Vente d’un immeuble à rénover : Particularités et caractéristiques de cette opération

La vente d’un immeuble à rénover (VIR) est régie par l’article L-262-1 du CCH et ne concerne que les biens immobiliers tels que des immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.
Sophie NOARO - Responsable du contenu
Sophie NOARO
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Publié le :
1er septembre 2021
Temps de lecture :
6 min

La vente d'un immeuble à renover

Auparavant, lorsqu’un propriétaire particulier ou un professionnel de l’immobilier souhaitait vendre un immeuble à rénover, il était souvent assimilé à une reconstruction lorsque les travaux étaient trop importants. C’est pourquoi l’article R262-1s du code de construction et de l’habitation a transformé le régime légal de la vente d’immeuble à rénover. 

En effet, cette modification de la réglementation tend à assurer la protection de l’acquéreur et à fixer une liste de travaux qui ne peuvent pas être assimilés à une transformation complète de l’immeuble.

Les immeubles concernés sont uniquement les immeubles bâtis existants à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation ou qui le deviendraient après les travaux de rénovation.

Mais comment la loi réglemente-t-elle cette opération ? Quels sont les travaux de rénovation autorisés ? Quelles sont les caractéristiques des contrats de vente ? Qu’est-ce que la garantie financière d’achèvement ? Quelles sont les modalités de règlement de la vente ? Comment sont gérés les travaux de rénovation ?

Quels sont la réglementation et les travaux autorisés pour la vente d’un immeuble à rénover ?

La réglementation de cette opération est régie par l’article L262-1 du code de construction et de l’habitation.  

Le vendeur qui réalise les travaux d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte, ou dans le cas où après travaux ce bien serait destiné à l’un de ces usages, doit conclure un contrat avec l’acquéreur. 

En effet, lors d’une VIR, le vendeur perçoit de l’acheteur une somme d’argent au fur et mesure de l’avancement des travaux. 

Les droits sur le sol et la propriété des constructions existantes sont transférés immédiatement à l’acheteur. Tandis que les ouvrages à réaliser deviendront sa propriété au fur et à mesure de leur exécution.

Important : Ces dispositions ne s’appliquent pas à des travaux de restructuration complète de l’immeuble, en effet la vente pourrait dans ce cas être requalifiée de VEFA (vente en état futur d’achèvement)

Cependant, aucune indication n’est précisée sur la nature et l’importance des travaux.

Ainsi, on retrouve dans l’article R 262-1 alinéa 3 du CCH, la liste des travaux qui seraient assimilable à une reconstruction, à savoir :

  • La majorité des fondations ; 
  • La majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage ; 
  • La majorité de la consistance des façades hors ravalement ; 
  • L’ensemble des éléments de second œuvre suivants, dans une proportion au moins égale à deux tiers pour chacun des éléments mentionnés : 
  • Les planchers ne déterminant pas la résistance ou la rigidité de l’ouvrage ; 
  • Les huisseries extérieures ; 
  • Les cloisons intérieures ; 
  • Les installations sanitaires et de plomberie ; 
  • Les installations électriques ; 
  • Et, pour les opérations réalisées en métropole, le système de chauffage. 

En excluant les travaux de restructuration, la vente d’immeuble à rénover étant une opération complexe, le vendeur pourrait avoir intérêt à réaliser les travaux de faible ampleur avant de réaliser la vente.

À noter : Dans le cas où la rénovation ne relève ni de la vente d’immeuble à rénover ou à construire, l’opération est considérée comme une vente ordinaire de droit commun.

Quelles sont les caractéristiques de l’avant-contrat et de l’acte authentique de vente ?

Aucun contrat préparatoire spécifique n’est prévu, ainsi vendeur et acquéreur sont libres de signer une promesse de vente.

Cependant le contenu de l’avant-contrat et de l’acte authentique doit mentionner les éléments suivants, sous peine de nullité (Art L262-4, al.2 du CCH)

  • La description précise du bien  
  • Le descriptif et les délais de réalisation des travaux
  • Le prix de vente
  • Le vendeur doit s’engager à fournir à la signature de l’acte définitif, les justificatifs de la garantie d’achèvement des travaux et les éventuelles assurances dommage-ouvrage.
  • Une note technique qui indique la nature des travaux et la qualité des matériaux.
  • Les diagnostics techniques obligatoires

Qu’est-ce la garantie financière d’achèvement ?

Le vendeur doit fournir une caution solidaire. Il peut la demander auprès d’une banque, une société de financement ou à une entreprise d’assurance agréée.

Ainsi la caution et le vendeur s’engagent à payer les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux. En cas de défaillance du vendeur, le garant se doit de verser les sommes qui permettront de continuer les travaux.

Le solde du prix de vente sera versé au garant s’il intervient à la place du vendeur.

La garantie financière prend automatiquement fin à l’achèvement des travaux, et ce même en cas de malfaçons constatées.

Quelles sont les modalités de règlement de la vente ?

L’acquéreur devra effectuer le règlement de la vente en fonction de l’avancement des travaux. En effet, l’existant est payé à la signature de l’acte authentique, et le montant des travaux est échelonné de la manière suivante et ne peut dépasser :

  • 50 % lorsque les travaux effectués représentent la moitié du prix total des travaux prévus. 
  • 95 % à la fin des travaux.

Le solde est réglé après réception des travaux et si aucune malfaçon n’est constatée.

À savoir : le vendeur ne peut exiger ou accepter un versement avant la date prévue dans le contrat (art L 262-8).

Comment sont gérés les travaux de rénovation ?

Le vendeur est en quelque sorte le maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. Il choisit les entreprises et personnes qualifiées pour effectuer les travaux prévus. Il doit également s’occuper des démarches éventuelles nécessaires au bon déroulement du chantier.

L’achèvement des travaux doit être normalement constaté et certifié par un homme de l’art.

La réception est effectuée entre le vendeur et les entreprises, l’acquéreur n’y participe pas. C’est à la réception que le maître d’ouvrage accepte les travaux avec ou sans réserve.

À noter : lors d’une vente d’immeuble à rénover, la réception est faite en une seule fois et sur l’ensemble des travaux.

Pour finir, la livraison des travaux se passe entre le vendeur et l’acquéreur. Un procès-verbal est alors dressé. 

L’acquéreur à la suite de la livraison aura un mois pour dénoncer les vices et défauts de conformité.

Dans le cas de vices cachés, si les travaux sont qualifiés d’ouvrages, le vendeur pourra faire jouer la garantie dommage ouvrage.

Vente d’un immeuble à rénover : une opération sous contrôle !

En effet, les parties doivent désigner un homme de l’art certifié à savoir un architecte. Ce dernier aura pour mission de constater l’achèvement des travaux, de vérifier la répartition du prix de vente de l’immeuble, et de permettre le paiement à la fin des travaux. 

Ainsi, cette opération immobilière complexe est généralement réservée aux investisseurs tels que des marchands de biens. En effet, ils ont les connaissances nécessaires pour suivre des travaux, ainsi que les garanties financières et assurances indispensables en cas de problèmes. 

Particuliers, vous souhaitez tenter l’aventure d’une VIR, faites appel à des experts immobiliers tels que notaires, avocats, et architectes pour vous accompagner et vous conseiller sur la vente d'immeubles à rénover.

Mise à jour le : 1er septembre 2021
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