Crowdfunding immobilier 

Le crowdfunding immobilier, a vu le jour en France en 2013. Depuis, ce placement sur le court terme séduit de plus en plus les particuliers, tout comme les promoteurs. En effet, grâce à ce financement participatif contrôlé par l’autorité des marchés financiers, ils peuvent lever des fonds rapidement pour leur projet de construction et ainsi être plus réactifs face à une concurrence de plus en plus présente.

Sophie NOARO - Responsable du contenu
Sophie NOARO
Responsable du contenu
Publié le :
30 novembre 2021
Temps de lecture :
5 min

Qu'est ce que le crowdfunding immobilier ?

Le crowdfunding immobilier est un financement participatif. Il permet aux promoteurs, constructeurs, marchands de biens ou encore sociétés d’HLM de trouver des financements alternatifs et complémentaires aux banques pour leurs projets immobiliers que ce soit de la construction ou de la rénovation. 

Ainsi, par l’intermédiaire de plateformes en ligne, les porteurs de projets récoltent les fonds auprès d’un large public d’investisseurs. Une fois l’opération immobilière terminée, les investisseurs sont remboursés du capital investi majorés des intérêts annuels. 

Ce type de placement est soumis à la réglementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF).

Cet investissement sur le court terme pose un certain nombre de questions notamment sur son fonctionnement, sa réglementation, la fiscalité, les avantages et les risques de ce type de placement pierre papier ! 

Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?

Lorsqu’un promoteur a un projet de construction, il doit pour le mener à bien détenir des fonds propres, obtenir un permis de construire, et un prêt bancaire. Cependant, la banque ne finance pas à 100% les opérations immobilières, c’est pourquoi désormais ils se tournent vers le crowdfunding immobilier. 

Ainsi, pour solliciter un emprunt bancaire, les promoteurs se servent des plateformes de crowdfunding afin de lever les fonds nécessaires à l’opération immobilière. En effet, La banque n’accorde le prêt qu’une fois le permis de construire obtenu, et après avoir atteint un quota de prévente des biens en VEFA (vente en état futur d’achèvement). De ce fait, cela permet au promoteur de récupérer des fonds pour obtenir son prêt bancaire.

Ainsi, par l’intermédiaire des plateformes, les promoteurs proposent leur projet. Ils doivent le présenter et expliquer l’objectif de la levée de fonds. Une fois accepté, le projet est mis en ligne sur la plateforme pour un montant total et suivant un calendrier précis.

Quelle est la réglementation des plateformes de crowdfunding immobilier ?

Les plateformes de crowdfunding sont réglementées et contrôlées par l’autorité des marchés financiers afin de protéger les investisseurs, au même titre que les autres placements pierre papier tels que les SCPI, OPCI, OPCVM… Il existe trois statuts différents pour les plateformes, à savoir :

  • Intermédiaire en financement participatif (IFP)
  • Conseiller en investissement participatif (CIP)
  • Prestataire en service d’investissement (PSI)

IFP CIP PSI
Types de financementPrêts ou dons
  • Actions
  • Obligations à taux fixe
  • Obligations convertibles en Actions
  • Minibons
  • Titres participatifs
Toutes les catégories de titres financiers
Société pouvant être financéeLes plateformes demandent 2 à 3 bilansSA- SARL-SAS -SCASA-SAS-SARL-SCA
Montant maximum par prêteur et par projet 2000 euros et 5000 euros pour les prêts non rémunérésPas de plafondPas de plafond
Durée maximum du crédit7 ansPas de durée légale (36 mois environs) et 10 maximum pour les titres participatifsPas de durée légale (36 mois environs) et 10 maximum pour les titres participatifs
Financement maximum par projet1 Million d’euros 2.5 millions d’euros avec contraintes au-delà de 1 million d’eurosPas de plafond.

Ainsi, pour le crowdfunding immobilier, le statut le plus adapté est le CIP (conseiller en investissement participatif) défini par  l’ Article L547-1 du code monétaire et financier ou le PSI (prestataire en service d’investissement) pour les projets supérieurs à 2.5 millions d’euros.

Quel que soit le statut de la plateforme, elles doivent être immatriculées auprès de l’ORIAS (registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance). Les CIP doivent souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et adhérer à une association professionnelle agréée par l’AMF.

