Quelle est la fiscalité d’une SCPI ?

Les sociétés civiles de placement immobilier bénéficient de la transparence fiscale. En effet, les associés sont imposés individuellement, selon leur quote-part, la nature des revenus, leur régime d’imposition et leur résidence fiscale.

Sophie NOARO - Responsable du contenu
Sophie NOARO
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Publié le :
12 octobre 2021
Temps de lecture :
5 min

Quelle est la fiscalité d'une SCPI ?

La notion de transparence caractérise la fiscalité d’une SCPI selon l’article 239 septies du code général des impôts. En effet, les associés appelés aussi porteur de parts sont imposés comme un propriétaire qui percevaient des loyers en direct. 

Cependant, pour continuer à ne pas être soumise à l’impôt sur les sociétés, la SCPI doit effectuer des appels d'offres publics et respecter son objet social. 

Tour d’horizon de la fiscalité d’une SCPI : quelle sont les obligations fiscales d’une SCPI ? Comment sont imposés les revenus locatifs, financiers, les plus-values et les cessions de parts ?

Fiscalité des SCPI : obligations et formalités !

Les SCPI sont considérées comme des « sujets fiscaux », c’est-à-dire qu’elles ne sont ni des personnes morales, ni des personnes physiques, échappant ainsi à l’impôt sur les sociétés. Les porteurs de parts sont donc imposés de façon individuelle selon leur régime d’imposition.

Toutefois, la société civile de placement immobilier doit établir une déclaration annuelle de résultats n°2072 à souscrire avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai. Dans cette déclaration, il est indiqué les revenus afférents à chaque part ainsi que les règles applicables à chaque catégorie de porteurs. Ainsi la SCPI transmet les informations nécessaires à chaque associé en vue de leur déclaration fiscale. 

A noter que la SCPI sera assujettie à l’IS, dans le cas où elle ne respecte pas son objet social. Pour cela, il faut que deux conditions soient réunies (BOI-IS-CHAMP-20-10-20 n° 530) : 

  • Le montant des opérations commerciales réalisées dépasse 10 % des recettes totales hors taxe de l'année ;
  • Et la moyenne des recettes hors taxe de nature commerciale réalisées au cours de l'année et des trois années antérieures excède 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxe réalisées au cours de la même période.

La conséquence étant que les revenus perçus par les associés seront taxés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers et les avantages fiscaux seront remis en cause. 

Pour la société, le changement de régime fiscal entraîne en principe une imposition immédiate des revenus et plus-value non encore imposés à la date du changement.

Comment sont imposés les revenus issus d’une SCPI ?

Ainsi, on distingue 3 types de revenus imposables réalisés par les SCPI, à savoir :

  • Les revenus locatifs imposés dans la catégorie des revenus fonciers ;
  • Les revenus financiers et dividendes imposés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers ; 
  • Les plus-values imposées dans la catégorie des plus-values immobilières. 

Les porteurs de parts sont imposés proportionnellement à leur investissement selon la nature des revenus, le régime d’imposition et leur résidence fiscale. 

À noter :  la quote-part immobilière de la valeur de leurs parts sont soumises à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

SCPI et revenus fonciers : le choix du régime d’imposition !

En effet, les principaux revenus issus d’un investissement en SCPI sont les revenus locatifs. Pour rappel, l’objectif principal d’une SCPI est la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Ainsi en tant qu’associé personne physique, les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont donc imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) et aux prélèvements sociaux (17.2%). 

Toutefois, l’investisseur peut choisir de déclarer les revenus fonciers au régime réel ou opter pour le micro foncier (lorsque les revenus sont inférieurs à 15 000 euros/an).

Notamment s’il a investi dans une SCPI fiscale, l’objectif étant de défiscaliser en bénéficiant de certains dispositifs permettant d’obtenir une réduction d’impôts. C’est le cas, lors d’un placement dans une SCPI Pinel, Malraux, ou encore monuments historiques. L’associé peut également déduire les intérêts d’emprunt dans le cas d’une souscription via un crédit immobilier, en plus des autres charges déductibles (travaux d’entretien, prime d’assurance, charges de copropriété…). La SCPI doit ainsi déterminer pour chaque part le revenu foncier net imposable.

À noter : qu’un déficit foncier peut être déduit dans la limite de 10 700 euros/an. L’excédent pouvant être reporté sur les années suivantes.

Comment sont imposés les revenus financiers d’une SCPI ?

