La fiscalité des sociétés foncières est directement inspirée des REITs. La transparence fiscale permet ainsi au SIIC d’améliorer mécaniquement le rendement servi à ses actionnaires et d’acquérir des biens immobiliers de qualité.
En effet, les bénéfices réalisés ne sont pas imposés avant d’être distribués. Ce sont les actionnaires qui reçoivent les revenus sous forme de dividendes qui seront taxés. En contrepartie, les SIIC ont une obligation de distribution de la majorité des bénéfices et plus-values réalisés.
Ainsi pourquoi la transparence fiscale est-elle avantageuse ? Comment sont imposés les actionnaires de SIIC ?
Quel est l’avantage de la transparence fiscale ?
La transparence fiscale a été mise en place pour les sociétés d’investissement immobilier côtés, afin de dynamiser le marché financier et immobilier, et procurant ainsi un rendement intéressant pour les investisseurs.
Cependant, comme stipulé dans le Bulletin officiel des finances publiques BOI-IS-CHAMP-30-20-40, en contrepartie de cet avantage, la société d’investissement immobilier cotée à l'obligation de distribuer au plus tard à la fin de l’exercice :
- Minimum 70 % des bénéfices sur les plus-values lors de la liquidation des immeubles.
- 95 % des bénéfices provenant des loyers des biens mis en location.
En effet, dans le cas où elle ne respecterait pas le régime fiscal défini à l’article 208 C du CGI, elle risque les sanctions suivantes :
- Si la SIIC ne redistribue pas les bénéfices dans le délai et les quotas exigés, elle encourt la perte de l’exonération sur l’ensemble des revenus de l’exercice concerné.
- Si le résultat du secteur exonéré est rehaussé après la distribution des bénéfices, dans ce cas la quote-part de ce résultat est imposable à l’impôt dans les conditions de droit commun.
Mais alors comment sont imposés les actionnaires ?
Quelle est la fiscalité des actionnaires de SIIC ?
Les actions des SIIC sont soumises au régime d’imposition des valeurs mobilières.
Depuis le 1er janvier 2018, les dividendes et plus-values sont imposés au prélèvement forfaitaire unique (PFU), appelé aussi flat tax, au taux de 30 % (12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.). Cette option est intéressante pour les contribuables dont le taux d’imposition excède 14 %.
Toutefois, la mise en place du PFU entraîne la suppression des abattements pour la durée de détention des plus-values mobilières imposés à l’impôt sur le revenu, à savoir :
- 50 % au bout de deux ans
- 65 % après huit ans
De plus, la partie de la CSG qui était déductible des impôts à hauteur de 6.8 % a été supprimée.
L’actionnaire a la possibilité d’opter pour le régime d’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu. Dans ce cas, tous les revenus éligibles au PFU seront imposés au barème progressif de l’IR.
À noter : si l’actionnaire choisit l’imposition au barème progressif de l’IR, les abattements et la CSG déductible restent de mise.
Par ailleurs, pour être exonéré des impôts, il est possible d’acquérir des parts de SIIC via un contrat d’assurance-vie ; bien que rare certaines assurances proposent des actions. Ainsi, dans ce cas, les dividendes et les plus-values issues de la cession d’immeubles ne sont pas imposables.
Les SIIC : Une niche fiscale qui tend à disparaître ?
Depuis leur création en 2003, les lois de finances qui se succèdent tendent à modifier la fiscalité des SIIC, notamment l’imposition des actionnaires.
En effet, la loi des finances de 2012 a supprimé l'amendement de droit commun de 40 % dont bénéficiaient les dividendes et l’abattement fixe de 1025 euros (ou 3050 euros selon la situation personnelle de l’actionnaire).
La même année, les actions des SIIC ne sont plus éligibles au plan d’épargne en actions (PEA).
À noter : les titres de SIIC sur un PEA au 21 octobre 2011 continuent de bénéficier sur les dividendes et les plus-values des exonérations applicables aux PEA.
les plus-values des exonérations applicables aux PEA.
En 2018, le passage de l’imposition au PFU a entraîné la suppression de l’abattement sur les plus-values immobilières et la CSG déductible.
En 2020, la loi n° 2020-1721, a augmenté l’obligation de distribution des SIIC, passant de 60 % à 70 % le quota de distribution des bénéfices et plus-values sur la liquidation du parc immobilier.
Malgré ces modifications fiscales, acheter des parts d’une SIIC, permet de bénéficier d’une fiscalité plus souple que dans les autres véhicules d’investissements de type SCPI ou OPCI.
L’essentiel à retenir sur la fiscalité des SIIC
En résumé, la transparence fiscale qui caractérise la société d’investissement immobilière cotée lui permet d’effectuer de belles opérations immobilières et de proposer un rendement performant. Les actionnaires quant à eux bénéficient, malgré les modifications apportées par les lois de finances successives, une fiscalité souple avec le choix d’imposition au taux de 30 % (PFU) ou de l’imposition au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Dans tous les cas, il convient avant d’investir dans des actions de SIIC, de vous faire accompagner par un conseiller financier qui vous guidera dans le choix de la meilleure option fiscal, correspondant à votre situation personnelle et d’étudier le marché financier, car la bourse reste quoiqu’il en soit un marché volatile.