Qu’est-ce qu’une société d’investissement côté (SIIC) ?

Les SIIC, Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées, instituées par l'article 11 de la loi de finances n° 2002-1575 du 30 décembre 2002, sont des sociétés par actions cotées en bourse. Elles se constituent un parc immobilier en vue de louer. Les loyers et les plus-values nettes sont partagées entre les actionnaires sous forme de dividendes. La transparence fiscale est leur principale caractéristique.

Sophie NOARO - Responsable du contenu
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Publié le :
15 novembre 2021
Temps de lecture :
4 min

Qu'est ce qu'une société d'investissement côté ?

Une SIIC (société d’investissement côté) investit les capitaux collectés dans un patrimoine immobilier ; achat ou construction d’immeubles, dans le but de les mettre en location. Mais à la différence des autres véhicules d’investissement de type SCPI, OPCI, c’est que les SIIC sont des sociétés foncières cotées en bourse dont la particularité est sa fiscalité.  

Inspirées des REIT’s, (société immobilière américaine cotée), elles ont été créées en France en 2003.

Ainsi on peut se demander : Comment Fonctionne une SIIC ? Qu’est-ce que la transparence fiscale ? Comment investir dans une SIIC ? Quels sont les avantages et les inconvénients des SIIC ?

Comment fonctionne une SIIC ?

Comme les SCPI et OPCI, les SIIC ont comme objet social : l’acquisition, la construction et la gestion d’immeubles. Les investisseurs achètent des parts, en vue d’investir de manière indirecte dans l’immobilier et perçoivent ainsi des revenus sous forme de dividendes, provenant des loyers perçus ou des plus-values à la revente. Cependant, il s’agit d’un placement en bourse pour investir dans l’immobilier. 

Une SIIC pour exister est obligatoirement cotée en bourse et gérée par une société foncière au capital minimum de 15 millions d’euros, et son but doit être l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. 

Une SIIC est non soumise au régime de l’impôt sur les sociétés mais en contrepartie elle l’a l’obligation de reverser la majorité des bénéfices aux actionnaires :

  • Minimum 70% des bénéfices sur les plus-values lors de la liquidation du parc immobilier
  • 95 % des bénéfices issus des loyers.

Ainsi le taux de rendement des SIIC est plus important que celui des autres placement « pierre-papier »

La transparence fiscale : la particularité des sociétés d’investissement immobilières côtés !

Comme pour les REIT (real estate investment Trust), la transparence fiscale a été adoptée et généralisée dans la plupart des pays (Belgique, Hollande, Royaume-Uni…). En effet, si elle était soumise à une imposition sur les plus-values et à l’impôt sur les sociétés, elle ne pourrait pas :

  • Gérer la vente du patrimoine immobilier de manière optimale.
  • Optimiser le taux de rendement, de ce fait la distribution des dividendes s’en serait moins importante.  

C’est pourquoi, pour éviter que la SIIC rencontre des difficultés dans la gestion, l’acquisition et la revente du patrimoine, elle est soumise à la transparence fiscale. Ce qui implique l’obligation de distribution de la majorité des bénéfices aux actionnaires, qui eux sont soumis à l’imposition des valeurs mobilières 

La transparence fiscale confère ainsi au SIIC un rendement élevé et une stabilité en bourse. 

Ainsi elle peut réaliser l’acquisition de biens immobiliers de qualité tout en ayant une gestion dynamique : achat, revente, valorisation des actifs…

Comment investir dans une SIIC ?

La loi des finances de 2012 a supprimé l’éligibilité des actions des SIIC au PEA (Plan d’Épargne en Actions) Ainsi, la solution la plus courante est d’investir dans une SIIC via des compte-titres ordinaire (CTO). Il est également possible de souscrire des actions via un contrat d’assurance vie sous forme d’unités de compte, mais elles sont plutôt rares. 

À noter :  la fiscalité est plus souple en assurance vie qu’en CTO. En effet, les actionnaires ne sont pas imposés sur les dividendes ni sur les plus-values.

De plus, il est possible d’investir dans une OPCI qui a le droit détenir jusqu’à 9% de parts d’une SIIC, mais contrairement au SCPI, l’investissement en SIIC ne peut se faire à l’aide d’un crédit immobilier.  

Par ailleurs, comme tout investissement en bourse avec un compte titre ordinaire, vous pouvez acheter des actions d’une SIIC en Europe et dans le monde.

Pour savoir si une SIIC est intéressante, il convient de consulter les rapports financiers, la capitalisation boursière, la notation de sa dette et son actif net réévalué de la SIIC afin de connaître son état de santé.

Quelles sont les avantages et les inconvénients d’investir dans une SIIC ?

Comme pour les autres sociétés de placement immobilier, les SIIC permettent d’investir plus simplement que l’achat d’un bien en direct mais en plus elles offrent les avantages d’un investissement en bourse, à savoir :

  • Un marché fiable.
  • Une diversification possible des placements sur différentes SIIC.
  • Pas de frais de notaire à contrario d’un achat immobilier
  • Facilité d’achat et de revente permettant une forte liquidité.
  • La fiscalité des SIIC est avantageuse grâce à la flat-tax et la non-imposition à l’IFI.

Toutefois, la bourse est synonyme de fluctuation de valeur ! Les SIIC contrairement au SCPI qui est plus stable, permettent des rendements intéressants mais pour lequel le risque boursier est présent, comme :

  • Un investissement à moyen ou long terme
  • La variation des marchés financiers
  • La diversité des investissements : les SIIC possèdent un patrimoine immobilier important, rendant la gestion compliquée (vacance locative, sinistre, impayés de loyers…) avec le risque d’avoir un effet négatif sur le cours des actions.
  • L’évolution de la conjoncture économique qui peut impacter les SIIC et de ce fait la valeur des actions. 

Les SIIC :  L’investissement en bourse et en immobilier !

Investir dans une SIIC c’est profiter des avantages des placements pierre-papier et de l’investissement en bourse. Cependant, attention au marché volatile qui caractérise les sociétés d’investissement immobilier cotées. 

C’est pourquoi, avant tout investissement, il convient de se renseigner auprès de conseillers financiers qui sauront vous guider et protéger vos intérêts. 

L’essentiel SIIC

Objet d’une SIIC
  • Acquisition
  • Construction
  • Gestion d’immeubles
Caractéristiques d’une SIIC Elle est cotée en bourse et gérée par une Société foncière au capital minimum de 15 Millions d’euros
Fiscalité
  • Transparence Fiscale
  • Non soumise à l’IS
  • Imposition au Taux Unique de 30 %
  • Action non imposée à l’IS

Mise à jour le : 15 novembre 2021
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