Investir dans un OPCI : le mode d’emploi !

Les OPCI offrent une solution alternative d’investissement aux particuliers et investisseurs institutionnels.

En effet, contrairement à la SCPI, l’organisme de placement immobilier permet aux épargnants d’accéder à un portefeuille d’actifs diversifiés. Ainsi, ils réduisent les contraintes liées à la gestion immobilière, limitent les risques, accèdent à une liquidité du capital et peuvent choisir leur fiscalité.

Alors, comment investir dans un OPCI ? Quels sont les actifs d’un OPCI ?  Comment acheter ou vendre des actions ?

L’OPCI est un fonds d’investissement alternatif qui émet et rachète ses actions ou parts à la demande de l’investisseur basé sur la valeur liquidative (VL) selon des modalités comparables aux OPCVM. La valeur liquidative correspond à l’actif net de l’OPCI divisée par le nombre de parts ou d’actions émises.

Cet investissement sur le long terme associe actifs immobiliers et financiers, qui peuvent être souscrits via des comptes titres ou des contrats d’assurances vie.

Les investissements dans un OPCI s’effectuent soit par des comptes titres soit par le biais d’un contrat d’assurance vie. Ainsi, les interlocuteurs susceptibles de vendre ces produits d’épargne sont :

• Les banquiers
• Les assureurs
• Les conseillers en gestion de patrimoine

Les conseillers financiers se doivent de vérifier si le profil de l’épargnant est compatible avec un investissement en OPCI. Pour se faire, il convient de vérifier :

• La raison de l’épargne : Constitution de capital ou perception de revenus complémentaires ;
• La situation familiale et professionnelle ;
• La durée de l’engagement souhaitée ;
• Le statut fiscal.

Cette étape est indispensable pour orienter l’investissement de l’épargnant et protéger ses intérêts.

Il est également tout à fait possible de se rapprocher des sociétés de gestion qui gère les OPCI afin de leur demander des informations complémentaires.

Fin 2020, il existait 20 OPCI pour 14 sociétés de gestion, à savoir : 

Le ticket d’entrée dans un OPCI varie entre 100 euros et 1000 euros, mais à cela s’ajoute des commissions à la souscription, de gestion et parfois au moment du rachat :

• Frais de souscription :  En général, ils varient entre 3% et 6% selon les OPCI. Cette commission rentre dans les bénéfices de la société de gestion dont une part est acquise à l’OPCI afin de couvrir les frais de l’achat ou de la cession des actifs immobiliers.
• Frais de gestion : ils varient entre 1.5% et 4.5%, et permettent de rémunérer la société de gestion.
• Frais de rachat : Le rachat de l’action correspond à la valeur liquidative moins la commission de rachat prélevée par la SGP.

Avant la souscription de parts ou d’actions, l’investisseur se voit remettre les documents suivants afin de l’orienter dans sa décision :

• Le DIC : le document d’information clé qui représente une synthèse des renseignements indispensable afin que l’épargnant puisse prendre sa décision. Ce document contient les informations telles que les objectifs, politique d’investissement, risque, rendement, coût, performances de l’OPCI.
• Les statuts de la SPPICAV ou le règlement de la FPI : ce document s’appelle « Prospectus » et doit être élaboré lors de la constitution de l’OPCI.
• Le rapport annuel : rapport de gestion, comptes certifiés, rapport du commissaire aux comptes.
• La dernière valeur liquidative : prix de la part/action

La réglementation de l’OPCI impose de respecter des quotas concernant la composition de ses actifs. 

Comme le stipule l’Article L214-37 du code monétaire et financier, ils peuvent être immobiliers, financiers et liquides sous réserve de respecter les ratios suivants :

• 60 % d’actifs immobiliers correspondant à des immeubles, parts ou actions de sociétés immobilières.
• 5% d’actifs liquides afin de faciliter le rachat des actions.

Pour le solde restant, la société de gestion peut choisir d’investir dans des actifs immobiliers, financiers (obligations, actions, OPCVM…) ou liquides.

La répartition des actifs de l’OPCI diffère légèrement selon la forme juridique de l’OPCI :

Le fonctionnement de l’OPCI est comparable à celui de l’OPCVM, c'est-à-dire que l'investisseur achète et revend des actions.

Comme vu précédemment, l’épargnant demande auprès de son conseiller habituel de souscrire des actions ou des parts d’un OPCI.

Le prix de l’action est en rapport avec la valeur liquidative établie au terme de la période de centralisation des demandes.

Pour information : La VL est calculée deux fois par mois maximum et minimum tous les six mois et est publiée sur le site de la société de gestion. Elle correspond à l’actif net de l’OPCI divisé par le nombre d’actions ou de parts émises.

Une fois les actions acquises, elles sont matérialisées soit sous la forme :

• D’unités de compte dit UC 
• Sur un compte titres ordinaire dit CTO

L’OPCI détient des actifs liquides afin de pouvoir racheter des actions lorsque l’épargnant en fait la demande auprès de son conseiller financier.

Comme à l’achat, le prix d’action est calculé en fonction de la valeur liquidative à la fin de la période de centralisation des demandes.

L’investisseur a la possibilité de demander un rachat partiel ou total du contrat. Cependant, les demandes de rachats sont soumises à des commissions comme indiqué dans le prospectus de l’OPCI.

Par ailleurs, exceptionnellement la société de gestion peut suspendre les rachats d’actions, si elle juge que c’est dans l’intérêt des investisseurs.

Il est également à vérifier si dans le règlement de l’OPCI, il n’est pas prévu les conditions de rachats suivantes :

• Lors des rachats d’actions détenus par les investisseurs importants (entre 20% et 99%) : le rachat peut être provisoirement suspendu s’il est supérieur à 2% du nombre de parts ou action de l’OPCI.
• Lock-up : les investisseurs s’engagent à rester dans l’OPCI pour une durée maximum de 10 ans.
• Gating : c’est un système de plafonnement des rachats. En d’autres termes les mouvements de rachats sur plusieurs valeurs liquidatives sont étalés selon les modalités définies dans tous les documents officiels de l’OPCI (statut, réglementation, prospectus…)

Lorsque les actions sont souscrites auprès d’un assureur, la compagnie d’assurance a un délai de deux mois pour transmettre la somme réclamée par l’investisseur.

Lorsque les actions sont détenues sur un compte-titres ordinaires, c’est la société de gestion qui assume le rachat d’actions.

L’OPCI est un investissement immobilier indirect qui permet à des particuliers d’éviter les contraintes d’une gestion immobilière. L’achat d'actions par le biais d’une assurance vie ou un compte-titre permet des placements rapides afin de constituer un capital ou de percevoir des revenus locatifs. Cependant, il est important de connaître les avantages et les inconvénients de l’OPCI avant de s’engager !

Par ailleurs, avant d’acheter des actions, il convient de bien se renseigner auprès de votre conseiller financier et des sociétés de gestion afin d’évaluer la qualité et les performances de l’OPCI dans laquelle vous envisagez d’investir.