Une SCI (société civile immobilière) et une SCPI (société civile de placement immobilier) ont le même but, à savoir acquérir et gérer un patrimoine immobilier. Cependant, le choix d’investir et de constituer une SCI ou une SCPI dépendra de la stratégie et de l’objectif de départ des investisseurs.
Ainsi on peut se demander quelles sont les différences entre une SCI et une SCPI ?
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Il existe plusieurs types de SCI, dont l’objectif est la constitution d’un patrimoine immobilier en vue de le gérer. Elle ne peut exercer une activité commerciale. Chaque associé de la SCI, personne physique ou morale, devient propriétaire à hauteur des parts qu’il détient dans la société.
L’intérêt de ce placement est bien sûr de percevoir des revenus locatifs, mais aussi de profiter de la fiscalité des SCI. En effet, les associés peuvent choisir d’être soumis à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés selon leur stratégie d’investissement, à savoir :
- Imposition des revenus fonciers permettant ainsi de défiscaliser comme dans un investissement immobilier en direct.
- Les bénéfices issus des revenus locatifs sont imposés comme des revenus de valeurs mobilières dans le cas où la SCI a opté pour l’IS.
Par ailleurs, la SCI la plus courante reste la SCI familiale. Dans ce cas, elle permet aux associés d’optimiser la transmission des biens ou encore de protéger un conjoint. En effet, il est possible de transmettre jusqu’à 100 000 euros de parts sociales en franchise d’impôt tous les 15 ans.
Toutefois, pour créer une SCI, il faut se soumettre à des démarches administratives fastidieuses :
- La rédaction des statuts de la société
- L’apport en numéraire, nature ou industrie
- La publication de l’avis de constitution de la société dans un journal d’annonces légales
- L’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés
- L’insertion au BODACC
De plus, une assemblée générale annuelle est obligatoire tout comme la tenue d’une gestion comptable.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), comme une SCI est encadrée par les articles 1845 et suivants du Code civil. Mais elle doit également être agréée par l’AMF (autorité des marchés financiers) et gérée par une société de gestion réglementée.
Le rôle d’une SCPI, comme une SCI, est d’acquérir des immeubles, y compris en état futur d’achèvement et de gérer les patrimoines immobiliers affectés à la location. Ainsi, les investisseurs particuliers ou institutionnels perçoivent ainsi des dividendes issus des revenus locatifs.
Ces investisseurs deviennent associés de la SCPI et peuvent ainsi participer aux assemblées générales.
Du point de vue des fondateurs, la création d’une SCPI est aussi contraignante qu’une SCI. En effet, , ils doivent constituer le capital social (minimum de 760 000 €) , les statuts, obtenir l’agrément de l’AMF et effectuer toutes les démarches administratives.
En revanche, investir dans une SCPI est un placement relativement simple pour les épargnants. Il leur suffit de souscrire des parts et de percevoir des dividendes issus des loyers. Ces revenus rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. De plus, la fiscalité des SCPI permet aux épargnants de choisir leur stratégie de placement, selon qu’ils souhaitent investir dans une SCPI de rendement ou fiscale.
Quelles sont les différences entre une SCI et une SCPI ?
Comme vu précédemment, l’objectif de ces véhicules d’investissement est l’acquisition et la gestion du patrimoine. Ainsi, les principales différences résident dans les modalités d'investissement, la fiscalité et la gestion.
En effet, dans le cadre d’une SCPI, les épargnants peuvent investir par le biais de différents leviers : contrat d’assurance vie, crédit immobilier, au comptant, en démembrement de parts… Alors que les associés d’une SCI investissent en apportant un capital en numéraire, en nature ou en industrie.
Du point de vue fiscal, la SCI permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés ce qui peut être un avantage fiscal selon la stratégie d’investissement choisie par les associés.
Pour finir, la gestion d’une SCPI est simplifiée pour les porteurs de parts car gérée par une société réglementée. L’investissement est également plus sécurisé car le risque est mutualisé. De plus, la SCPI reste sous la surveillance de l’AMF.
Investir dans une SCI ou une SCPI ?
Le choix d’investir dans une SCI ou une SCPI dépendra forcément de la stratégie d’investissement du contribuable. La SCI a une gestion plus contraignante et est souvent utilisée dans le cadre d’une transmission d’un bien afin d’optimiser les frais de succession. La SCPI est un placement pierre papier qui propose un taux de rendement intéressant et qui permet de créer un revenu complémentaire immédiat, ou de défiscaliser.
Cependant, ces deux véhicules d’investissement peuvent être complémentaires. Tout comme les OPCI, une SCI peut acquérir des parts de SCPI et bénéficier ainsi des avantages des deux formes juridiques. En effet, ce mécanisme permet de diversifier les placements immobiliers, de bénéficier d’une fiscalité avantageuse et d’une meilleure liquidité.
À noter : futur associé, associé, gérant, associé gérant, peu importe votre statut, vous pouvez faire appel à un Conseil généraliste ou spécialisé en droit immobilier, droit des affaires ou droit fiscal. L’avocat chargé de vous conseiller pourra vous renseigner sur toutes vos questions et vous accompagner dans le cadre de votre projet de création d’une SCPI ou dans le cadre de son fonctionnement. L’avocat pourra notamment vous renseigner sur : achat de parts sociales en SCI, retrait d’un associé, attribution des parts sociales dans la SCI, différences entre la SCI, SCPI et OPCI, revenus générés dans le cadre de la SCI et revenus générés dans le cadre de la SCPI, modalités de création de la SCPI, modalités de gestion de la SCPI …