Quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement en OPCI !

L’OPCI, organisme de placement collectif en immobilier, offre la possibilité aux épargnants d’investir dans l’immobilier au travers d’action ou de parts ; souscrits via des contrats d’assurance vie ou des comptes-titres ; selon la forme juridique de l’OPCI.

Ce fonds d’investissement alternatif permet d’éviter les contraintes liées à un investissement locatif en direct. Ainsi, investir dans un OPCI peut être pour les particuliers ou les investisseurs institutionnels l’occasion d’effectuer des placements « pierre-papier » avec comme atout la transparence de l’information, la limitation des risques et la liquidité du capital.

Cependant, comme tout investissement, il existe des avantages et des inconvénients qu’il convient d’évaluer avant de se lancer.

L’OPCI, à la différence de la SCPI, n’est pas obligé de détenir uniquement des actifs immobiliers. 

En effet, un investisseur peut acheter des parts ou des actions d’actifs immobiliers ou financiers. Par ailleurs, l’OPCI se doit de détenir un ratio d’actifs liquides, afin de permettre le rachat des parts sur demande des épargnants.

Les ratios d’actifs à respecter dépendent de la forme juridique de l’OPCI.

Mais au-delà de la diversité des actifs ou produits proposés, l’OPCI présente plusieurs atouts :

• Une gestion déléguée : l’OPCI est géré par une société de gestion agréée par l’autorité des marchés financiers. Elle doit assumer la gestion des actifs détenus, immobiliers ou non. Sa mission principale concerne la gestion immobilière. Elle doit en effet, déterminer une stratégie d’investissement, sélectionner les actifs achetés et cédés, évaluer la valeur liquidative des parts, et tout ce qui concerne la gestion locative d’un parc immobilier.  À noter qu’elle peut déléguer cette partie à un administrateur de bien.
• La mutualisation des risques : En effet, en cas de vacance locative, d’impayés ou de sinistre entraînant des difficultés sur un des actifs immobiliers ou encore si la valeur liquidative des actions, obligations ou actifs liquides est évaluée à la baisse… Le fait que l’OPCI détient une variété d’actifs, permet de compenser ses effets négatifs avec les autres actifs non concernés par ces difficultés. 
• Un marché immobilier ouvert à tous : L’investissement locatif des particuliers est souvent limité au secteur de l’habitation mais aussi par ses ressources. Ainsi, l’OPCI lui ouvre les portes d’un marché immobilier souvent réservé aux professionnels tels que : commerce, bureaux, les établissements de santé, les hôtels, entrepôts …
• Un placement selon la situation personnelle de l’épargnant : L’investisseur d’un OPCI peut ainsi réaliser un placement immobilier en fonction de ses capacités de financement. Il peut souscrire à des actions ou des parts et les revendre à tout moment, entièrement ou partiellement s’il le souhaite.
• Une gestion sécurisée : En effet, l’OPCI est encadré et contrôlé par différents acteurs comme l’AMF, les sociétés de gestion, les dépositaires, les experts évaluateurs et les commissaires aux comptes. Tous doivent intervenir dans l’unique intérêt des investisseurs. Par ailleurs, des ratios de dispersion des risques sont obligatoires afin de préserver les investissements des épargnants.
• Une fiscalité souple : L’épargnant peut choisir d’investir dans une SPPICAV ou un FPI et ainsi choisir le régime fiscal qui lui convient le mieux. 

En investissant dans un OPCI, les épargnants s’évitent la gestion contraignante d’un bien immobilier.

Tout investissement immobilier comporte des risques, et les OPCI sont tout aussi concernés par ces inconvénients, à savoir :

• La baisse de la valeur du placement : En effet le capital n’est pas garanti et la valeur des parts ou actions évolue au fil du temps, baissant ainsi le rendement initialement prévu. Cependant, tant que les actions de l’OPCI ne sont pas vendues, la perte n’est pas réelle, d'autant que ce sont des placements en général effectués sur le long terme.
• La baisse des revenus locatifs et des liquidités : Comme tous les investissements locatifs, les risques de vacance locative et d’impayés sont tout à fait possibles notamment dans la conjoncture économique actuelle. Mais comme expliqué précédemment cette baisse de revenus peut être compensée par la mutualisation des risques et par une gestion active. Cette baisse peut également avoir un impact sur la valeur liquidative (VL) mais la société de gestion peut ouvrir l’OPCI à de nouveaux investisseurs. Dans tous les cas, la société de gestion de l’OPCI se doit conformément à la réglementation de l’AFM, de distribuer au moins 85 % des revenus et 50% des plus-values obtenus par l’OPCI.
• Une société de gestion défaillante :  Le risque que la société de gestion soit défaillante est quasi inexistant. En effet, elles sont soumises à une réglementation protectrice des capitaux qui leur sont confiés. De plus, elles doivent respecter un seuil minimum de capitaux propres et sont encadrées par le dépositaire et le commissaire aux comptes. Dans le cas où effectivement la société de gestion serait défaillante, il est possible de transférer la gestion de l’OPCI à une autre société de gestion, le tout sous le contrôle de l’autorité des marchés financiers. À noter que la responsabilité des investisseurs en OPCI est limitée au montant de leur apport. 

Contrairement à la SCPI qui est composée de 95% d’actifs immobiliers, l’OPCI propose une diversité d’actifs et de produits financiers aux investisseurs. Il est encadré par des organes de contrôle, permettant ainsi de sécuriser les investissements des épargnants. Les risques financiers étant finalement le même qu’un placement immobilier classique.