Les OPCI (organismes de placement collectif immobilier) ont été créés en 2008, et permettent ainsi aux particuliers d’investir dans l’immobilier de façon indirecte et d’accéder ainsi à un marché souvent inaccessible aux contribuables.
Mais pas seulement, en effet contrairement au SCPI, les OPCI sont autorisés à détenir différents types d’actifs comme les actions et obligations en plus de l’immobilier.
Par ailleurs, ce type d’investissement est étendu aux professionnels sous la forme d’OPPCI (organismes de placement professionnel collectif immobilier).
Ce véhicule d’investissement collectif est agréé par l’AMF. Les encours d’OPCI ne cessent d’augmenter, grâce notamment à la commercialisation sous forme de parts dans les contrats d’assurance-vie proposés par les compagnies d’assurance.
Quel est la réglementation d’un OPCI ? Quels sont les formes juridiques d’un OPCI ? Quel est son rôle ? Quelle est la différence avec un OPPCI ?
L’OPCI sous le contrôle de l’Autorité des marchés financiers !
L’OPCI est régie par les articles L.244-33 et suivants du code monétaire et financier (COMOFI ou CMF) et en tant que fond alternatif immobilier (FIA), les organismes de placement collectif immobiliers doivent être gérés par des sociétés de gestion agréés par l’AMF.
Ainsi, pour obtenir un agrément, la société de gestion doit présenter certaines garanties comme :
- Une organisation solide,
- Des moyens matériels et humains suffisants,
- Des moyens financiers c’est-à-dire détenir un capital social minimum et fonds propre,
- Les dirigeants doivent être expérimentés.
L’Autorité des marchés financiers à un pouvoir de décisions concernant la gestion de l’OPCI, que ce soit sur la constitution de l'OPCI, la transformation, la fusion, la scission ou la liquidation.
En effet, si l’AMF estime que l’OPCI manque à ses obligations, elle peut lui retirer l’agrément.
Elle impose également des rations de dispersion de risque afin de protéger les investisseurs épargnants.
À noter : le dossier d’agrément décrit la politique d’investissement et le réglement de l’OPCI
Quelles sont les formes juridiques d’un OPCI ?
Il existe deux formes d’OPCI, inspirés notamment par le statut juridique des OPCVM :
- La SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable) est régie par les articles L. 214-62 et suivants du COMOFI. La SPPICAV est une société anonyme (SA) ou une société anonyme par actions simplifiée (SAS) à capital variable.
- Le FPI (Fonds de placement immobilier) est régi par les articles 214-71 et suivants du COMOFI. Il s’agit d’une copropriété composée d’actifs immobiliers émettant des parts et qui n’a pas la personnalité morale.
Quel est le rôle d’un OPCI ?
L’OPCI permet aux particuliers d’investir de manière indirecte dans l’immobilier et d’épargner tout en limitant les risques. Ils perçoivent ainsi des revenus appelés dividendes et des plus-values provenant de la gestion d’un patrimoine immobilier.
Définit par l’article L-214-34 du CMF les OPCI ont pour objet :
- L’investissement dans des immeubles destinés à la location. Ils peuvent acquérir aussi bien des immeubles anciens, neufs ou en état futur d’achèvement.
- Les OPCI peuvent également faire construire ou rénover des immeubles uniquement afin de les louer.
Important : Un OPCI ne peut en aucun cas avoir une activité de marchand de biens ou de promoteur immobilier.
Les actifs d’un OPCI : des quotas à respecter !
L’OPCI doit respecter au moins deux quotas de répartitions de ces actifs, en effet, il doit être constitué d’au moins :
- 60% minimum d’actifs immobiliers et 35% maximum en actifs divers.
- 5 % minimum de liquidité afin de permettre le rachat des actions sur demande.
Les actifs immobiliers détenus par un OPCI dépendent de sa forme juridique, à savoir :
- FPI : les actifs immobiliers sont constitués d’immeubles et de parts de sociétés non cotées sur les marchés financiers, notamment des SCI (société civile immobilière) ;
- SPPICAV : en plus des actifs non-côtés, elle peut détenir jusqu’à 9 % de parts de sociétés foncières cotées comme des SIIC (société d’investissement immobilier cotée).
À noter : L’emprunt est ouvert aux OPCI, sous conditions. En effet, ils peuvent emprunter à hauteur de 40% de la valeur des actifs immobiliers et 10% maximum de la valeur des autres actifs détenus.
Par ailleurs, pour limiter les risques, l’OPCI doit respecter à tout moment les quotas d’actifs suivants :
- 20% minimum des actifs immobiliers doivent être des immeubles locatifs
- 10% maximum de détention d’actions provenant d’une même SIIC
- 10% maximum de détention de parts ou actions d’OPCI
- 10% maximum de détention d’instruments financiers cotés (hors SIIC)
- 10% maximum de détention de parts ou actions d’un même OPC dont OPCI
- 20% maximum de détention de dépôts à terme auprès d’un même établissement de crédit.
Quelle est la différence avec un OPPCI ?
C’est la version de l’OPCI ouvert aux investisseurs institutionnels, également régi par le code monétaire et financier, les professionnels autorisés à investir en OPPCI sont :
- Les investisseurs professionnels définis à l’article D533-11 du CMF,
- Les personnes investissant un montant supérieur ou égale à 100 000 euros à la souscription,
- Les investisseurs dans le cadre d’un mandat de gestion de portefeuille.
Par ailleurs, même si les conditions d’agrément et la détention d’actifs est comparable à l’OPCI, certaines conditions ne sont pas applicables aux OPPCI comme :
- Les limites relatives à l’endettement et aux liquidités
- La plupart des ratios de dispersion des risques
Pour finir, il n’est pas possible pour un investisseur professionnel de souscrire à des actions via un contrat d’assurance-vie.
L’essentiel à retenir sur la réglementation d’un OPCI
Les OPCI sont des fonds alternatifs immobiliers (FIA) gérés par des sociétés de gestion agréées par l’autorité des marchés financiers. Elle a pour objet de permettre à des investisseurs particuliers mais aussi professionnels d’investir dans l'immobilier sous forme d’actions ou de parts.
On retrouve deux formes juridiques d’OPCI : SPPICAV (société de placement à prépondérance immobilière à capital variable et FPI (fonds de placement immobilier) qui ont leurs propres quotas d’actifs et un régime fiscal différent.
Cet investissement permet aux particuliers épargnants d’investir dans l’immobilier, de limiter les risques et d’éviter une gestion contraignante d’un bien en location. De plus, le contribuable a le choix de son imposition.
Cependant, comme tout placement pierre-papier, il convient de se faire accompagner d'experts qui sauront vous conseiller et protéger vos intérêts.
La réglementation de l’OPCI en bref
LES FORMES JURIDIQUES |
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LES ORGANES DE CONTRÔLE | Un OPCI est agréé par l'AMF et dirigé par une société de gestion réglementée. |
LE RÔLE D'UN OPCI | Investissement dans des immeubles destinés à la location. |
Les Actifs d'un OPCI |
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