La création d'une SCI

La société civile est définie aux articles 1845 et suivants du Code civil. Ces articles énoncent les règles applicables au droit commun des sociétés civiles. Les sociétés civiles ont un objet civil comme leur nom l’indique, à la différence des sociétés commerciales. La différence avec les sociétés commerciales ne réside pas seulement dans la divergence d'objet social. Les sociétés civiles et commerciales se distinguent également sur plusieurs points : le nombre minimum d’associés, le régime fiscal applicable, la responsabilité des associés, la cession des titres (parts sociales ou actions), l’activité exercée. 

Au sein de la grande famille des sociétés civiles, on retrouve les sociétés civiles à objet immobilier. Ces dernières ont pour objet l’achat ou la construction d’un ou de plusieurs biens immobiliers en vue de le ou les vendre, louer ou mettre à la disposition des associés de la SCI. 

La création de la sci pose alors plusieurs questions : Quelles sont les formalités nécessaires à la création d’une société civile immobilière ? Quelles sont les caractéristiques et quel est le contenu du contrat de société en sci ? Quid des apports dans le cadre d’une sci ? Quels sont les avantages et les inconvénients d’une sci ?

Les formalités de création d'une sci passent par plusieurs étapes parmi lesquelles : 

• La rédaction des statuts de la sci : il s’agit du contrat de société permettant de déterminer les règles de fonctionnement de la sci. 
• Les apports : les associés devront effectuer des apports pour obtenir la qualité d’associé de la sci. 
• La publication de la constitution de la sci dans un journal d’annonces légales : le journal doit être habilité à recevoir des annonces légales. 

L’article 22 du décret du 3 juillet 1978 fixe la liste des éléments qui doivent figurer dans l’avis de constitution. Il s’agit notamment de : 

« 1° La raison sociale ou la dénomination sociale suivie, s'il y a lieu, de son sigle ;

2° La forme de la société et, s'il y a lieu, le statut légal particulier auquel elle est soumise ;

3° Le montant du capital social et, s'il s'agit d'une société à capital variable, le montant au-dessous duquel il ne peut être réduit ;

4° L'adresse du siège social ;

5° L'objet social indiqué sommairement ;

6° La durée pour laquelle la société a été constituée ;

7° Le montant des apports en numéraire ;

8° La description sommaire et l'évaluation des apports en nature ;

9° Les nom, prénom usuel et domicile des associés tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales ;

10° Les nom, prénom usuel et domicile des associés ou des tiers ayant, dans la société, la qualité de gérant, administrateur, président du conseil d'administration, directeur général, membre du directoire, membre du conseil de surveillance ou commissaire aux comptes ;

11° Les nom, prénom usuel et domicile des personnes ayant le pouvoir général d'engager la société envers les tiers ;

12° Le greffe du tribunal où la société sera immatriculée ;

13° S'il y a lieu, l'existence de clauses relatives à l'agrément des cessionnaires de parts sociales et la désignation de l'organe de la société habilité à statuer sur les demandes d’agrément ».

• L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) : cette formalité permet à la sci d’acquérir la personnalité morale. 
• L’insertion au BODACC : cette formalité est effectuée par le Greffe du Tribunal dans les 8 jours qui suivent l’immatriculation au RCS. 

Les statuts de la sci doivent répondre aux caractéristiques du droit commun des contrats fixés aux articles 1128 et suivants du Code civil. Parmi ces obligations, on retrouve notamment : 

• Le consentement des parties : non vicié. 
• La capacité des parties à contacter. 
• Le contenu licite et certain du contrat de société. 

Les statuts, également appelés contrats de société, doivent comporter des éléments obligatoires. Parmi ces éléments, on décompte : 

• La dénomination sociale
• L’objet social
• Le siège social 
• La nationalité de la société
• Les apports 
• Le nombre d’associés 
• L’identité des associés 
• La durée de la sci 
• La participation des associés
• L’affectio societatis

Les apports de la SCI peuvent prendre différentes formes. Il existe trois types d’apports parmi lesquels : 

• L’apport en numéraire : il s’agit de l’apport le plus courant. L’apport est numéraire se caractérise par l’apport d’une somme d’argent à la sci. 
• L’apport en nature : dans ce cas-là, l’apporteur transfert la propriété ou la jouissance d’un bien corporel ou incorporel, meuble ou immeuble. 
• L’apport en industrie : il s’agit ici de l’apport d’une connaissance particulière, d’une compétence ou encore d’un savoir-faire. Cet apport ne sera pas comptabilisé comme les autres apports pour le fractionnement des parts sociales en fonction du capital social.

La sci compte de nombreux avantages mais également des inconvénients. 

Les avantages : 

• Une fiscalité avantageuse
• Une transmission facilité du patrimoine
• Une liberté dans la gestion de la sci
• Une possible modification du capital social en cours d’exercice 
• Le partage des coûts

Les inconvénients : 

• Le manque de liberté dans le choix de l’exercice ou de l’activité
• La responsabilité des associés et le risque encouru
• La tenue d’une comptabilité régulière

La création d’une sci suppose le respect de certaines formalités préalables. En cours d’exercice, la sci devra également effectuer des formalités pour que les actes accomplis soient réguliers notamment en cas de modification du contrat de société. 

La sci est une société civile dont l’objet permet aux associés de réaliser un projet immobilier. Ce projet peut résulter d’une volonté de transmettre le patrimoine ou d’une volonté d’investir dans l’immobilier dans l’optique de se constituer une rente.