En plus des revenus fonciers, il est possible de percevoir des revenus financiers issus de placement de fonds dans le cadre de la gestion de trésorerie de la SCPI. 

Les revenus financiers résultent d’un placement bancaire ou de titres d’OPCVM (organismes de placements collectifs en valeurs mobilières, SICAV ou FCP), sous forme :

  • D’intérêts provenant du placement des liquidités (comptes à terme)
  • De revenus de titres de créances négociables (TCN) ; 
  • D’intérêts d’obligations.

Ainsi ces revenus rentrent dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Dans ce cas, Le contribuable à le choix entre l’imposition à l’IR au taux forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12.8% IR + 17.2% de prélèvements sociaux) ou au barème progressif de l’IR (abattement de 40% pour les dividendes) et aux prélèvements sociaux.

Quelle fiscalité pour les plus-values immobilières et la cession de part ?

L’imposition des plus-values immobilières dépend de la durée de détention. Ainsi après 5 ans, elles sont imposées au taux de 36.2% (19% d’IR et 17.2% de prélèvements sociaux). L’abattement total de l’IR intervient après 22 ans de détention et après 30 ans pour les prélèvements sociaux. L’impôt est directement prélevé et payé lors de la cession.
En revanche, les plus-values mobilières issues de la revente de titres de SICAV, sont soumises au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 % sauf si le contribuable à opter pour le barème progressif de l’IR.

Lors du retrait ou de la de la cession des parts, les investisseurs sont soumis au même régime d’imposition que les plus-values.

Comment sont imposées les personnes morales ?

Les sociétés ou investisseurs institutionnels sont imposés à l’impôt sur les sociétés au taux de droit commun quelle que soit la nature des revenus, à savoir :

  • 28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 33.3 % sur l’excédent auquel peut s’ajouter la contribution de 3,3% (assise sur le montant de l’IS)

Quid de la fiscalité des SCPI européennes ?

Dans le cas où un particulier décide d’investir dans une SCPI européenne, les revenus seront imposés à la source. Ainsi, le porteur de parts peut bénéficier d’un crédit d’impôt, comme c’est le cas pour l’Allemagne, afin de ne pas subir de double imposition. Les revenus doivent être déclarés via le formulaire 2047. Par ailleurs, ses revenus ne sont pas assujettis aux prélèvements sociaux mais uniquement au barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’investissement dans une SCPI européennes permet parfois de profiter d’une fiscalité plus avantageuse qu’en France.

SCPI et fiscalité : un atout pour les associés !

L’investissement dans une SCPI permet aux associés de bénéficier de certains avantages fiscaux. En effet, ils peuvent selon leur revenu opté pour un régime réel ou micro foncier. Selon leur stratégie, il leur est possible de défiscaliser en investissant dans une SCPI fiscale de type Pinel, Malraux ou Monuments historique par exemple. Par ailleurs, dans le cas d’une souscription de part via un contrat d’assurance vie, les revenus perçus sont exonérés sauf en cas de rachat des parts.

À noter : fondateur, associé personne morale, associé personne physique, ou futur associé, vous pouvez prendre attache avec un avocat généraliste ou spécialisé en droit fiscal ou droit immobilier pour obtenir un conseil sur votre projet. L’avocat pourra également vous accompagner tout au long de votre projet et répondre à vos différentes questions telles que l’imposition des revenus générés par la SCPI, imposition des cessions de parts de SCPI, taux d’imposition, plus-values, micro foncier, déclaration des revenus, changement de régime d’imposition ou encore, modalités de création d’une SCPI, fonctionnement d’une SCPI, gestion d’une SCPI, acquisition d’immeubles en SCPI, achat et prix des parts en SCPI, investissement en SCPI, rendement en SCPI …

La fiscalité des SCPI en bref !

CatégorieRevenus Fonciers Revenus Financiers Plus-value
Personnes PhysiquesRégime Réel ou Micro Foncier Imposition IR + Prélèvements sociaux (17.2%)Flat Tax 30% ou IR+prélèvements sociaux (17.2%)Abattement par année de détention IR + prélèvement sociaux (17.2%)
Personnes Morales28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 33.3 % sur l’excédent auquel peut s’ajouter la contribution de 3,3% (assise sur le montant de l’IS)28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 33.3 % sur l’excédent auquel peut s’ajouter la contribution de 3,3% (assise sur le montant de l’IS)28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable et 33.3 % sur l’excédent auquel peut s’ajouter la contribution de 3,3% (assise sur le montant de l’IS)

Mise à jour le : 23 novembre 2021
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