Quel régime d’imposition choisir pour une SCI : IS ou IR ?

L’impôt dans le cadre de la société civile immobilière est une question importante. Les associés pourront opter pour un régime fiscal en fonction de leur objet social et de leur capital.
Estelle BOCCARA - Responsable du contenu juridique
Estelle BOCCARA
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Publié le :
29 juillet 2021
Temps de lecture :
5 min

Quel régime d'imposition choisir pour sa SCI ?

La société civile est différente de la société commercial en plusieurs points : 

  • Le nombre d’associés minimum 
  • Le capital social minimum 
  • La responsabilité des associés
  • L’objet social 
  • Le régime fiscal applicable

Parmi les sociétés civiles, on retrouve la société civile immobilière. Cette dernière a pour objet l’achat ou la construction d’immeubles en vue de les mettre à la disposition de ses associés, de les vendre ou de les louer. Comme toutes les sociétés civiles, cette dernière n’échappe pas aux règles fixées par le droit commun des sociétés civiles issu des articles 1845 et suivants du Code civil

Au moment de la création de la SCI se pose la question du choix du régime fiscal applicable. Les associés ont le choix entre l’impôt sur le revenu (IR) ou l’impôt sur les sociétés (IS). Ce choix déterminera le régime applicable et le taux d’imposition. 

Le régime d’imposition à choisir dans le cadre d’un SCI pose ainsi plusieurs questions : Quand faut-il choisir l’IS dans le cadre de la SCI ? Quand faut-il choisir l’IR dans le cadre de la SCI ?

Le choix de l’impôt sur les sociétés (IS)

L’impôt sur les sociétés (IS) est encadré par les dispositions des articles 209 et suivants du Code général des impôts (CGC). Les bénéfices de certaines sociétés sont assujettis à cet impôt. Le taux d’imposition normal de l’impôt sur les sociétés est fixé comme suit :

Sociétés dont le chiffre d'affaires est inférieur à 7,63 M€

Source : impôt.gouv.fr

Bénéfices comprisExercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2018Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2019Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2020Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2021Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2022
Entre 0 € et 38 120 €15 %15 %15 %15 %15 %
Entre 38 120 € et 500 000€28 %28 %28 %26,5 %25 %
Plus de 500 000 €33, 1/3 %31 %28 %26,5 %25 %

Sociétés dont le chiffre d'affaires est supérieur à 7,63 M€

Source : impôt.gouv.fr

Bénéfices comprisExercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2018Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2019Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2020Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/12021Exercice fiscal ouvert à compter du 1/1/2022
Entre 0 € et 500 000 €28 %28 %28 %26,5 %25 %
Plus de 500 000 €33,1/3 %31 %*28 %26,5 %25 %

Le choix de l’impôt sur les sociétés dans le cadre de la SCI représente de nombreux avantages : 

  • Le taux : le taux applicable en cas d’imposition à l’IS est de 15% pour les bénéfices compris entre 0 et 38.120 euros. 
  • L’amortissement : les associés pourront décider d’immobiliser un immeuble dans le but de diminuer le résultat de l’entreprise. 
  • C’est la société qui est redevable de l’impôt : 

Il existe également des charges déductibles en cas d’imposition à l’IS dans le cadre de la SCI. Parmi ces déductions, on retrouve : 

  • Frais d’agence
  • Intérêts d’emprunt
  • Rémunération du gérant
  • Frais notariés 
  • Frais d’entretien
  • Travaux de construction et de réparation

Le choix de l’impôt sur les revenus (IR)

L’impôt sur le revenu (IR) désigne l’impôt qui touche les revenus, bénéfices et autres gains. Il est définit par l’article 1A du Code général des impôts comme : 

« Il est établi un impôt annuel unique sur le revenu des personnes physiques désigné sous le nom d'impôt sur le revenu. Cet impôt frappe le revenu net global du contribuable déterminé conformément aux dispositions des articles 156 à 168.

Ce revenu net global est constitué par le total des revenus nets des catégories suivantes :

– Revenus fonciers ;

– Bénéfices industriels et commerciaux ;

– Rémunérations, d'une part, des gérants majoritaires des sociétés à responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l'article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié et des gérants des sociétés en commandite par actions et, d'autre part, des associés en nom des sociétés de personnes et des membres des sociétés en participation lorsque ces sociétés ont opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux ;

– Bénéfices de l'exploitation agricole ;

– Traitements, salaires, indemnités, émoluments, pensions et rentes viagères ;

– Bénéfices des professions non commerciales et revenus y assimilés ;

– Revenus de capitaux mobiliers ;

– Plus-values de cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature, déterminés conformément aux dispositions des articles 14 à 155, total dont sont retranchées les charges énumérées à l'article 156 ».

L’impôt sur le revenu est celui qui est régulièrement choisi dans le cadre d’une SCI. Dans ce cas de figure, ce n’est pas la société qui est redevable de l’impôt mais les associés. Ces derniers sont taxés sur les revenus au titre de l’impôt foncier. 

L’avantage principal réside de la simplicité de fonctionnement. L’intervention d’un expert comptable n’est pas nécessaire mais les associés devront toutefois établir une compatibilité de la société. Les charges déductibles dans le cadre d’une SCI soumise à l’IR sont plus limitées que dans le cadre de la SCI soumise à l’IS.

Le bilan du régime d’imposition à choisir pour une SCI : IS ou IR

Vous l’aurez compris, le choix d’un impôt va dépendre de plusieurs éléments. Les revenus et dividendes permettront d’effectuer un calcul de manière à optimiser l’imposition de la société. Ces deux impôts comportent chacun leur lot d’avantages et d’inconvénients. Les associés de la SCI peuvent également décider de changer de régime fiscal en cours d’exercice.

À noter : associé ou gérant, vous avez le droit de faire appel à un avocat pour obtenir un conseil juridique en matière de choix d’imposition. Votre Conseil spécialisé en droit fiscal ou droit immobilier pourra vous renseigner pour vous conseiller la meilleure optimisation fiscale. L’avocat spécialisé ou généraliste pourra répondre à vos différentes questions (option de l’IR ou option de l’IS, plus value en cas de vente d’immeuble dans la SCI, location d’un immeuble en SCI, modalités de création d’une SCI, modalités de dissolution de la SCI, le statut des associés de la SCI, le statut du gérant de la SCI, les modalités de vote en SCI, ).

Mise à jour le : 5 août 2021
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