à une étude de sol.

Le vendeur doit également annexer à la signature, les documents suivants :

  • L’état des servitudes « risques » et informations sur les sols,
  • Une étude géotechnique : devenue obligatoire depuis le 1er octobre 2020
  • L’état des nuisances sonores aériennes,
  • L’état des risques et pollutions.

À savoir : dans le cadre de l’achat d’un terrain « isolé », aucun délai de rétractation n’est prévu. Cependant, rien n’empêche le vendeur et l’acheteur de prévoir une clause dans l’avant-contrat.

Quelles sont les caractéristiques de la vente d’un terrain en lotissement ?

Un terrain provenant d’une division foncière est défini par l’Article L442.1 du code de l’urbanisme 

« Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. »

Ainsi, avant la mise en vente d’un terrain en lotissement, il est obligatoire d’effectuer les formalités suivantes sous peine de voir la vente annulée :

  • Obtention d’un permis d’aménager
  • Une décision de non-opposition de la mairie pour diviser une parcelle en plusieurs lots,
  • Le terrain est délimité par un acte de bornage effectué par un géomètre.
  • Le terrain est raccordable aux voiries et réseaux divers.

Par ailleurs, la date de signature de la promesse de vente dépendra de l’autorisation d’urbanisme.

En effet, deux cas de figure s’imposent :

  • Le terrain fait l’objet d’un permis d’aménager : le vendeur appelé aussi lotisseur peut signer une promesse unilatérale de vente après l’obtention d’aménager et avant l’exécution des travaux de construction de logement.
  • Le terrain fait l’objet d’une déclaration préalable : dans ce cas, le vendeur peut signer une promesse de vente avant l’obtention du certificat de non-opposition 

L’avant-contrat en plus des documents cités précédemment doit inclure un règlement de lotissement et un cahier des charges. En effet, ces documents énumèrent les règles de vie en lotissement ainsi que les règles d’urbanisme.

À noter : la signature de l’acte authentique intervient après l’achèvement des travaux des équipements collectifs.

La vente d’un terrain : une opération complexe !

En effet, la vente de terrains ne s’appréhende pas de la même manière que la vente d’un appartement ou d’une maison. Il est d’autant plus important d’être accompagné par un expert immobilier tel qu’un géomètre que ce soit pour l’estimation ou la réalisation des études nécessaires pour la vente, comme le bornage, la faisabilité du projet de construction, l’étude des sols et la viabilité du terrain… Un particulier ou un promoteur doit effectuer les démarches afin d’obtenir un permis de construire conforme aux règles d’urbanisme de la commune.

Mise à jour le : 24 août 2021
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