Quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCPI ?

La Société civile de placement immobilier continue de séduire les investisseurs particuliers et institutionnels. En effet, ce fonds d’investissement alternatif comporte des avantages non négligeables. Cependant, comme tout placement pierre papier, il faut en connaître les risques avant de se lancer.

Pour rappel, la SCPI a pour objectif la constitution d’un patrimoine immobilier dont elle assure la gestion locative par l’intermédiaire d’une société de gestion. Ainsi les épargnants perçoivent des revenus proportionnellement aux parts qu’ils détiennent dans la SCPI.

Ainsi, on peut naturellement se demander quels sont les avantages et les inconvénients d’un investissement dans une SCPI !

La SCPI permet aux investisseurs un placement immobilier de façon indirecte et leur offre une opportunité d’épargne adaptée à leur profil et objectif. En effet, il est possible d’investir dans différents types de SCPI, comme des SCPI de rendement ou fiscale. Ainsi, les principaux atouts de cet investissement alternatif sont :

• L’accessibilité : Le ticket d’entrée est réduit et tourne aux alentours de 1000 euros. De plus, contrairement à un investissement immobilier, il n’y a pas de frais de notaire. Ainsi, la SCPI offre la possibilité d’ajuster son épargne à ses besoins et ses moyens tout au long de l’investissement. Il est possible d’acheter ou revendre tout ou partie de ses parts à tout moment. L’achat des parts de SCPI peut se faire via un crédit immobilier, un contrat d’assurance vie ou par le mécanisme de démembrement des parts. 
• La gestion déléguée : La SCPI est gérée par une société de gestion réglementée et contrôlée par l’AMF (autorité des marchés financiers). Son rôle est de réaliser les investissements, d’assurer la gestion locative, l’entretien et la valorisation du parc immobilier. Ainsi, les associés de la SCPI perçoivent les revenus locatifs issus de cette gestion sans en subir les contraintes (recouvrement de loyers, travaux, recherche de locataires…)
• La transparence et le contrôle : La société de gestion doit transmettre toutes les informations (DIC, prospectus, bulletin annuel…) destinées aux épargnants, et ce avant la souscription. Par ailleurs, l’AMF exerce son pouvoir de contrôle et surveille les activités des SCPI et de la société de gestion afin d’intervenir en cas de défaillance de société. 
• Les risques sont mutualisés : un des atouts majeurs de l’investissement en SCPI, c’est la mutualisation des risques. En effet, en cas de difficulté de gestion (vacance locative, impayé locatif, ou sinistre…) rencontrée sur un des immeubles, la perte est compensée par les revenus des autres biens. 
• La diversité du patrimoine : l’épargnant peut également choisir de diversifier son investissement dans plusieurs sociétés civiles de placement immobilier pour limiter d’autant plus les risques. Une SCPI, en plus d’offrir un taux de rendement attractif, investit dans différents biens immobiliers dits d’entreprises (locaux, bureaux, établissements de santé, hôtels…) ou d’habitation permettant ainsi aux investisseurs de choisir entre rentabilité et défiscalisation. 

Ainsi, investir dans une SCPI comporte de nombreux avantages pour les épargnants qui n’ont pas la capacité financière d’acquérir un bien immobilier en direct.  Ou s'ils n’ont pas le temps de gérer leur patrimoine immobilier et les aléas que cela comporte. De plus, les SCPI ouvrent l’accès à des biens immobiliers de qualité souvent réservés à des investisseurs privilégiés tout en offrant un taux de rentabilité intéressant. 

Toutefois, même si l’investissement en SCPI est un placement pierre papier qui séduit, il faut tout de même avoir conscience de ces inconvénients.

Contrairement aux autres FIA (fonds d’investissement alternatif) tels que les OPCI, les SCPI détiennent exclusivement des actifs immobiliers avec comme inconvénients le manque de liquidité. 

En effet, la revente des parts dépend de l’offre et la demande sur le marché secondaire des SCPI à capital fixe. Les SCPI à capital variable sont par définition plus liquides dans la mesure où il est possible d’investir à tout moment. 

Cependant, le marché secondaire des SCPI à capital fixe a été réformé en 2001. Ainsi, il a été décidé de créer un prix d’exécution sur lequel se baser pour vendre et acheter des parts sur le marché secondaire. Le vendeur indique le prix minimum par part qu’il souhaite. La vente de part se fait alors au prix d’exécution dont le montant est au moins égal à la demande du cédant.

Ainsi, au regard des chiffres du 31/12/2020, nous pouvons constater une augmentation significative des transactions sur le marché secondaire. L’illiquidité d’une SCPI relèverait plus d’une idée reçue que d’une réalité avérée, même si juridiquement elles ne sont pas tenues de garantir une liquidité immédiate. 

Le risque de perte en capital constitue aussi un inconvénient de l’investissement en SCPI. Le capital investi n’est ni garanti ni sécurisé. Malgré le risque mutualisé, les SCPI ne sont cependant pas à l’abri de l’évolution du marché immobilier et de ses conséquences (vacance locative, impayé de loyer, perte de valeur du patrimoine immobilier).

Pour finir, il faut garder à l’esprit que c’est un placement sur le long terme afin de rentabiliser au mieux l’investissement et amortir les frais de souscription, de gestion et de cession.

Toutefois, les inconvénients d’un investissement en SCPI restent relatifs. 

En effet, la baisse de la valeur du placement n’est pas avérée tant que les parts ne sont pas revendues. Le risque de perte de revenus peut être réduit par la diversité des placements et la mutualisation des risques.

De même en cas de faillite de la société de gestion, l’AMF peut transférer la gestion de la SCPI à une autre société de gestion agréée. Cela permet de limiter les risques pour les porteurs de parts dont la responsabilité est limitée à leur investissement.

En conclusion, les risques d’un investissement en SCPI ne sont pas plus élevés qu’un placement immobilier locatif en direct. D’autant que selon la stratégie d’investissement choisie par l'épargnant, il aura la possibilité de diversifier son placement dans différentes SCPI. Ainsi, il pourra profiter de certains avantages liés à la fiscalité de la SCPI. Notamment, si l’épargnant souhaite investir dans des SCPI fiscales, et bénéficier des réductions d’impôts proposés par les dispositifs existants (Pinel, Malraux, déficit foncier…).