La fiscalité liée à la SCI

La société civile immobilière a pour objet l’achat ou la construction d’immeubles en vue de les mettre en location, de les mettre à la disposition des associés ou de les revendre. 

La fiscalité liée à la SCI va dépendre du choix des associés. Il existe différents régimes fiscaux auxquels les associés peuvent être soumis. Pour la TVA, selon le type de SCI, cette soumission peut être une option ou une obligation. 

La fiscalité liée à la SCI pose plusieurs questions : Quel est le régime d’imposition choisir pour une SCI ? Quelles sont les charges déductibles dans une SCI soumise à l’impôt sur le revenu l’IR ? Quelles sont les charges déductibles dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés l’IS ? Comment opérer un changement de régime fiscal dans une SCI en cours d’exercice ? Quel est le régime de TVA pour une SCI ?

La SCI peut opter pour deux régimes d’imposition : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Les associés de la SCI peuvent opter pour le régime le plus intéressant en fonction de leur objet social, de leur capital et des bénéfices. 

Ces deux régimes présentent chacun des avantages et des inconvénients : 

• Le régime de l’imposition sur le revenu : dans ce régime-là, ce sont les associés qui sont soumis à l’impôt et non la société au titre du revenu foncier. Ce régime permet aux associés une simplicité de fonctionnement. Le recours à un expert comptable n’est pas obligatoire. Les associés doivent simplement déclarer leurs revenus 
• Le régime de l’imposition sur les sociétés : dans ce régime-là, c’est la société qui est soumise à l’impôt et non les associés. Le fonctionnement de ce régime est un peu plus complexe car les associés doivent faire appel à un expert comptable pour la tenue de leur comptabilité. Ce régime peut toutefois être avantageux car les associés peuvent effectuer de nombreuses déductions de charges. 

Les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IR sont définies à l’article 31 du Code général des impôts : 

« a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;

• a bis) les primes d'assurance ;
• a ter) Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire ;
• a quater) Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l'article 14-1 et au I de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
• b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt sur le revenu prévu à l'article 200 quater ou de celui prévu à l'article 200 quater A ;
• b bis) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers, à l'exception de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région d'Ile-de-France prévue à l'article 231 ter ;
• d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation , à une société d'économie mixte ou à un organisme disposant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code ;
  
  
• e) Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;
• e bis) Les dépenses supportées par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies au titre des frais de fonctionnement et de gestion à proportion des actifs mentionnés au a du 1° du II de l'article L. 214-81 du code monétaire et financier détenus directement ou indirectement par le fonds, à l'exclusion des frais de gestion variables perçus par la société de gestion mentionnée à l'article L. 214-61 du même code en fonction des performances réalisées.
• Les frais de gestion, de souscription et de transaction supportés directement par les porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ne sont pas compris dans les charges de la propriété admises en déduction ;
• f) pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du prix d'acquisition du logement pour les quatre premières années et à 2 % de ce prix pour les vingt années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• Lorsque l'option est exercée, les dispositions du b ne sont pas applicables mais les droits suivants sont ouverts :
• 1. les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant des dépenses pour les quatre premières années et à 2 % de ce montant pour les vingt années suivantes. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant une nouvelle durée de neuf ans ;
• 2. les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans ».
• (…) ».
  

Les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IS sont les mêmes que celles prévues en matière de SCI soumise à l’IR avec en plus la déduction possible pour les revenus du gérant. Les associés peuvent également faire des amortissements sur les immeubles de la SCI. 

Changer le régime fiscal en cours d’exercice d’une SCI est désormais possible. L’article 239 du Code général des impôts nouveau, issu de la loi du 28 décembre 2018 prévoit la possibilité de renoncer à l’impôt sur les sociétés de manière à basculer sur une imposition à l’impôt sur le revenu.

Toutes les sociétés civiles ne sont pas autorisées à exercer ce droit de renonciation à l’imposition à l’IS. Parmi les sociétés exclues on retrouve : les SCPI, sociétés civiles de moyen, sociétés civiles immobilière de construction vente, sociétés civiles immobilières de copropriété, groupements forestiers.

La SCI peut être soumise à la TVA par option ou pas obligation. Il existe différents types de taux de Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA). Parmi les différents taux, on retrouve : 

• TVA taux particulier : 2,1 %
• TVA taux réduit  : 5,5 %
• TVA taux intermédiaire : 10 %
• TVA taux normal : 20 %

Par principe, les SCI sont exonérées de TVA, elles peuvent toutefois dans certains cas, décider de choisir l’option de la soumission à la TVA. Dans certains cas, cette soumission à la TVA est obligatoire. Il en est ainsi pour les emplacements pour le stationnement des véhicules. 

La fiscalité liée à la SCI dépend de plusieurs critères. Les associés peuvent élaborer une véritable stratégie d’optimisation fiscale en optant pour l’impôt le plus rentable compte tenu de leur chiffre d’affaires, des revenus et de l’objet social ou encore du nombre d’associés.