Quels sont les acteurs d’une SCPI ?

Une Société civile de placement immobilier comme tous les Fonds d’investissement alternatifs (OPCI, SIIC, OPCVM…) sont contrôlés et encadrés par des professionnels et organismes. 

En effet, la constitution et la gestion d’une SCPI impliquent plusieurs acteurs certifiés dont les rôles sont bien définis afin de protéger l’intérêt des investisseurs.

Tour d’horizon des principaux intervenants dans la gestion d’une SCPI !

Une SCPI est contrôlée lors de sa création mais aussi tout au long de son existence. On trouve en premier lieu l’AMF qui réglemente les fonds d’investissement alternatifs, mais aussi le dépositaire, le conseil de surveillance et le commissaire au compte !

Pour exister, une SCPI doit obtenir un visa délivré par l’autorité des marchés financiers. En effet, lors de la constitution de la SCPI, elle doit donner son autorisation et vérifier les garanties bancaires des fondateurs de la SCPI. C’est également l’AMF qui donne son agrément à la société de gestion qui est soit créée ou désignée lors d’une assemblée générale. 

Par ailleurs, elle contrôle chaque opération et en cas de faillite de la société de gestion, elle peut décider de transférer la gestion de la SCPI a une autre société de gestion.

Depuis 2012, un dépositaire intervient dans la vie de la SCPI. Il est aussi nommé lors de l’assemblée générale. Cependant, il doit être indépendant de la société de gestion. Ses missions sont les suivantes :

• Vérifier les actifs immobiliers de la SCPI ;
• Contrôler les décisions prises par la société de gestion ;
• Conserver les titres financiers détenus par la SCPI ;
• Surveiller et contrôler les flux de trésorerie de la SCPI.

L’intervention d’un dépositaire a pour but de renforcer le contrôle de la SCPI. Il agit dans l’intérêt exclusif des épargnants.

Le conseil de surveillance est élu lors de l’assemblée générale. Il est composé d’au moins 7 associés dont le rôle est de représenter l’ensemble des associés. La durée de leur mission est fixée dans les statuts.

Ainsi, ils doivent contrôler les actes de la société de gestion comme les investissements, les augmentations du capital ou encore la revalorisation des parts. Ils doivent, à la suite de leur contrôle, soumettre un rapport à présenter lors de l’assemblée générale.

Le commissaire aux comptes est élu pour 6 ans, et son rôle est de contrôler et certifier les comptes annuels de la SCPI. Il devra alors présenter son rapport annuel lors de l’assemblée générale.

La SCPI est dirigée par la société de gestion, sous la surveillance des acteurs vu précédemment. Toutefois, les investisseurs qui sont également associés ont un droit de regard, et peuvent intervenir lors des Assemblées générales annuelles. Par ailleurs, un expert immobilier certifié par l’AMF doit évaluer les immeubles détenus par la SCPI afin de déterminer la valeur du patrimoine immobilier.

La société de gestion peut être créée par les fondateurs de la SCPI ou désignée lors d’une assemblée générale. Dans tous les cas, elle doit être agréée par l’AMF. 

Pour rappel, les fondateurs d’une SCPI doivent constituer le capital dont le montant minimum est de 760 000 euros (art L214-87 et L-214-88 du Code monétaire et financier). 

Dans le cas où la société de gestion serait également gérante de la SCPI, elle doit effectuer les démarches administratives obligatoires lors de la constitution de la SCPI comme la rédaction des statuts qui mentionnent entre autres : 

• Le type de SCPI à capital fixe ou variable
• Le prix des parts sociales
• Les modalités de cession des parts

Ainsi, les sociétés de gestion ont comme missions principales :

• La stratégie d’investissement : Les SPG peuvent choisir d’acquérir des biens immobiliers d’entreprises (bureaux, commerces, locaux…) ou d’habitations, en France ou en Europe. En effet, les épargnants ont le choix d’investir dans des SCPI dites de rendement ou fiscales. 
• La gestion locative : location, travaux, recouvrement des loyers.
• Le devoir d’informations et de transparence : établissement du DIC (document d’informations clé) et du prospectus validés par l’AMF, ainsi que les bulletins trimestriels, rapport annuel, déclaration fiscale, ...
• La tenue du marché des parts dans le respect de la réglementation de l’AMF. Elle organise l’ouverture des souscriptions de parts et du marché secondaire. 

La liste des sociétés de gestion agréées est disponible sur le site de l’AMF, dans la base de données GECO. 

A noter qu’il est possible pour la société de gestion de déléguer certaines missions comme la gestion locative des biens immobiliers.

Tous les investisseurs qui souscrivent des parts de SCPI deviennent associés et de ce fait peuvent participer à l'assemblée générale annuelle. Lors de ces AG, les votes concernent principalement :

• Approbation des comptes et de la gestion
• Approbation de la valeur d’expertise de l’immeuble, les valeurs de réalisation et de reconstitution de la SCPI
• Élection des membres du conseil de surveillance
• Nomination du commissaire aux comptes, de l’expert immobilier et du dépositaire ;
• Distribution des bénéfices 
• Révocation ou nomination de la société de gestion

Des assemblées générales extraordinaires peuvent également être tenues, notamment lorsqu’il s’agit de décider de modifier des statuts, de décider de la durée de vie de la SCPI ou encore d’augmenter le capital.

L’assemblée générale désigne un expert immobilier pour une durée de 4 ans. De plus, il doit être agréé par l’AMF. Sa mission est d’expertiser le patrimoine immobilier de la SCPI. En effet, étant composé d’une majorité d’actifs immobiliers, il est indispensable de déterminer avec précision la valeur du patrimoine de la SCPI. Son évaluation permet ainsi de déterminer les valeurs de réalisation et de reconstitution des parts. 

Ainsi, chaque année il effectue son évaluation sur la base des informations transmises par la société de gestion et tous les 5 ans il doit se rendre dans les locaux détenus par la SCPI.

Ainsi, avant toute souscription de parts, que ce soit par l’intermédiaire d’un conseiller financier, à crédit ou par le biais d’une assurance vie, les épargnants doivent recevoir tous les documents nécessaires pour leur parfaite information. En effet, l’AMF réglemente et encadre les sociétés de gestion et les SCPI afin de protéger les épargnants lors de leur placement pierre papier. 

Investir dans une SCPI, n’est pas sans risque, rappelons que le capital et le taux de rendement ne sont pas garantis par la société de gestion. Aussi, il convient de vérifier attentivement toutes les données de la SCPI avant de s’engager !