Quelles sont les différences entre une SCPI et un OPCI ?

Les OPCI (organisme de placement collectif en immobilier) et les SCPI (société civile de placement immobilier) permettent d’effectuer des placements dits « pierre papier. » 

En effet, ces fonds d’investissement alternatifs (FIA) permettent à des investisseurs, particuliers ou institutionnels, d’investir sur du long terme dans l’immobilier de façon indirecte et de générer ainsi des revenus complémentaires.

Les OPCI et SCPI sont sous le contrôle de l’autorité des marchés financiers (AMF). Pour exister, ces FIA doivent être agréés.

L’objectif de ces fonds d’investissement immobilier sont identiques, quelques différences, notamment sur le fonctionnement existent. 

Tour d’horizon des principales différences entre un OPCI et une SCPI.

Avant de parler des différences qui caractérisent ces deux fonds d’investissement, il est important d’en connaître la définition, leur objectif et leur point commun.

Les SCPI sont des Sociétés Civiles de placement immobilier définies par l’ Article L214-114 du code monétaire et financier. Elles sont composées de 95 % d’actifs immobiliers. En effet, elles achètent des biens immobiliers comme des bureaux, commerces, établissements de santé, hôtels… mais peuvent également investir dans des immeubles neufs afin de faire bénéficier aux investisseurs des dispositifs de défiscalisation existants. En effet, il existe des SCPI fiscales ou de rendement. 

Les OPCI sont des organismes de placements collectifs immobiliers définis par l’ Article L214-34 du code monétaire et financier. Inspirés des OPCVM (organisme de placement collectif de valeurs immobilières), ils sont composés d’actifs immobiliers, mais aussi de produits financiers sous forme d’actions, obligations et OPCVM. Ainsi la particularité des OPCI est la diversité des actifs proposés, ainsi que la possibilité pour les épargnants de céder leurs parts grâce à la liquidité que détient l’OPCI.

Ces deux fonds d’investissement ont pour objectif principal d’acquérir un patrimoine immobilier en vue de le louer et le cas échéant d’en retirer une plus-value lors de la liquidation.

Les contribuables investissent en souscrivant des parts ou des actions des SCPI et OPCI afin de percevoir des revenus complémentaires. Ainsi, tous deux constituent une offre complète en matière de fonds d’épargne immobilière non coté. 

Les points communs à ces deux FIA sont :

• Une gestion déléguée : En effet, ils sont gérés par des sociétés de gestion qui doivent être agréées par l’AMF. Ainsi, les investisseurs ne subissent pas les contraintes liées à la gestion d’un patrimoine immobilier. 
• Un risque mutualisé : ce sont des investissements collectifs qui permettent de limiter les risques en cas de difficultés rencontrées (impayés, vacance locative, travaux…)
• La facilité d’accès : pas besoin de notaire, l’accès à la souscription de parts ou d’actions sont ouverts à tous.

Ainsi, OPCI et SCPI ont un objectif similaire, mais les principales différences qui les caractérisent résident dans leur fonctionnement.

En effet, les fonds de placement alternatifs que sont les OPCI et SCPI ont des particularités qui les différencient et qu’il convient de connaître afin d’effectuer un investissement adapté à ses objectifs.

Les SCPI et OPCI se différencient notamment sur les points suivants :

SCPI : les parts d’une SCPI s’acquièrent en direct, à comptant ou à crédit, en démembrement ou par le biais d’une assurance vie. En revanche, l’investisseur ne peut pas se retirer de la SCPI comme il le souhaite, pour cela il peut avoir recours à un marché secondaire avec un risque de revente à perte.

OPCI : Il est possible de souscrire à un OPCI via un contrat d’assurance vie (unité de compte) ou un compte-titre ordinaire. Les épargnants ont la capacité de céder les actions ou parts sur demande grâce à l’actif liquide que possède l’OPCI. Et contrairement à la SCPI, il est possible d’investir par le biais d'abonnements périodiques.

Contrairement au SCPI qui détient 95 % d’actifs immobiliers (immeubles et parts de sociétés immobilières tels que des SCI). L’OPCI a des ratios différents permettant la détention d’une plus grande variété d’actifs. En effet, l’organisme de placement collectif immobilier doit être composé de 60% d’actifs immobiliers, et de 5% d’actifs liquides, le solde des actifs pouvant être composé d’immobilier, d’actions et d’obligations.

Le régime fiscal des SCPI : Les recettes perçues sont imposables selon le régime des revenus fonciers et des plus-values immobilières

Les OPCI : Le régime fiscal dépend de la forme juridique de l’OPCI. En effet, les recettes perçues d’une SPPICAV ou d’un FPI ne seront pas soumises au même régime d’imposition.

• SPPICAV (sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable) : les personnes physiques seront soumises à l’impôt sur le revenu qu’ils perçoivent des dividendes ou des plus-values et les personnes morales seront soumises à l’impôt sur les sociétés.
• FPI (fonds de placement immobilier) :  Les porteurs de parts d’un FPI seront soumis au régime fiscal correspondant au type de revenus perçus (revenus fonciers, BIC, revenus de capitaux mobiliers ou plus-values immobilières). Les personnes morales sont soumises à l’IS.

Les frais de souscription sont compris en 8% et 12% pour les SCPI, tandis que pour un OPCI c’est entre 3% et 5%.

En effet, ces deux fonds d’investissement alternatifs permettent à l’épargnant d’investir de façon indirecte dans l’immobilier. La diversité des actifs et de la fiscalité proposés par ces FIA permet ainsi au particulier ou professionnel de choisir l’épargne qui sera le mieux adaptée à sa situation et à ses objectifs.

Cependant comme tout investissement, faire appel à un conseiller financier ou en gestion de patrimoine est nécessaire, il saura vous guider et analyser votre situation personnelle afin de vous aider à choisir un placement adapté.

Les différences entre OPCI et SCPI en résumé :