Afin de permettre aux investisseurs de s’assurer que la plateforme est soumise au respect des exigences de l’AMF, un label a été créé par les pouvoirs publics.

Comment investir dans le crowdfunding immobilier ?

Pour investir dans le crowdfunding immobilier, cela passe par la souscription de titres ou d’actions.

Plusieurs montages financiers sont possibles, à savoir : 

  • L’investissement via une holding et une SCCV : Vous investissez dans une holding qui prend des parts dans une société civile de construction vente (SCCV). La SCCV est créée par le promoteur et son rôle est de gérer l’opération immobilière (construction et vente). La SCCV a une responsabilité illimitée tandis que les investisseurs ne sont pas solidaires. En cas de faillite, vous ne perdez pas plus que le capital investi.
  • L’investissement via une SAS : Les promoteurs créent une société par actions simplifiées (SAS) afin de réaliser le projet immobilier. Elle réunit les fonds nécessaires en empruntant l’argent par une émission d’obligations auprès de l’investisseur.

La plateforme gère généralement l’ensemble du processus. 

C’est un placement à court terme (1 à 3 ans). En effet, une fois l’opération immobilière terminée et les biens commercialisées, l’investisseur récupère :

  • En cas d’un investissement en actions : Une partie des plus-values
  • En cas d’un investissement en obligations : Le capital de départ majoré des intérêts.

À noter : il est possible pour « le crowdfunder » de revendre ses parts, en sollicitant prioritairement les autres investisseurs, même si le risque d’illiquidité existe.

Quelle est la fiscalité des investisseurs ?

Un investissement dans le crowdfunding immobilier, bénéficie d’une fiscalité allégée. En effet, les revenus perçus sont soumis au PFU (prélèvement forfaitaire unique) appelé aussi Flat Tax de 30 % (12.8% IR et 17.2% des prélèvements sociaux). 

Cependant, si l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu est plus favorable, l’investisseur peut garder cette option. Les dividendes issus d’une souscription d’actions (crowdequity), bénéficient d’un abattement de 40% et de la déduction de la CSG à hauteur de 6,8%.

À noter : l’investissement en crowdfunding immobilier n’est pas soumis à l’Impôt sur la fortune immobilière.

Quels sont les avantages et les risques d’un investissement dans le crowdfunding immobilier ?

Les avantages du crowdinvesting peuvent séduire, notamment cet investissement offre :

  • Un rendement intéressant : des taux d’intérêt entre 7 et 10 % par an
  • Un ticket d’entrée abordable : environ 1000 euros
  • La transparence : les crowdfunders peuvent suivre l’avancement du projet
  • La diversité : il est possible de placer de l’argent sur plusieurs projets en même temps.
  • Différents supports d’investissement : actions de préférence, obligations ou FCPR
  • Les plateformes facturent les frais uniquement aux promoteurs. 

Mais comme tout placement, il convient également d’évaluer les risques :

  • La perte du capital investi, partiel ou totale : En effet, le porteur de projet peut faire faillite.
  • Le risque d’illiquidité : le capital est bloqué pendant toute la durée du projet. 
  • Absence de mutualisation des risques lors d’un investissement en direct.

Les plateformes informent les investisseurs des risques afin d’exclure sa responsabilité.

Dans tous les cas, il convient de vérifier certaines informations avant de s’engager :

  • Vérifier si la plateforme dispose du label qui garantit la conformité avec la législation française.
  • Consulter les informations concernant le porteur de projet (expérience, réalisation, secteur géographique, fonds propres, emprunt, investissement des épargnants…)
  • Analyser le montage financier.

Le Crowdfunding : Un placement qui a de l’avenir !

En effet, ce financement participatif, continue de façon exponentielle de séduire les particuliers qui souhaitent un investissement sur le court terme. Contrairement aux SCPI, dont les parts doivent être détenues pendant un minimum de 10 ans, pour être rentable.

En tout état de cause, afin de protéger vos intérêts et de choisir le placement adapté à votre situation, il convient de faire appel à un conseiller financier ou en gestion de patrimoine ! 

Mise à jour le : 30 novembre 2021
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