Investir dans une SCPI via une SCI : avantages et inconvénients !

Ces deux sociétés civiles ont le même objectif, à savoir la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier. Cependant, la principale différence entre une SCPI et une SCI est leur fiscalité ! En effet, les associés peuvent choisir de soumettre la SCI à l’impôt sur les sociétés. Ainsi, investir dans une SCPI via une SCI est une stratégie intéressante pour limiter l’imposition et préparer la transmission des biens.

On peut donc naturellement se demander quels sont les avantages et les inconvénients de ce mécanisme d’investissement.

Pour rappel, une Société civile immobilière est encadrée par les dispositions du droit commun des sociétés prévues aux articles 1845 et suivants du Code civil. 

Elle doit être constituée par minimum deux associés qui ont pour objectif la constitution et la gestion d’un patrimoine immobilier en vue de générer des revenus et éventuellement préparer leur transmission. En effet, il est possible de transmettre jusqu’à 100 000 euros de parts sociales en franchise d’impôt tous les 15 ans. 

Une SCI est par défaut soumise à l’IR (impôt sur le revenu). Cependant elle peut-être soumise à l’IS sur option. Ce choix d’imposition est irrévocable pendant 5 ans.

Ainsi, les associés d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, décident d’investir dans une SCPI pour les raisons suivantes :

• Diversifier son patrimoine
• Profiter de la gestion simplifiée et de la mutualisation des risques 
• Bénéficier d’un taux réduit d’imposition
• Diminuer l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)
• Optimiser la transmission des actifs
• Capitaliser et conserver la trésorerie de la SCI.

De plus, les SCPI permettent l’accès à un parc immobilier d’entreprise situé en France ou en Europe offrant un taux de rendement plus intéressant. 

Toutefois, une SCI soumise à l’IS peut investir uniquement dans une SCPI de rendement. En effet, elle ne pourra pas générer de déficit foncier ou bénéficier des avantages fiscaux qu’offrent les SCPI fiscales tels que Pinel, Malraux, Monuments historiques…

En outre, il est possible d’acquérir des parts de SCPI à crédit, et c’est là que réside tout l’avantage de ce mécanisme.En effet, les loyers perçus ne seront imposés qu’à l’impôt sur les sociétés, dont les taux sont plus avantageux que ceux de l’impôt sur le revenu.

Pour rappel, la fiscalité d’une SCPI est dite transparente. En effet, les investisseurs sont soumis à l’impôt selon leur régime ou statut fiscal. Ainsi pour une personne physique, les revenus locatifs issus des dividendes sont soumis au barème progressif de l’IR (impôt sur le revenu) auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux (17.2%).

Ainsi investir par le biais d’une SCI soumise à l’IS permet donc de profiter d’une fiscalité réduite, à savoir :

• 15% jusqu’à 38 120 €
• 28% au-delà puis 25% à partir de 2022

Si la SCI a recours à un emprunt, elle utilisera les loyers perçus pour rembourser son prêt. Les associés ne percevant pas de dividendes  ne seront donc pas imposés. 

Ce placement a crédit bénéficie d’un taux d’imposition avantageux comparé à un investissement en direct. De plus, les investisseurs capitalisent et conservent leur trésorerie. 

Dès lors, que le crédit est remboursé, l’investisseur peut s’il le souhaite percevoir des dividendes sur les loyers versés par la SCPI. Dans ce cas, il sera taxé au taux forfaitaire unique (PFU ou Tax flat) de 30% ou au barème progressif de l’impôt sur le revenu. 

C’est pourquoi, ce levier d’investissement est profitable aux personnes dont le taux d’imposition (TMI) est supérieur à 41%. 

Toutefois, cet avantage fiscal a ses limites notamment à la revente !

En effet, lors d’un investissement en direct, l’épargnant bénéficie d’une exonération sur les plus-values selon la durée de détention des parts, à savoir :

• 22 ans pour l’impôt sur les plus-values 
• 30 ans pour les prélèvements sociaux 

En revanche, les associés d’une SCI à l’IS ne profitent pas de cette exonération. De plus, même en l’absence de plus-value à la revente, la SCI risque tout de même de payer des impôts.

Exemple : Une SCI souscrit via un crédit pour l’achat de 200 000 euros de parts d’une SCPI, incluant les frais de souscription, en général de 10 %, soit un investissement de 180 000 euros. Le montant des impôts que la SCI devra payer s’élève donc à : 54 000 € (180 000 € x 30 %) 

Ainsi, pour éviter d’être imposé à la revente, les investisseurs ont la possibilité d’effectuer d’autres placements ou de transmettre les parts sociales à ses descendants ! 

En effet, il n’est pas rare qu’une SCI soit constituée en vue de transmettre ses biens immobiliers. La SCI permet aux associés de pouvoir transmettre 100 000 euros de parts sociales en franchise d’impôt tous les 15 ans. C’est pourquoi, en cas de revente de parts, il peut être judicieux de transmettre les parts de la SCI, les descendants pourront liquider la Société civile sans aucune fiscalité.

Le mécanisme de démembrement de propriété consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété. Dans ce cas la SCI détiendrait l’usufruit et l’investisseur la nue-propriété.

Pendant la durée du démembrement, la quote-part des revenus de l’usufruit sont imposés à l’impôt sur les sociétés comme nous l’avons vu précédemment. Mais l’intérêt principale c’est que contrairement aux parts détenues en pleine propriété, l’usufruit est amortissable comptablement et en conséquence l’impôt sera minimisé !

Par ailleurs, si l’associé détient un compte courant, il peut demander le remboursement partiel des loyers perçus sans être taxé. En effet, le compte courant est considéré comme une créance détenue par la société.

Cependant, cette méthode d’investissement comporte des risques et inconvénients à prendre en compte !

Avant d’utiliser cette méthode d’investissement, il est cependant nécessaire de prendre en compte les contraintes de ce mécanisme. En effet, les avantages comme les inconvénients d’une SCPI s’appliquent également dans ce cas, notamment les points suivants :

• Investissement sur le long terme ; 
• Risque de perdre le capital 
• Taux de rendement non garanti ;
• Faible liquidité des parts de SCPI
• Fluctuation du marché immobilier.

Au niveau fiscal, les inconvénients sont également non négligeables, à savoir :

• Double imposition en cas de distribution de dividendes ou de revente de parts ;
• Pas d’abattement sur les plus-values, elles sont imposées au même titre que les revenus perçus ;
• Impossibilité d’investir dans une SCPI fiscale, et de donc de générer un déficit foncier ;
• Les obligations comptables et déclaratives d’une SCI soumise à l’IS sont contraignantes. 

Ainsi, ce mécanisme d’investissement est intéressant pour capitaliser à l’aide d’un crédit et transmettre ses biens, notamment pour les contribuables dont le taux d’imposition est supérieur à 41 %.

Comme nous pouvons le constater, investir dans une SCPI par le biais d’une SCI est avant tout une stratégie utilisée pour optimiser sa fiscalité, notamment lorsque les associés souhaitent capitaliser et transmettre les biens afin d’échapper au droit de succession.

Toutefois, cette méthode comporte son lot d’inconvénients, surtout en cas de distribution et de revente. Dans ce cas, les revenus issus des SCPI subissent une double imposition. Il convient donc avant d’utiliser ce mécanisme d’investissement d’analyser sa situation personnelle et financière afin d’opter pour la solution la plus avantageuse.