Investir dans une SCPI, est une méthode alternative à l’investissement locatif classique, qui demande un apport personnel conséquent. En effet, outre l’achat d’un bien immobilier parfois à crédit, l’investisseur devra gérer en direct le bien et surtout les risques de la gestion locative comme la vacance ou les éventuels impayés.
C’est pourquoi, choisir le placement pierre papier, notamment dans une SCPI, est une solution qui limite les inconvénients et les risques de la gestion immobilière. Cet investissement est une épargne qui s’adapte aux objectifs personnels de chaque investisseur. En effet, il existe différents types de SCPI qui permettent ainsi de diversifier ses placements.
Ainsi on peut se demander comment investir dans une société civile de placement !
Quels sont les atouts d’un investissement dans une SCPI ?
Comme tout placement, investir dans une SCPI comporte des avantages et des inconvénients, cependant on peut dire que les atouts principaux de cet investissement sont :
- La gestion déléguée : seule la société de gestion agréé par l’AMF est responsable de la SCPI et de la gestion locative du patrimoine.
- Les risques mutualisés : Compte tenu de la diversité de parc immobilier, les difficultés rencontrées sur un immeuble seront compensées par les autres revenus. Cependant, il convient pour limiter les risques d’investir dans différentes SCPI.
- La diversité du patrimoine : Une SCPI ouvre l’accès à un marché immobilier de qualité souvent inaccessible au particulier tels que des bureaux, commerces, établissements de santé, hôtels, habitation résidentielle…en France mais aussi en Europe.
- Une épargne maîtrisée : L’investisseur peut investir dans une SCPI selon sa capacité de financement. En effet, le prix du ticket d’entrée est accessible à partir de 1000 euros. De plus, même si la liquidité n’est pas garantie, il reste possible de vendre ses parts de SCPI tout au long de l’année.
L’obligation de transparence et d’informations vis-à-vis des investisseurs !
Avant de se lancer, il convient de vérifier les informations de la Société civile de placement. La société de gestion se doit de fournir et de laisser libre accès à tous les renseignements concernant la SCPI.
Pour cela, la société de gestion met à disposition sur leur site internet les documents suivants :
- Le document d'informations clés (DIC au format PRIIPs) : Description simple et clair du des actifs immobiliers proposés, de la stratégie d’investissement, des risques et des performances (taux de rendement)
- Les statuts de la SCPI
- La note d’information : fonctionnement de la SCPI et des conditions d’achats et de revente des parts.
- Le rapport annuel et le dernier bulletin semestriel
- Le bulletin de souscription
Grâce à ces documents les futurs investisseurs peuvent ainsi prendre connaissance du patrimoine de la SCPI, de la gestion locative, de l’évolution du marché des parts et du capital et de la performance financière.
Par ailleurs, les épargnants en détenant des parts deviennent associés et peuvent ainsi participer aux assemblées générales et prendre part au vote des résolutions présentées par la société de gestion.
Où se renseigner pour investir dans une SCPI ?
L’épargnant qui souhaite investir dans une SCPI peut se renseigner auprès de son banquier, assureur ou conseiller en gestion de patrimoine.
Ils devront examiner la situation personnelle de l’investisseur ainsi que ses objectifs (revenus complémentaires ou défiscalisation) afin de lui proposer une solution adaptée à son profil.
En effet, selon la stratégie d’investissement souhaité par l’épargnant, l’intermédiaire pourra lui proposer différentes modalités de souscription et de financement, à savoir :
- Au comptant
- À l’aide d’un crédit immobilier
- Via un contrat d’assurance-vie ; sauf pour les SCPI fiscales
- En démembrement de la propriété des parts,
Il est également possible d’investir dans une SCPI via une SCI pour optimiser la fiscalité et faciliter la transmission des parts.
Quels sont les frais liés à l’investissement en SCPI ?
Un investisseur est redevable de certains frais à la souscription et tout au long du placement, à savoir :
- Les frais et charges pour l’acquisition d’un actif immobilier
- Les frais de gestion
- La rémunération de la société de gestion : commissions de souscription, de cession, de gestion.
Tous les frais et commissions doivent être mentionnés dans les documents d’informations destinées aux épargnants.
SCPI : l’investissement immobilier simplifié !
En effet, l’investissement en SCPI apporte des avantages certains aux investisseurs institutionnels ou particuliers. Le fonctionnement d’une SCPI, comme les autres fonds d’investissements alternatifs tels qu’OPCI, est basé sur la gestion collective. En d’autres termes, après avoir constitué le capital et collecter les fonds auprès des épargnants qui de fait deviennent des associés, elle peut ainsi constituer un parc immobilier de qualité (commerces, bureaux, établissement de santé, habitation résidentielle…) en France mais également en Europe.
En contrepartie, les épargnants perçoivent des revenus issus des loyers proportionnellement à leur investissement de départ. Cependant, il convient de garder à l’esprit qu’investir dans une SCPI est un engagement sur le long terme. En effet, le risque de perte de capital et la liquidité non garantie par la SCPI sont les principaux inconvénients de ce placement.
À noter : que vous soyez particulier, investisseur ou professionnel, pensez à prendre attache auprès d’un avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier, droit des affaires ou droit fiscal. Votre Conseil pourra répondre à vos questions : revenus générés dans le cadre d’un investissement en SCPI, SCPI de rendement, capital de la SCPI, fiscalité de la SCPI, taux de rendement d’un investissement en SCPI, montant en euros des parts de SCPI, impôt relatif aux cessions de parts en SCPI, assurance en SCPI, investissement immobilier en SCPI, modalités d’acquisition et de cession de parts en SCPI
Comment souscrire : Capital fixe vs Capital variable !
| SCPI CAPITAL VARIABLE | SCPI CAPITAL FIXE | SCPI CAPITAL FIXE | |
| Marché primaire | Marché secondaire | ||
| Disponibilité des parts | Toute l’année | Périodique | Toute l'année |
| Prix de souscription | Fixe | Fixe | Prix fixé par l’acquéreur (variable dépendra de l’offre et de la demande) |
Comment acheter et vendre les parts de SCPI ?
Pour acheter ou vendre les parts d’une SCPI, tout dépendra du choix de constitution du capital par les fondateurs lors de la création de la SCPI. En effet, on distingue des SCPI à capital variable ou fixe qui déterminent les conditions d’acquisition et de revente des parts.
Comment souscrire dans une SCPI à capital fixe ?
Dans ce cas, le nombre de parts est limité. Les investisseurs pourront acheter les parts lors de l’offre d’épargne public jusqu’à la constitution du capital.
Par la suite, la souscription sera ouverte uniquement si une augmentation du capital s’avère nécessaire, c’est le marché primaire.
En revanche, si la SCPI est fermée à la souscription, il convient alors d’effectuer une demande sur le carnet d’ordres du marché secondaire. C’est lors d’une vente de gré à gré que la cession des parts peut s’effectuer. Le vendeur indique le prix minimum par part qu’il souhaite. La vente des parts se fait alors au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.
Achat et vente de parts d’une SCPI à capital variable ?
Les parts sont souscrites directement auprès de la société de gestion. En effet, le nombre de parts n’est pas fixe et les associés peuvent souscrire à tout moment, créant ainsi une meilleure liquidité pour la revente.
Le remboursement des parts à la demande de l’épargnant est calculé sur la base du montant de la souscription publiée le jour de la demande.
À noter : Dans le cas où les cessions dépassent les souscriptions, la société de gestion constitue un fonds de remboursement afin de contribuer à la fluidité du marché.