Comment créer une SCPI ?

La SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est une société civile immobilière et un fonds d’investissement alternatif au sens de l’AMF (autorité des marchés financiers) selon la directive 2011-61-UE. La constitution d’une SCPI passe par plusieurs étapes obligatoires et à la différence d’une SCI elle doit être agréée par l’AMF pour exister. 

Le rôle d’une SCPI est d’acquérir des immeubles, y compris en état futur d’achèvement et de gérer les patrimoines immobiliers affectés à la location. Les investisseurs particuliers ou institutionnels perçoivent ainsi des dividendes issus des revenus locatifs.

Ainsi, on peut se demander comment et pourquoi créer une SCPI ?

Pour créer une SCPI, il convient de se référer à la loi n°70-1300 du 31 décembre 1970 modifiée par la loi n°93-6 du 4 janvier 1993.

Tout d’abord, pour constituer une société civile de placement immobilier, un minimum de deux associés appelés fondateurs est requis. Ils s’engagent à contribuer aux bénéfices et aux pertes de la société. Par la suite, ils devront constituer le capital social, les statuts, obtenir l’agrément de l’AMF et effectuer des démarches administratives.

Avant de pouvoir faire un appel public à l’épargne, la première étape est la constitution du capital par les fondateurs. En effet, les parts détenues par les associés fondateurs doivent être au moins égale au capital social minimum de 760 000 euros (art L214-87 et L-214-88 du Code monétaire et financier). Le capital est ainsi divisé en parts, appelées titres financiers et leur montant nominal unitaire minimum est de 150 euros.

Par ailleurs, Le capital social de la SCPI peut-être composé :

• D’apport en numéraire : Lors de la souscription, les parts représentatives d’apports en numéraires doivent être égale à un quart au moins de leur valeur nominale. (Art L 214-96, al.2 du CMF)
• D’apport en nature : Dans ce cas, les associés fondateurs doivent demander l’intervention d’un commissaire aux apports désigné par le président du tribunal judiciaire. Il aura pour mission d’évaluer les apports en nature et d’établir un rapport qui sera remis aux associés avant l’assemblée générale constitutive durant laquelle ils devront statuer sur l’évaluation des apports. La décision doit être prise à l’unanimité pour que la création de la SCPI soit possible.

Enfin, le capital maximum de la SCPI, fixé par les statuts, doit être souscrit à hauteur de 15 % minimum par le public dans le délai d’un an à compter de l’ouverture de la souscription.

Dans le cas où cette obligation n’est pas respectée, la société est dissoute et les associés fondateurs sont remboursés du montant de leur souscription grâce à la garantie bancaire.

En général, une SCPI est de fait à capital variable (C. com. art. L 231-1 sur renvoi de l'art. 1845-1 du Code civil), facilitant ainsi le rachat des parts. Mais les fondateurs peuvent choisir de constituer une SCPI à capital fixe. En effet, dans ce cas il s’agit de « fonds fermés » et le capital doit être constitué avant tout offre d’épargne public et être immobilisé pendant 3 ans à compter du visa délivré par l’AMF. En effet, ces obligations prouvent l’engagement des fondateurs de la SCPI et permettent de limiter les risques.

Une société de gestion de portefeuilles (SGP) réglementée doit être constituée ou désignée lors d’une assemblée générale. Elle peut être créée par les fondateurs au moment de la constitution de la SCPI. 

En effet, les SCPI comme tous FIA (fonds d’investissement alternatifs) sont gérés par des SGP. 

Une fois le capital déterminé, les fondateurs doivent respecter certaines démarches administratives afin de créer une SCPI, à savoir : 

• La rédaction des statuts : l’article 1835 du code civil (modifié par la loi 2019-486 du 225.05.2019) stipule les éléments qui doivent être mentionnés dans les statuts de la SCPI comme les apports des associés, la forme, le siège social, l’objet, le capital, la durée de la société, le fonctionnement… Les statuts peuvent résulter d’un acte notarié ou d’un acte sous seing privé. 
• L’agrément de l’autorité des marchés financiers : Vous ne pourrez pas constituer une SCPI sans l’agrément de la l’AMF. En effet, elle doit donner son autorisation et vérifier les garanties bancaires. Une fois la SCPI en possession du visa délivré par l’AMF, les démarches administratives peuvent continuer. 
• La Rédaction de l’annonce légale doit comporter les informations suivantes : la date de signature des statuts, la forme sociale de la SCPI, le capital social, le nom de la SCPI et des gérants. 
• Immatriculer la SCPI au greffe du tribunal dès réception de l’attestation de publication réceptionnée. Pour cela un dossier complet devra être déposé au greffe (Procès-verbal de nomination de la société de gestion, pièce d’identité des gérants, attestation de publication d’annonce légale, le formulaire M0)

Pour ouvrir les souscriptions de parts aux investisseurs, les fondateurs de la SCPI doivent établir le document d’informations clé destiné à l’investisseur (DIC) soumis à l’agrément de l’AMF. Ce n’est qu’après cette validation, qu’ils pourront débuter l’offre d’épargne au public via des publicités qui devront contenir les informations obligatoires comme la dénomination de la SCPI, les informations du DIC et où il est possible de se le procurer.

Une SCPI comme tous les placements pierre papier comportent des avantages et des inconvénients. 

Cependant, créer une SCPI en tant que fondateur permet d’acquérir des parts à un prix plus avantageux sans commission de souscription. De plus, ils ont un droit de regard sur la société de gestion en intégrant le conseil de surveillance de la SCPI.

Par ailleurs, la constitution d’une SCPI permet l’acquisition d’un patrimoine immobilier sans les contraintes de la création d’une société telle qu’une SCI. Ils peuvent aussi choisir la stratégie d’investissement. En effet, il existe différents types de SCPI, de rendement ou fiscale. 

En outre, le taux de rendement d’une SCPI reste attractif, en moyenne entre 4 et 5%, offrant ainsi une rentabilité intéressante sans les inconvénients de la gestion puisque déléguée à la société de gestion. 

Pour finir créer une SCPI, permet de diversifier son patrimoine immobilier. En effet, une SCPI investit dans différents types de biens tels que l'immobilier d’entreprise ou résidentiel situés dans des zones géographiques différentes. Ainsi la répartition des risques est mutualisée.

Lors de l’ouverture de l’offre d’épargne public, les épargnants peuvent investir dans une SCPI en souscrivant des actions via plusieurs leviers comme un contrat d' assurance-vie ou un compte titre ordinaire (CTO). De plus, il est possible de souscrire en utilisant le mécanisme de démembrement de propriété des parts, ou encore par le biais d’une SCI. Ainsi, ils percevront  des revenus complémentaires sous forme de dividendes issus des loyers perçus par la SCPI.

C’est pourquoi, les particuliers sont séduits par le taux de rendement promis par les SCPI. Ils peuvent ainsi accéder à un marché immobilier souvent inaccessible pour le grand public. 

Cependant, les SCPI détenant uniquement des actifs immobiliers ; contrairement à un OPCI ; les épargnants doivent garder à l’esprit que c’est un placement pierre papier sur le long terme. 

La constitution d’une SCPI est réglementée et contrôlée par l’autorité des marchés financiers afin d’apporter une totale transparence envers les investisseurs. Ainsi, la gouvernance d’une SCPI est encadrée par différents acteurs afin de limiter les risques et de protéger les intérêts des épargnants.

De plus, les fondateurs de la SCPI peuvent choisir de créer une SCPI de rendement, de plus-value ou fiscale. Chaque SCPI a ses propres caractéristiques offrant ainsi un placement adapté à chaque investisseur.