Qu’est-ce qu’une société d’investissement côté (SIIC) ?

Une SIIC (société d’investissement côté) investit les capitaux collectés dans un patrimoine immobilier ; achat ou construction d’immeubles, dans le but de les mettre en location. Mais à la différence des autres véhicules d’investissement de type SCPI, OPCI, c’est que les SIIC sont des sociétés foncières cotées en bourse dont la particularité est sa fiscalité.  

Inspirées des REIT’s, (société immobilière américaine cotée), elles ont été créées en France en 2003.

Ainsi on peut se demander : Comment Fonctionne une SIIC ? Qu’est-ce que la transparence fiscale ? Comment investir dans une SIIC ? Quels sont les avantages et les inconvénients des SIIC ?

Comme les SCPI et OPCI, les SIIC ont comme objet social : l’acquisition, la construction et la gestion d’immeubles. Les investisseurs achètent des parts, en vue d’investir de manière indirecte dans l’immobilier et perçoivent ainsi des revenus sous forme de dividendes, provenant des loyers perçus ou des plus-values à la revente. Cependant, il s’agit d’un placement en bourse pour investir dans l’immobilier. 

Une SIIC pour exister est obligatoirement cotée en bourse et gérée par une société foncière au capital minimum de 15 millions d’euros, et son but doit être l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. 

Une SIIC est non soumise au régime de l’impôt sur les sociétés mais en contrepartie elle l’a l’obligation de reverser la majorité des bénéfices aux actionnaires :

• Minimum 70% des bénéfices sur les plus-values lors de la liquidation du parc immobilier
• 95 % des bénéfices issus des loyers.

Ainsi le taux de rendement des SIIC est plus important que celui des autres placement « pierre-papier »

Comme pour les REIT (real estate investment Trust), la transparence fiscale a été adoptée et généralisée dans la plupart des pays (Belgique, Hollande, Royaume-Uni…). En effet, si elle était soumise à une imposition sur les plus-values et à l’impôt sur les sociétés, elle ne pourrait pas :

• Gérer la vente du patrimoine immobilier de manière optimale.
• Optimiser le taux de rendement, de ce fait la distribution des dividendes s’en serait moins importante.  

C’est pourquoi, pour éviter que la SIIC rencontre des difficultés dans la gestion, l’acquisition et la revente du patrimoine, elle est soumise à la transparence fiscale. Ce qui implique l’obligation de distribution de la majorité des bénéfices aux actionnaires, qui eux sont soumis à l’imposition des valeurs mobilières 

La transparence fiscale confère ainsi au SIIC un rendement élevé et une stabilité en bourse. 

Ainsi elle peut réaliser l’acquisition de biens immobiliers de qualité tout en ayant une gestion dynamique : achat, revente, valorisation des actifs…

La loi des finances de 2012 a supprimé l’éligibilité des actions des SIIC au PEA (Plan d’Épargne en Actions) Ainsi, la solution la plus courante est d’investir dans une SIIC via des compte-titres ordinaire (CTO). Il est également possible de souscrire des actions via un contrat d’assurance vie sous forme d’unités de compte, mais elles sont plutôt rares. 

De plus, il est possible d’investir dans une OPCI qui a le droit détenir jusqu’à 9% de parts d’une SIIC, mais contrairement au SCPI, l’investissement en SIIC ne peut se faire à l’aide d’un crédit immobilier.  

Par ailleurs, comme tout investissement en bourse avec un compte titre ordinaire, vous pouvez acheter des actions d’une SIIC en Europe et dans le monde.

Pour savoir si une SIIC est intéressante, il convient de consulter les rapports financiers, la capitalisation boursière, la notation de sa dette et son actif net réévalué de la SIIC afin de connaître son état de santé.

Comme pour les autres sociétés de placement immobilier, les SIIC permettent d’investir plus simplement que l’achat d’un bien en direct mais en plus elles offrent les avantages d’un investissement en bourse, à savoir :

• Un marché fiable.
• Une diversification possible des placements sur différentes SIIC.
• Pas de frais de notaire à contrario d’un achat immobilier
• Facilité d’achat et de revente permettant une forte liquidité.
• La fiscalité des SIIC est avantageuse grâce à la flat-tax et la non-imposition à l’IFI.

Toutefois, la bourse est synonyme de fluctuation de valeur ! Les SIIC contrairement au SCPI qui est plus stable, permettent des rendements intéressants mais pour lequel le risque boursier est présent, comme :

• Un investissement à moyen ou long terme
• La variation des marchés financiers
• La diversité des investissements : les SIIC possèdent un patrimoine immobilier important, rendant la gestion compliquée (vacance locative, sinistre, impayés de loyers…) avec le risque d’avoir un effet négatif sur le cours des actions.
• L’évolution de la conjoncture économique qui peut impacter les SIIC et de ce fait la valeur des actions. 

Investir dans une SIIC c’est profiter des avantages des placements pierre-papier et de l’investissement en bourse. Cependant, attention au marché volatile qui caractérise les sociétés d’investissement immobilier cotées. 

C’est pourquoi, avant tout investissement, il convient de se renseigner auprès de conseillers financiers qui sauront vous guider et protéger vos intérêts.