Comme son nom l’indique une SCPI est une société civile, au même titre que la SCI, mais aussi un fond d’investissement alternatif réglementé au sens de l’autorité des marchés financiers (AMF).
La Société civile de placement immobilier est composée majoritairement d’actifs immobiliers. Elle peut constituer un parc immobilier d’entreprises (bureaux, locaux, commerces…) ou d’habitations en France mais aussi en Europe.
Il s’agit donc d’investissements pierre papier, permettant aux épargnants d’investir par le biais de différents leviers tels que les contrats d’assurance vie, à comptant, à crédit, en démembrement de propriété ou via une SCI.
Ainsi, on peut se demander naturellement comment et pourquoi créer une SCPI ? Quelle est la fiscalité des SCPI ? Comment investir dans une Société civile de placement immobilier ?
Quel est le rôle d’une SCPI ?
L’article L. 214-114 du Code monétaire et financier définit la SCPI et détermine son rôle. En effet, une Société civile de placement immobilier peut :
- Acquérir de façon directe ou indirecte des immeubles y compris en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ;
- Construire des immeubles ;
- Effectuer des travaux de rénovation, entretien, de réhabilitation, amélioration, agrandissement…
- Céder son patrimoine
Attention, cependant, une SCPI comme les OPCI, ne peuvent pas exercer une activité de marchands de biens.
En effet, elle a pour seul objectif la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier en vue de générer des revenus locatifs.
Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?
La fiscalité d’une SCPI est dite transparente selon l’article 239 septies du code général des impôts. En effet, les associés sont imposés individuellement, selon leur quote-part, la nature des revenus, leur régime d’imposition et leur résidence fiscale.
Cependant, pour ne pas être soumise à l’impôt sur les sociétés, la SCPI doit effectuer des appels d'offres publics et respecter son objet social.
Ainsi une SCPI génère des revenus fonciers (dividendes), financiers (revenus de capitaux) et d'éventuelles plus-values.
Comment sont imposés les revenus issus d’une SCPI ?
Les associés personnes physiques sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers c’est à dire au barème progressif de l’IR et prélèvement sociaux (17.2%). Toutefois, il peut choisir d’opter pour le micro foncier ou le régime réel. Cette dernière option permet ainsi de défiscaliser.
En effet, il existe des SCPI de rendement et des SCPI fiscale. Cette dernière permet aux investisseurs de bénéficier de certains dispositifs proposant des avantages fiscaux non négligeable. C’est le cas des loi Pinel, Malraux, ou encore Monuments historiques.
A noter : il est possible de générer un déficit foncier en déduisant les charges de droits communs et les intérêts d’emprunt. Attention toutefois, la limite d’un déficit foncier est de 10 700 €/an !
Les revenus financiers quant à eux seront imposés au taux forfaitaire unique appelé Tax flat de 30 % ou si l’option est plus avantageuse, l’associé peut opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux.
Dans le cas d’une plus-value ou lors d’une cession de parts, l’imposition dépendra de la durée de détention. En effet, un abattement est appliqué selon les années de conservation des parts, ainsi pour être exonéré, il faut patienter :
- 22 ans pour l’IR
- 30 ans pour les prélèvements sociaux
En revanche, les associés personne morale, seront imposés quelque soit la nature des revenus au taux de droit commun, à savoir :
- 28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 33.3 % sur l’excédent auquel peut s’ajouter la contribution de 3,3% (assise sur le montant de l’IS)
Comment fonctionne une SCPI ?
Après avoir constitué le capital et collecté les fonds auprès d’investisseurs institutionnels ou particuliers, la SCPI peut acquérir un patrimoine immobilier en fonction de sa stratégie. Tout dépend du type de la SCPI, soit elle acquiert de l'immobilier d’entreprises (SCPI de rendement) soit résidentiels (SCPI fiscale).
En contrepartie, les épargnants perçoivent des dividendes.
De plus, tout investisseur d’une SCPI devient de fait associé et peut ainsi participer aux assemblées générales et avoir un droit de regard sur la gestion de la SCPI.
Investir dans une SCPI permet donc aux particuliers d’accéder à un parc immobilier de qualité et d’investir selon sa stratégie d’épargne, soit il opte pour le rendement locatif soit pour la défiscalisation.
Pour acheter des parts, ils peuvent s’adresser à un conseiller financier, une banque ou encore directement à la société de gestion de la SCPI.
Les investisseurs ont la possibilité d’utiliser différents leviers pour souscrire à des parts, tels que les contrats d’assurance vie, le démembrement de parts, ou encore via une SCI.
C’est pourquoi la diversité des supports d’investissement et des produits font que ces placements pierre papier séduisent toujours autant les épargnants.
En effet, les atouts principaux d’une SCPI sont :
- La gestion déléguée : La société de gestion s’occupe du parc immobilier (recherche de locataires, recouvrement des loyers, travaux, distribution des dividendes ou revenus financiers)
- Les risques mutualisés grâce à la diversité du parc immobilier.
- La diversité du patrimoine : Une SCPI ouvre l’accès à un marché immobilier de qualité.
- Une épargne maîtrisée : le ticket d’entrée d’une SCPI est accessible à partir de 1000 €. Même si la liquidité n’est pas le point fort d’une SCPI, il est possible de vendre ses parts à tout moment.
Cependant, cela reste un investissement sur le long terme, avec comme risque principal, la perte du capital investi.
Quels sont les risques d’un investissement dans une SCPI ?
Se lancer dans une épargne via un placement pierre papier comporte des risques, au même titre qu’un investissement immobilier en direct. En effet, comme vu précédemment le capital d’une SCPI n’est pas garanti tout comme le taux de rendement. De plus, elle est composée essentiellement d’actifs immobiliers qui subissent les fluctuations du marché. Pour finir, malgré le fait que les parts puissent être cédées à tout moment, une SCPI est par nature peu liquide. Le prix des parts varie en fonction de l’offre et de la demande sur le marché secondaire ou encore suivant l’évolution du marché immobilier.
Ainsi, afin de limiter ces risques il convient d’investir dans le but de diversifier son patrimoine ou d’obtenir des avantages fiscaux.
Comment créer une SCPI ?
Créer une SCPI demande de la part des fondateurs un engagement financier conséquent pour constituer le capital d’un minimum de 760 000 €. Ils doivent également apporter les garanties financières nécessaires afin d’obtenir le visa de l’AMF. La société de gestion réglementée sera créée au moment de la constitution de la SCPI ou désignée lors d’une assemblée générale.
Pour constituer une SCPI, des démarches administratives sont obligatoires avant de pouvoir effectuer des appels d’offres publics, à savoir :
Une fois l’ensemble des démarches effectuées et validées par l’AMF, la société de gestion peut ouvrir les souscriptions de parts au public.
À savoir : les fondateurs ont le choix de créer une SCPI à capital fixe ou variable. Dans une SCPI à capital fixe, le nombre de parts est déterminé et figé. Ainsi, pour acheter des parts, il faut attendre l’ouverture d’un marché secondaire ou une éventuelle augmentation du capital. En revanche, une SCPI à capital variable est toujours ouverte à la souscription. La conséquence de cette différence est le prix des parts : les parts d’une SCPI à capital fixe sont déterminés selon l’offre et la demande, tandis que les parts d’une SCPI à capital variable sont fixés par la société de gestion.