Les apports dans la SCI

La société civile immobilière est une société civile qui a pour objet l’achat ou la construction d'immeubles en vue de le mettre à la disposition de ses associés, de le louer ou de le vendre. Cette société est encadrée par les dispositions issues du droit commun des sociétés (articles 1845 et suivants du Code civil). 

Les sociétés civiles immobilières également appelées SCI constituent une des catégories des sociétés civiles. Les sociétés civiles se distinguent des sociétés commerciales de par leur objet, leur régime fiscal, le nombre d’associés ou encore la responsabilité des associés ou les apports. 

Au moment de la création de la sci, les associés effectuent des apports à la société. Ces apports leur permettent de constituer le capital social de la sci et d’obtenir une fraction de ce capital social (à l’exception de l’apport en industrie).

Les apports demeurent une question essentielle au moment de la constitution de la sci. La responsabilité de l’associé ainsi que ses parts sociales vont être conditionnés à son apport. Le montant de l’apport ou le type d’apport peut être négocié avant la conclusion du contrat de société. 

Les apports dans la sci posent alors certaines questions : Les associés ont-ils l’obligation de faire un apport ? Quels sont les différents types d’apports dans le cadre d’une sci ? Quid de la restitution de l’apport à l’associé apporteur ?

Les associés de la sci doivent de manière obligatoire faire un apport à la société. Cette disposition est prévue à l’article 1832 du Code civil qui énonce que : 

« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter.

Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne.

Les associés s'engagent à contribuer aux pertes ».

Pour être associé d’une sci il faut ainsi obligatoirement faire un apport. Cet apport peut être totalement différent d’un associé à l’autre et il peut s’agir de valeurs différentes également. 

L’objectif de cet apport est de procéder à un transfert de propriété ou de jouissance à la société, c’est ce qui caractérise l’apport. Ces apports apparaîtront dans les statuts de la SCI et constitueront le capital social de la sci. 

Les associés ont la possibilité d’effectuer différents apports.

Il existe trois types d’apports qui peuvent être effectués au sein d’une société parmi lesquels : 

• L’apport en numéraire : l’apport en numéraire constitue l’apport le plus classique effectué dans le cadre d’une sci. Il s’agit de l’apport d’une somme d’argent. Cet apport peut être fait en espèce, chèque ou par virement bancaire. 
• L’apport en nature : l’apport en nature constitue l’apport d’un bien meuble ou immeuble. Il peut s’agir d’un outil, d’une machine ou encore d’un droit de propriété intellectuelle. L’associé peut transférer la propriété du bien auquel cas la société deviendra propriétaire de ce bien, ou permettre la jouissance du bien. Il peut s’agir d’un droit ou d’un fonds (attention l’apport d’un fonds de commerce est susceptible de faire basculer l’objet de la société civile en société commerciale). 
• L’apport en industrie : l’apport en industrie constitue un apport de savoir-faire ou de compétence particulière. Ici l’associé ne va pas apporter de l’argent ou un bien mais plutôt son expérience ou sa main d'œuvre. Etant donné la difficulté de quantification de cet apport, il ne sera pas comme les autres apports calculés de la même manière. Cet apport ne sera en effet pas représentatif d’une partie du capital social. 

Les apports sont restitués aux associés dans le cas où le projet de création d’une société civile immobilière échoue. Ces apports sont également restitués aux apporteurs dans le cas où ils renoncent à devenir associé de la société. 

En cas de liquidation judiciaire, l’article 1844-9 du Code civil prévoit que : 

« Après paiement des dettes et remboursement du capital social, le partage de l'actif est effectué entre les associés dans les mêmes proportions que leur participation aux bénéfices, sauf clause ou convention contraire.

Les règles concernant le partage des successions, y compris l'attribution préférentielle, s'appliquent aux partages entre associés.

Toutefois, les associés peuvent valablement décider, soit dans les statuts, soit par une décision ou un acte distinct, que certains biens seront attribués à certains associés. A défaut, tout bien apporté qui se retrouve en nature dans la masse partagée est attribué, sur sa demande, et à charge de soulte s'il y a lieu, à l'associé qui en avait fait l'apport. Cette faculté s'exerce avant tout autre droit à une attribution préférentielle.

Tous les associés, ou certains d'entre eux seulement, peuvent aussi demeurer dans l'indivision pour tout ou partie des biens sociaux. Leurs rapports sont alors régis, à la clôture de la liquidation, en ce qui concerne ces biens, par les dispositions relatives à l’indivision ».

Les apports constituent les biens, sommes d’argent ou savoir-faire transférés à la société par les associés. Ces apports constitueront le capital social de la société civile immobilière. A l’exception de l’apport en industrie, les apports permettent aux associés d’obtenir des parts sociales en fonction de la fraction du capital social correspondante.