Qu’est-ce qu’un prêt in fine ?

Un prêt in fine est un crédit immobilier à taux fixe et non amortissable. Le capital est remboursé en une seule fois à la fin du crédit. En d’autres termes, la mensualité est composée uniquement des intérêts et de l’assurance emprunteur. D’autre part, un crédit in fine est généralement associé à un nantissement en plus d’une hypothèque. C’est pourquoi ce type de prêt est généralement utilisé par les investisseurs ayant une épargne, un patrimoine important et cherchant à optimiser leur fiscalité. 

Ainsi on peut naturellement se demander Quel est l’intérêt de recourir à ce prêt ? Quels en sont les avantages et les inconvénients ? Explications !

Ouvert aux particuliers comme aux entreprises, le crédit in fine est rarement utilisé pour financer une résidence principale. En effet, l’emprunteur doit disposer d’une somme suffisante afin de rembourser le capital en fin de prêt. C’est pourquoi, la banque demande de garantir le prêt via un nantissement complété d’une hypothèque prise sur le bien. Ce placement financier est souvent réalisé par le biais d’une assurance vie ou d’un contrat de capitalisation. Il est par ailleurs utilisé pour financer un investissement locatif et optimiser la fiscalité. 

Les SCI (sociétés civiles immobilière) ou les investisseurs particuliers fortement imposés ont recours à un prêt in fine pour plusieurs raisons, à savoir :

• Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Ainsi, les mensualités du crédit composées des intérêts sont entièrement déductibles.
• Autofinancer un investissement locatif avec les loyers perçus. En effet, les mensualités sont moins élevées qu’avec un crédit immobilier amortissable. Ainsi le loyer issu de la location permet de rembourser les échéances, voire de constituer une épargne complémentaire. 
• Augmenter la rentabilité locative : En autofinançant l’investissement, la rentabilité du bien augmente mécaniquement. De plus, le bien peut-être revendu à la fin du crédit in fine permettant ainsi de rembourser le capital et d’en ressortir une plus-value. 

Ainsi malgré le coût plus important d’un prêt in fine, il permet l’auto financement d’un investissement locatif tout en réduisant le montant des impôts fonciers grâce aux intérêts déductibles. 

Comme nous l’avons vu précédemment, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers et peuvent être cumulés avec des dispositifs de défiscalisations telles que la loi Pinel par exemple. 

De même, investir via un prêt in fine et sous le statut de loueur meublé permet de créer un déficit foncier grâce au mécanisme d’amortissement du statut !

Mais ce type de crédit immobilier permet également les optimisations fiscales suivantes :

• Limiter son IFI (l’imposition sur la fortune immobilière) : Conformément à l’Article 974 du code général des impôts « Sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes, existantes au 1er janvier de l'année d'imposition… »

En effet, l’IFI est calculé sur le patrimoine acquis. De fait avec un prêt in fine, le capital est remboursé lors de la dernière échéance et donc ne rentre pas dans le calcul de l’IFI.

• Limiter la valeur fiscale des parts d’une SCI : Pour rappel, la valeur fiscale des parts d’une société civile est calculée en prenant compte la valeur du bien et de la dette de la société. Le capital ne vient donc pas augmenter la valeur des parts permettant ainsi de les transmettre dans le cadre d’une donation, à des conditions avantageuses. 

Malgré ses avantages fiscaux, un prêt in fine est accompagné de son lot d’inconvénients, à savoir :

• L’obligation de recourir au nantissement : le rendement du placement financier doit être équivalent au taux du crédit afin de permettre le remboursement du capital à la fin du prêt. 
• Obligation de fournir une épargne supplémentaire afin de prévoir les fluctuations du placement financier souvent plus volatile qu’un investissement dans la pierre. 
• Obligation d’avoir un apport personnel pour obtenir un crédit in fine. 
• Le compte nanti est bloqué jusqu’au remboursement du capital. 

Le dernier point à retenir est le coût élevé d’un prêt in fine. En moyenne, les taux d’intérêt pour un crédit in fine sont les suivants :

En résumé, un prêt in fine est intéressant lors d’un investissement locatif afin de réduire les impôts et d’autofinancer le placement. Toutefois, l’investisseur doit disposer d’une épargne importante pour assurer le remboursement du capital en fin de crédit. 

Ce montage est complexe et demande à l’emprunteur d’avoir une situation financière et patrimoniale solide. Ainsi avant de s’engager dans un investissement via un prêt in fine, il convient de prendre conseil auprès de professionnels tels que des gestionnaires en patrimoine ou des experts-comptables spécialisés !