Quelles sont les garanties d'un prêt immobilier ?

Lors d’une demande de crédit immobilier, la banque demande des garanties afin de sécuriser le prêt en question. Ces garanties peuvent prendre la forme d’une hypothèque, d’un PPD (privilège de prêteur de deniers), d’un nantissement ou d’une caution. Ainsi, la banque s’assure que le prêt sera remboursé en cas de défaillance par l’emprunteur. Bien que non obligatoires, elles seront systématiquement demandées pour l’octroi des prêts. 

Tour d’horizon des différentes garanties et de leurs particularités !

Les sûretés réelles sont des garanties prises sur la valeur d’un bien ou sur des produits financiers.

Une hypothèque conventionnelle est un droit réel portant sur un immeuble et qui permet au créancier de saisir le bien afin d’être remboursé en cas de défaillance de l’emprunteur.

Régie par les articles 2494 et suivants du Code civil, une hypothèque est issue d’une convention entre la banque et l’emprunteur. Il s’agit d’un acte notarié qui doit être inscrit au fichier de la conservation des hypothèques et publié au service de la publicité foncière.

Les frais de garantie pour une hypothèque se situent entre 1.2% et 2% du prix d’achat du bien. 

En pratique, en cas de non-paiement des échéances, des solutions amiables sont privilégiées. Toutefois, en cas d’insolvabilité ou de non-respect du plan d’apurement, la banque engage une procédure de saisie immobilière en vue d’obtenir la vente du bien hypothéqué. 

À l’issue de la procédure, le juge autorise soit la vente amiable soit la vente forcée de l’immeuble. Le bien sera alors vendu aux enchères publiques et la banque pourra solder sa créance. 

Le privilège de prêteur de deniers fonctionne comme une hypothèque. La garantie est prise sur le bien immobilier objet du crédit. Il s’agit également d’un acte notarié dont le coût est compris entre 0.5% et 1% du montant du crédit.  En cas de non-paiement, la banque devra engager une procédure de saisie immobilière. 

Toutefois, il existe des différences avec une hypothèque, à savoir :

• Le PPD permet à la banque de devenir un créancier privilégié. En d’autres termes, la banque devient prioritaire sur tous les autres créanciers. 
• La garantie est possible uniquement sur les biens anciens et sur les terrains, excluant de fait les logements en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) et les constructions de maisons individuelles. 
• L’emprunteur est exonéré de la taxe sur la publicité foncière

La garantie de privilège de prêteur de deniers prend fin automatiquement 2 ans après la dernière échéance du crédit. Des frais de mainlevée entre 1 et 2% du capital restant dû devront être payés en cas de remboursement anticipé ou de revente avant la fin du prêt.

Le nantissement est une sûreté réelle portant des biens incorporels comme des produits financiers. Ainsi les biens pouvant être nantis pour garantir un crédit immobilier sont :

• Un compte épargne, 
• Un contrat d’assurance vie 
• Des comptes titres en OPCVM
• Des parts sociales de SCI (société civile immobilière)

Pour garantir un crédit, l’emprunteur doit détenir un placement financier dont le montant est égal à celui du prêt. De plus, les produits financiers sont bloqués et l’emprunteur ne peut en disposer pendant toute la durée du prêt. Même dans le cas où il souhaite réaliser des opérations comme l’achat de titres, il devra en demander l’autorisation.

Le nantissement doit sous peine de nullité être établi par écrit et signé par les différentes parties. Il peut prendre la forme soit d’un acte sous seing privé soit d’un acte authentique réalisé chez un notaire. Toutefois, les frais de garanties sont moins élevés qu’une hypothèque ou PPD et sont situés entre 500€ et 1000 €.

En cas d’impayés et selon l’article L 211-20 du code monétaire et financier, la banque peut vendre les titres huit jours après l’envoi d’une mise en demeure restée infructueuse.

La caution est une sûreté personnelle, une garantie prise sur un tiers qui prendra le relai en cas de défaillance de l’emprunteur. 

Cette garantie est assurée par un organisme, qui peut être une filiale du groupe bancaire ou bien indépendant.

L’emprunteur doit s’acquitter d’une contribution à un fonds de garantie et d’une commission de caution. Ainsi, en cas de non-paiement des mensualités par l’emprunteur, le fonds prend en charge les échéances du prêt.

Cette garantie à l’avantage d’être simple à actionner en cas d’impayés. En effet, c’est la société de cautionnement qui rembourse la banque et qui s’occupe des démarches à l’encontre de l’emprunteur défaillant. 

La banque est ainsi assurée d’être remboursée en cas de non-paiement des échéances. 

La société de cautionnement privilégie les solutions amiables. Si aucun accord n’a pu être signé avec l’emprunteur, elle devra procéder à une inscription d’hypothèque judiciaire et engager une procédure de saisie immobilière. 

Les frais de garanties d’un cautionnement bancaire se situent en moyenne aux alentours des 1.5% du montant de l’emprunt. À noter que les frais varient selon les organismes de caution. En revanche, certains organismes peuvent restituer une partie des sommes versées en fin de contrat, si aucun incident n’a été signalé.

En résumé, les différentes garanties existantes pour un prêt immobilier sont : l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers, le nantissement ou la caution bancaire. Le choix de la garantie dépendra de votre profil emprunteur.

En tout état de cause, lors de l’achat d’un bien immobilier, il est conseillé d’être accompagné par des professionnels tels qu’un notaire ou avocat spécialisé qui sauront vous guider selon votre profil emprunteur.