Qu’est-ce qu’un Fonds de placement immobilier (FPI) ?

Un FPI (fonds de placement immobilier) n’a pas la personnalité morale contrairement au SPPICAV. Il s’agit d’une copropriété d’actifs immobiliers, financiers et liquides, réglementée par l’AMF et le code monétaire financier.
Sophie NOARO - Responsable du contenu
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Publié le :
26 octobre 2021
Temps de lecture :
4 min

Qu'est ce qu'un fonds de placement immobilier ?

Le fonds de placement immobilier (FPI) est une des formes juridiques de l’OPCI.

Contrairement à la SPPICAV, le FPI n’a pas la personnalité morale. Juridiquement, un FPI est considéré comme une copropriété composée principalement d’actifs immobiliers. L’émission et le rachat des parts se font à la demande des porteurs en se basant sur la valeur liquidative (VL)

Ce type de société vise autant les particuliers que les investisseurs institutionnels (FPPI).

Ainsi, on peut naturellement se demander : Quelle est la forme juridique d’un FPI ? Quels sont les actifs ? Quel est le régime fiscal du FPI ?

Comment fonctionne un Fonds de placement Immobilier ?

Comme indiqué précédemment un FPI n’a pas la personnalité morale, ce sont des copropriétés inspirées de la forme des FCP (fonds collectif de placement). Les FPI sont donc gérés par des sociétés commerciales, appelée « sociétés de gestion de portefeuille (SGP) ». Elles doivent être agréées par l’AMF (autorité des marchés financiers) et détenir un capital de 500 000 euros. 

Les souscripteurs, appelés porteurs de parts, n’ont pas les mêmes droits que les actionnaires. En effet, ils sont représentés par un conseil de surveillance.

Le conseil de surveillance est composé entre cinq et 9 membres maximum, dont un président élu par les membres. Son rôle est de contrôler la gestion du fonds dans lequel il ne peut intervenir. Le conseil de surveillance peut au moins une fois par an établir un rapport rendant compte de sa mission. En effet, la société de gestion qui est une société commerciale, doit agir uniquement dans l’intérêt exclusif des porteurs de parts.

Les souscripteurs quant à eux ne peuvent pas provoquer le partage du fonds de placement immobilier et ne sont responsables des dettes de la copropriété qu’à hauteur de l'actif du fonds et proportionnellement à leur investissement.

Quels sont les actifs d’un FPI ?

Un FPI est constitué principalement d’immeubles et de parts de sociétés non cotées ayant un une majorité d’actifs immobiliers, en général des SCI (sociétés civiles immobilières). 

À noter : Les sociétés immobilières cotées peuvent rentrer dans les actifs d’un FPI mais ne feront pas partis du quota immobilier de 60 %.

Ainsi, le portefeuille d’un fonds de placement immobilier est composé comme suit :

  • 60 % minimum d’actifs immobiliers 
  • 5% minimum de liquidité 
  • Le solde restant peut être des actifs financiers tels que des actions, obligations, OPCVM

À noter : les FPPI (fonds de placement immobilier professionnels) n’ont pas l’obligation de détenir des actifs liquides et ne sont soumises qu’au ratio minimum de 60 % d’actifs immobiliers

Ainsi, contrairement au SCPI, un particulier peut investir dans des actifs autre qu’immobilier.

Quel est le régime fiscal d’un FPI ?

Selon l’article 239 nonies du Code général des impôts, on peut dire que le FPI est fiscalement « transparent ».  En effet, le porteur de parts est assimilé à un propriétaire qui perçoit des revenus locatifs en direct. En d’autres termes, il est imposé comme s’il avait perçu directement les revenus encaissés par le FPI. Ainsi, ils déclarent la part des revenus et des plus-values qui leur sont distribués.

À noter : le FPI n’étant pas une personnalité morale, il est de ce fait non imposable à L’impôt sur les sociétés.

Par ailleurs, tout comme la SPPICAV, le FPI à une obligation de distribution, à savoir :

  • 85 % minimum des revenus des actifs immobiliers (résultats locatifs) 5 mois au maximum après la clôture de l’exercice.
  • 85 % minimum des plus-values nettes sur les cessions d’actifs réalisées, 6 mois au maximum après la cession.
  • 85% des autres revenus, 5 mois au maximum après la clôture de l’exercice.

Quels sont les revenus imposables réalisés par le FPI ?

On retrouve 4 types de revenus imposables :

  • Les revenus fonciers : loyers perçus des locations d’immeubles nus.
  • Les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) : loyer perçus des locations d’immeubles meublés. Régime fiscal des loueurs meublés.
  • Les revenus de capitaux mobiliers : revenus financiers et dividendes issus de placements
  • Les plus-values immobilières : revenus perçus lors de la cession d’actifs immobiliers et du rachat/cession des parts.

Comment sont imposés les porteurs de parts ?

Dans le cas où le porteur de parts est une personne physique :

  • Revenus fonciers et BIC : Imposition au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux (17.2 % dont 6.8% déductible de l’IR)
  • Revenus financiers : Imposition au barème progressif de l’IR et aux prélèvement sociaux (18.2 % dont 6.8% déductible de l’IR) avec le bénéfice d’un abattement de 40 % pour les dividendes ou imposition à l’IR au taux forfaitaire unique de 30 % (12.8% d’IR + 17.2% de prélèvement sociaux).
  • Revenus des plus-values immobilières : Imposition après application d’un abattement pour la durée de détention.
  • Après 5 ans : Taux d’imposition de 36.2 % (19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux
  • Après 22 ans : Exonération de l’IR
  • Après 30 ans : Exonération des prélèvements sociaux 
  • Quote-part immobilière de la VL (valeur liquidative) : soumission à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière)

Dans le cas où le porteur de part est une personnes morales soumises à l’IS, l’imposition est la même quel que soit la source des revenus, à savoir :

  • Imposition à l’IS au taux de droit commun :
  • 28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfice imposable
  • 33 % sur l’excédent

LE FPI : un investissement immobilier simplifié !

Investir dans un OPCI sous la forme d’un fonds de placement immobilier, permet de percevoir des revenus locatifs sans les contraintes de la gestion immobilière et en limitant les risques. De plus, ce type de placement permet à un investisseur d’accéder à un marché immobilier souvent réservé aux professionnels.

 Cependant, vous n’aurez pas de droit de regard sur les investissements immobiliers et la constitution du patrimoine effectuée par la société de gestion qui gère le FPI, contrairement à la SPPICAV. 

En tout état de cause, il convient lors de la souscription de parts par le biais d’une assurance vie ou d’un compte titre ordinaire de se renseigner sur le risque du placement, le rendement et la performance de l’OPCI.

L’essentiel des FPI

LES ACTIFS D'UN FPI
  • Actifs immobiliers : 60 % minimum
  • Actifs liquides : 5% minimum
  • Le solde restant peut être des actifs financiers tels que des actions, obligations, OPVCM…
LES REVENUS IMPOSABLES
  • Les revenus fonciers
  • Les Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) .
  • Les revenus de capitaux mobiliers
  • Les plus-values immobilières
La Fiscalité des porteurs de parts
  • Revenus fonciers et BIC : Imposition au barème progressif de l’IR et aux prélèvements sociaux
  • Revenus financiers : Imposition au barème progressif de l’IR et aux prélèvement sociaux ou imposition au taux forfaitaire unique de 30 %
  • Revenus des plus-values immobilières : Imposition après application d’un abattement pour la durée de détention.
  • Personnes morales : soumises à l’IS sont imposées au taux de droit commun (28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfices imposables et 33.33 % sur l’excédent)

Mise à jour le : 26 octobre 2021
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