Le principe du démembrement de propriété est de diviser le droit de propriété d’un bien immobilier. On distingue alors l’usufruit et la nue-propriété. Ce mécanisme juridique comporte des avantages fiscaux et patrimoniaux qui peuvent être appliqués au SCPI (société civile de placement immobilier).
Ainsi, on peut se demander comment fonctionne le démembrement de parts de SCPI et quels sont les avantages d’avoir recours à cette modalité d’investissement !
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
Juridiquement, le droit de propriété est « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (Code civile. art. 544). Ainsi, on distingue :
- L’usus : le droit d’utiliser le bien
- Le fructus : le droit de percevoir les revenus
- L’abusus : le droit d’en disposer c’est-à-dire le vendre, le transmettre ou le modifier.
Dans le cas d’un démembrement de propriété, l’usufruit et la nue-propriété sont dissociés. Ainsi, l’usufruitier dispose du droit d’usage et des revenus tandis que le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien tout en respectant l’usufruitier. En d’autres termes, la décision de vendre un bien immobilier est soumise à l’accord des deux parties.
Quels sont les avantages d’investir via un démembrement de propriété ?
En effet, on peut se demander pourquoi utiliser ce mécanisme d’investissement et quels en sont les avantages pour chaque partie ?
Investir en SCPI en tant que nu-propriétaire
La nue-propriété de parts de SCPI est destinée aux investisseurs qui disposent d’un capital et qui souhaitent effectuer un placement dans la pierre en vue d’être pleinement propriétaires dans le futur. Ainsi ils ne sont pas imposés sur leurs parts. Au terme du démembrement ils pourront soit revendre et en tirer une plus-value, soit les conserver et percevoir les dividendes.
En effet, l’intérêt principal d’acquérir la nue-propriété de parts de SCPI réside dans la décote lors de la souscription, baissant ainsi le prix d’achat. Il peut ainsi réaliser de fait une plus-value sans compter la revalorisation annuelle des parts.
Par ailleurs, un investisseur détenant un patrimoine immobilier important réduit mécaniquement ses impôts. En effet, les parts de SCPI en nue-propriété ne sont pas prises en compte dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).
Investir en SCPI en tant qu’usufruitier
L’avantage d’investir dans une SCPI en tant qu’usufruitier réside dans le fait que l’épargnant achète des parts de la SCPI à moindre coût, puisqu’une décote est appliquée à la souscription. Il perçoit ainsi la totalité des loyers.
Ce mécanisme lui permet donc de percevoir un revenu complémentaire immédiat mais aussi de les imputer sur un éventuel déficit foncier existant. Dans ce cas, ces revenus seront exonérés d’impôts, augmentant mécaniquement le taux de rendement de l’opération.
Par ailleurs, ce mécanisme d’investissement peut être utilisé par l’usufruit pour transmettre son patrimoine, les descendants conservent ainsi la nue-propriété et à la fin de la période de démembrement ou à son décès, les descendants récupèrent la pleine propriété des parts et échappent ainsi au frais de succession.
Pour finir, une entreprise peut également profiter du démembrement de parts de SCPI pour placer de la trésorerie. Elle pourra amortir la valeur d’acquisition de l’usufruit pendant la période de démembrement, bénéficiant de fait d’une économie d’impôt. Dans ce cas, le but est d’utiliser ce levier pour optimiser la fiscalité.
SCPI de démembrement : Optimiser le taux de rendement et le capital !
En conclusion, investir en SCPI de démembrement dépendra de l’objectif de l’investisseur. En effet, pour un nu-propriétaire, l’intérêt est de placer son capital pour en retirer une plus-value à la revente, ou bien de préparer sa retraite. Par ailleurs, durant la durée du démembrement, il échappe à l’imposition des parts.
Du côté de l’usufruit, cela lui permet d’optimiser le taux de rendement de l’opération grâce à la décote lors de l’achat des parts. De plus, il peut utiliser ce mécanisme en vue d’une donation et ainsi éviter les frais de succession à ses descendants.
Comment investir via un démembrement de parts de SCPI ?
Pour rappel, une SCPI constitue un patrimoine immobilier en investissant dans des immeubles professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé…) ou d’habitation résidentielle dans le cas des SCPI fiscales. La société de gestion s’occupe de gérer les biens et reverse des dividendes à ses associés en fonction de leur quote-part.
Les investisseurs peuvent acheter des parts de SCPI via un crédit bancaire, un contrat d’assurance vie, au comptant, ou en utilisant le mécanisme de démembrement de parts.
À noter : le démembrement temporaire de parts ne peut pas être utilisé pour investir dans une SCPI Fiscale !
Le démembrement consiste donc à diviser les parts en deux, d’un côté on a la nue-propriété et de l’autre l’usufruit. Le prix d’acquisition subit une décote en fonction d’une clé de répartition qui est déterminée par la durée du démembrement et les distributions escomptées.
Ainsi ; pendant la durée du démembrement temporaire :
Il est possible d’acheter des parts de SCPI en démembrement auprès des sociétés de gestion ou via un intermédiaire tel que conseiller financier ou plateforme de distribution.