Qu’est-ce qu’une SPPICAV ?

La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable est une des formes juridiques de l’OPCI.

Les SPPICAV disposent de la personnalité morale contrairement à la FPI (fond de placement immobilier). 

Ce sont des sociétés anonymes (SA) ou de société par action simplifiée (SAS) à capital variable, inspirée de la structure des SICAV. Elles émettent des actions au fur et à mesure de la demande de souscription, distribuant ainsi aux actionnaires de la société des dividendes relevant des revenus de capitaux mobiliers.

Ce type de société vise autant les particuliers que les investisseurs institutionnels (SPPPICAV).

Ainsi, on peut naturellement se demander : Comment fonctionne une SPPICAV ? Quels sont les actifs et leur répartition ? Quel est le régime fiscal de la SPPICAV ?

Une SPPICAV est régit par le code de commerce puisqu’elle prend la forme d’une SA ou d’une SAS, sauf exceptions. La direction d’une SPPICAV est assurée par la société de gestion de portefeuille (SGP) qui doit être agréée par l’AMF (l’autorité des marchés financiers). 

La société de gestion doit désigner un représentant qui sera soumis aux mêmes obligations et responsabilités que s’il exerçait la fonction de président ou directeur général en nom propre.

Par ailleurs, le capital initial d’une SPPICAV est fixé par décret et ne peut être inférieur à 400 000 euros.

L’OPCI-SPPICAV peut être constituée par apports en numéraire et apports en nature d’actifs immobiliers mentionnés à l’article L.214-36 du CMF. Elle peut de plus être constituée par fusion, scission ou transformation de SCPI. 

Les statuts de la société contiennent l’évaluation des apports en nature effectués lors de sa constitution. Cette évaluation est réalisée par deux experts externes missionnés par la société de gestion. Par la suite, elle sera contrôlée par un commissaire aux comptes dont le rapport sera joint au statut et déposé au greffe du tribunal.

Dans le cas où des apports en nature sont effectués au cours de la vie de la SPPICAV, ils doivent faire l’objet d’une information aux actionnaires dans les conditions définies par le règlement général de l’AMF.

Toutes les personnes ayant des actions sont convoquées et participent aux assemblées générales. Ainsi, les actionnaires prennent part au vote des résolutions présentées par la société de gestion.

Par ailleurs, trente jours minimums avant l’assemblée générale, la SPPICAV doit publier son compte de résultat et son bilan, afin qu’il soit approuvé lors de la réunion annuelle avec les actionnaires.

La SPPICAV a pour but de se constituer un patrimoine principalement immobilier.

En règle générale, le patrimoine d’un OPCI est composé de 60 % d’actif immobilier au minimum, de 5% en actifs liquides et donc de 35% maximum en actifs divers ; cependant la répartition des actifs diffère selon le véhicule d’investissement.

Ainsi, les actifs de La société de placement à prépondérance immobilière à capital variable sont :

• Les Actifs immobiliers : 51% minimum correspondent à des actifs immobiliers non-cotés, à savoir :
•  Des biens immobiliers : immeubles (dont terrains nus), droits réels immobiliers (nue-propriété/usufruit, servitude...) et droits détenus en qualité de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail immobilier ;
• Des actions de sociétés de personnes à prépondérance immobilière non cotées (dont SCI et SCPI) ;
• Des actions de sociétés de capitaux à prépondérance immobilière non cotées

Les 9% maximum restant pouvant être des actions de sociétés foncières cotées (SIIC) 

• Les Actifs financiers : ils peuvent représenter jusqu’à 35% des actifs de la SPPICAV. Il s’agit des obligations et des parts d’OPCVM (organisme de placement collectif en valeur mobilière) et éventuellement de certains FIA (fonds d’investissement alternatif).
• Les Actifs Liquides : ils représentent 5 % au minimum du portefeuille. Cette liquidité permet de gérer les demandes de rachats des actionnaires.

Le capital d’une société de placement à prépondérance immobilière à capital variable doit toujours être égal à la valeur de l’actif net, déduction faite des sommes distribuables.

Malgré le fait que la forme juridique d’une SPPICAV soit une société commerciale (SA ou SAS), elle est exonérée d’impôt sur les sociétés (IS) et est donc soumise à la fiscalité immobilière.

Cependant, pour être exonérée elle doit respecter les conditions d’agrément, d’investissement et de fonctionnement prévu par le CMF, notamment elle est obligée de distribuer dans les cinq mois après la clôture de l’exercice :

• 85 % des revenus nets des actifs immobiliers (revenus locatifs)
• 50 % des plus-values nettes réalisées sur ces cessions d’actifs
• 100 % des dividendes issues des SIIC 

Le statut fiscal des actionnaires de SPPICAV dépend qu’il soit une personne physique ou morale et de son lieu de résidence. 

Les personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu sont donc imposées au taux forfaitaire unique de 30 % (12.8% d’IR et 17.2% de prélèvements sociaux) qu’ils perçoivent des dividendes (loyers, revenus financier ou plus-values) ou des plus-values sur le rachat ou la cession de leurs actions.

Les personnes morales soumises à l’IS sont imposées au taux de droit commun (28% jusqu’à 500 000 euros de bénéfices imposables et 33.33 % sur l’excédent)

L’investissement dans un OPCI – SPPICAV offre aux particuliers et aux investisseurs institutionnels une variété d’actifs immobiliers, notamment grâce à la possibilité pour la société d’acquérir des actifs d’une SIIC. 

Par ailleurs, le fait de disposer d’un pourcentage de liquidité permet à la société de gestion de gérer les demandes de rachats aux actionnaires.

En tout état de cause, il convient lors de la souscription de parts auprès d’une assurance ou d’une banque de se renseigner et de se faire accompagner avant de lancer dans l’investissement d’un OPCI.