Quels sont les différents types de SCPI ?

La SCPI de rendement comme son nom l’indique à pour but de générer des revenus complémentaires rapidement. Elles sont spécialisées dans l’achat d’immobilier professionnel tels que des bureaux, commerces, EHPAD, hôtels… Par ailleurs, les zones géographiques sont variées, les SCPI de rendement acquièrent des immeubles aussi bien en France qu’en Europe permettant ainsi de répartir les investissements et les risques.

Les SCPI de rendement peuvent tout à fait se spécialiser, à savoir : 

• Acquisition de locaux commerciaux uniquement ;
• Achat de bureaux situés dans des quartiers d’affaires ;
• Créations de SCPI régionales privilégiant ainsi des zones géographiques ;
• Créations de SCPI spécialisées dans un secteur d’activité ;
• Acquisition de biens immobiliers diversifiés. 

Ce type de SCPI offre une bonne rentabilité autour de 4 à 5 % et permet l’accès à un patrimoine immobilier d’entreprises souvent difficile d’accès pour les particuliers.

Les revenus perçus sont considérés comme des revenus fonciers. Ainsi les investisseurs seront imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu et au prélèvement sociaux au taux de 17.2%.

Les SCPI dite fiscales, permettent de créer un déficit foncier ou de bénéficier d’avantages fiscaux de certains dispositifs comme la loi PINEL, MALRAUX, DENORMANDIE, mais on trouve également des SCPI déficit foncier ou encore monuments historiques.

L’objectif de ces SCPI n’étant pas le rendement mais plutôt de chercher à réduire ses impôts.

La SCPI Pinel : son objectif est d’acquérir des biens en VEFA (vente en état futur d’achèvement), neufs ou rénovés destinés exclusivement à la location d’habitation. Pour cela, il faut respecter les conditions imposées par la loi Pinel. Grâce au dispositif et selon la période d’engagement, il permet une défiscalisation sur 6,9 ou 12 ans à hauteur de 12%, 18% et 21%.

Les SCPI Denormandie : Sa fonction est identique à la loi Pinel cependant l’engagement de location est de 9 ans et le montant de la réduction fiscale est de 18 %.

La SCPI Malraux : Le but de ces SCPI est d’investir dans des immeubles résidentiels ancien et de les rénover sous le contrôle et le suivi d’un architecte des bâtiments de France. La souscription de parts offre une réduction d’impôt sur le montant des travaux de rénovation dans la limite de 100 000 euros par an durant 4 ans maximum et les épargnants doivent conserver les parts pour une durée d’au moins 15 ans.

Les SCPI Monuments Historiques : les biens immobiliers doivent répondre aux critères de la loi Monuments historiques. Ce dispositif permet une réduction fiscale de la totalité de la quote-part du montant des travaux réalisés. Cependant, les parts souscrites sont à conserver entre 15 et 17 ans. 

Les SCPI déficit foncier : Il s’agit d’investir dans des immeubles anciens à rénover permettant ainsi une réduction fiscale dès la mise en location. L’avantage fiscale de ces SCPI est de bénéficier d’une déduction d’impôt sur les revenus dans la limite de 10 700 €, reportable sur 10 ans. 

La fiscalité liée aux SCPI dépend nécessairement du type de SCPI. Chacune présentant ses avantages et ses inconvénients selon la situation et l’objectif des fondateurs et investisseurs. Certaines SCPI sont réservées notamment aux particuliers dont le taux d’imposition est élevé.

La société de gestion, décide dans ce cas de créer une SCPI qui aura pour but de réaliser un bénéfice à la revente. Les investisseurs percevront ainsi lors de la cession des parts une plus-value sous forme de capital. De plus, selon la durée de détention il est possible d’être exonéré d’impôts, pour cela il faut conserver les parts pour une durée d’au minimum 22 ans. 

Ce placement pierre papier, ne permet pas de générer des revenus complémentaires, et il reste un investissement sur le très long terme.

La diversité des SCPI permet ainsi d’adapter son investissement selon son objectif : rentabilité, défiscalisation ou bénéfice, permettant ainsi d’adapter la fiscalité selon sa situation personnelle. 

La SCPI de rendement : Pour des revenus complémentaires rapides il convient d’investir dans ce type de SCPI qui permet une rentabilité qui avoisine les 5 %, tout en limitant les risques liés à la gestion locative en direct. En effet, la diversité du patrimoine immobilier confère au SCPI de rendement l’avantage d’un investissement dans des immeubles de qualité. En revanche, le risque principal est la perte de liquidité, la cession des parts étant liée au marché immobilier. Par ailleurs, le capital n’est pas garanti.

Les SCPI Fiscales : Le rendement de ce placement tourne autour de 2% en moyenne, mais permet une défiscalisation de ces revenus grâce aux différents dispositifs mis en place. Cependant, cet investissement est particulièrement réservé aux particuliers faisant partie de la tranche haute d’imposition. De plus, les parts souscrites doivent être conservées pour une durée minimum de 15 ans. Ces SCPI sont très peu liquides et les avantages fiscaux ne sont pas transmissibles. 

Quant à la SCPI de plus-value, comme vue précédemment, son objectif est la réalisation d’un bénéfice à la revente et non de générer des revenus ou une défiscalisation. 

C’est pourquoi, il convient de garder à l’esprit qu’investir en SCPI est un placement sur le long terme, pour en tirer un maximum de profit. Par ailleurs, selon le capital de la SCPI, fixe ou variable, les reventes de parts peuvent s’avérer difficile compte tenu du peu de liquidité des SCPI, dans ce cas il faudra se tourner vers un marché secondaire ou une vente de gré à gré.

En conclusion, le choix d’investir ou de créer une SCPI dépend de l’objectif des fondateurs ou des investisseurs, à savoir : générer des revenus, défiscaliser ou obtenir un bénéfice lors de la revente du patrimoine. 

De plus, il convient d’analyser sa situation fiscale avant d’investir pour choisir la SCPI la plus adaptée à sa situation. En effet, pour réduire ses impôts, il est possible d’investir par le biais d’une assurance-vie, à crédit ou encore via le mécanisme de démembrement de propriété.