La réglementation de l’OPCI implique l’intervention de plusieurs acteurs, que ce soit dans le contrôle ou la gouvernance. On retrouve l’autorité des marchés financiers (AMF), la société de gestion, le dépositaire, le commissaire aux comptes et les évaluateurs immobiliers.
L’ordonnance n° 2013-676 du 25 juillet 2013 définit les responsabilités et obligations de ces différents acteurs. Ils sont indépendants les uns des autres et doivent agir dans l’intérêt des investisseurs (porteurs de parts ou actionnaires) sous le contrôle de l’AMF.
Tour d’horizon de leurs rôles respectifs dans un organisme de placement collectif immobilier.
Quels sont les organes de surveillance et de contrôle de l’OPCI ?
Un OPCI est contrôlé lors de sa création mais aussi tout au long de son existence. A commencer par l’AMF qui réglemente les fonds d’investissement alternatifs, mais aussi le dépositaire, et le commissaire au compte !
L’Autorité des marchés financiers
L’AMF délivre les agréments des sociétés de gestion de portefeuille et des OPCI, ainsi que des SCPI.
En effet, le règlement général de l’autorité des marchés financiers donne les instructions et les modalités de création et de gestion des organismes et société de placements.
L’AMF contrôle le bon fonctionnement des sociétés de gestion et elle intervient sur toutes les décisions concernant l’OPCI comme sa fusion, sa scission, sa dissolution ou sa liquidation.
Le dépositaire
On distingue le dépositaire de la société de gestion, de l’OPCI, et des évaluateurs externes. Il s’agit d’un établissement de crédit ou d’une entreprise d’investissement habilitée à exercer le service de conservation ou d’administration d’instruments financiers.
Son siège social est en France et il doit être désigné dans le prospectus de l’OPCI.
La mission du dépositaire est définie par l’Article L 214-248 du code monétaire et financier, à savoir :
- Le suivi des flux de liquidité de l’OPCI
- La garde des actifs
- Contrôle de la régularité des décisions de la SPPICAV et de la société de gestion
Ainsi le dépositaire doit s’assurer que les toutes les opérations réalisées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires indiquées dans le prospectus de l’OPCI, notamment : la souscription, la cession, le remboursement des parts, le calcul de la valeur liquidative.
Le dépositaire doit également payer pour le compte des porteurs de parts, l’impôt sur les plus-values réalisées par le FPI.
Le commissaire aux comptes
Le commissaire aux comptes est nommé par le conseil d’administration de la SPPICAV ou par la société de gestion du FPI pour une durée de 6 exercices.
Ses missions sont :
- De certifier les comptes de l’OPCI ;
- D’attester l’exactitude de l’information périodique publiée ;
- D’établir un rapport sur les fusions, les apports en nature, la distribution d’acompte, la scission ou sur la liquidation de l’OPCI.
Son nom doit être indiqué dans le prospectus lors de la demande d’agrément à l’AMF.
Quels sont les acteurs qui interviennent dans le fonctionnement de l’OPCI ?
Un OPCI est dirigé par la société de gestion, sous la surveillance des acteurs vu précédemment. Par ailleurs, un expert immobilier certifié par l’AMF doit évaluer les actifs détenus par l’OPCI afin de déterminer la valeur du patrimoine immobilier.
La société de gestion dirige l’OPCI !
Quelle que soit la forme juridique, l’OPCI est géré par une société de gestion qui doit être agréée par l’AMF.
En effet, elle doit être autorisée à gérer des OPCI. Lors du dépôt de dossier pour la demande d’agrément, elle doit prouver à l’AMF qu’elle dispose de moyens matériels, humains, techniques et financiers afin de gérer un OPCI avec un niveau de sécurité suffisant.
De plus, elle doit inclure un prévisionnel sur 3 ans et être dotée d’un dispositif de conformité et de contrôle afin d’encadrer les risques de conflits d’intérêts et de maîtriser les risques liés à son activité.
Quelles sont les obligations de la société de gestion ?
La société de gestion doit disposer de moyens suffisants pour gérer un organisme collectif de placement immobilier, notamment :
- Des moyens financiers :
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Par ailleurs, la société de gestion doit mettre en place une politique de gestion des conflits d’intérêts selon la recommandation de l’AMF 2009-23.
La SGP peut également déléguer certaines fonctions, comme la gestion d’immeuble à un administrateur de biens, mais elle doit toutefois conserver l’essentiel de ces fonctions de gestion.
Quelles sont les missions de la société de gestion ?
La société de gestion en charge de l’OPCI doit remplir les missions suivantes :
• la prospection des capitaux et recherche des actifs immobiliers ;
• la gestion locative et technique des immeubles
• la gestion financière
• la gestion administrative et comptable
• la détermination et publication de la valeur liquidative conformément aux dispositions législatives et réglementaires applicables
• l’information des porteurs et respect des obligations légales.
Quelles sont les missions des experts externes en évaluation ?
Afin de sécuriser la valeur des actifs immobiliers détenus par un OPCI, la législation a prévu le recours à des experts externes en évaluation.
Le conseil administratif de la SPPICAV ou la société de gestion pour le FPI, doivent désigner deux experts pour une durée de 4 ans renouvelables.
Leurs noms doivent être indiqués dans le prospectus.
Les experts doivent agir de manière indépendante, chacun doit rédiger un rapport de synthèse sur l’accomplissement de leur mission. Toutefois, la société de gestion reste responsable de la valorisation des actifs immobiliers retenue pour le calcul de la valeur liquidative.
Les experts doivent :
- Effectuer une évaluation des immeubles, droits réels et droits de crédit-preneur afférents à des contrats de crédit-bail détenus par les OPCI, et ce tous les 3 mois. Une fois par an, ils doivent effectuer une expertise complète du patrimoine.
- Contrôler trimestriellement la méthodologie de valorisation par la société de gestion des investissements en parts ou actions.
- Intervenir en cas d’apports immobiliers, leur rapport servira de base pour le commissaire aux comptes.
Les experts pour être agréé doivent justifier d’expériences et de compétences, ils sont responsables des fautes qu’ils pourraient commettre et ils sont soumis au secret professionnel, sauf envers l’AMF, le commissaire aux comptes et l’administration fiscale.
L’OPCI : un organisme sous contrôle.
Afin de sécuriser les placements des investisseurs, l’OPCI doit être contrôlé et gérer en respectant la réglementation définie par l’autorité des marchés financiers. Les différents acteurs agissent dans le seul intérêt des épargnants.