La société civile est définie de manière négative. L’article 1845 du Code civil deuxième alinéa prévoit en effet que :
« Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ».
Les sociétés civiles peuvent avoir un objet immobilier, on parle alors de société civile immobilière (SCI). Il existe de nombreuses sortes de SCI :
- La SCI classique.
- La société civile de placement immobilier (SCPI).
- La société civile d’attribution.
- La société civile de construction-vente.
- La société de pluripropriété.
- La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété.
- La société civile immobilière professionnelle.
La SCI familiale est une société qui a pour objet d’acquérir ou de construire des immeubles dans l’optique de permettre aux associés de la SCI d’en jouir. Les associés peuvent également décider de louer l’immeuble à des tiers. La particularité de la SCI familiale réside dans le fait que les associés de cette société sont membres de la même famille. La société peut détenir un ou plusieurs immeubles.
Les membres de cette société peuvent décider de jouir eux-mêmes des immeubles. Ils peuvent également décider de les mettre en location. S’ils optent pour la deuxième option, ils peuvent conclure différents types de contrats :
- Un bail d’habitation
- Un bail professionnel
- Un bail commercial
Ou encore un bail mixte.
Les associés bénéficient de parts sociales en proportion de l’apport qu’ils ont fait dans la société. La SCI familiale est réglementée par différentes dispositions. Parmi ces sources, on retrouve :
- Le droit commun des sociétés prévu aux articles 1832 et suivants du Code civil.
- Les règles applicables aux SCI issues des articles 1845 et suivants du Code civil.
La SCI familiale pose alors de nombreuses questions : Quelles sont les conditions de création d’une SCI familiale ? Comment fonctionne la SCI familiale ? Comment procéder à la cession d’une SCI familiale ?
Quelles sont les conditions de création d’une SCI familiale ?
Pour pouvoir créer une société civile familiale, plusieurs conditions doivent être réunies :
- La conclusion d’un contrat de société : le contrat de société ou plus communément appelé statuts désigne le contrat permettant de déterminer les règles de fonctionnement de la société. Ce contrat doit respecter les conditions de validité du droit commun des contrats prévu aux articles 1128 et suivants du Code civil (consentement, capacité contenu licite et certain). Ce contrat devra comporter un objet social, déterminer le nombre d’associés, définir les apports, la durée de la société, le capital social, la dénomination sociale, le siège social ainsi que la nationalité de la société.
- Les associés doivent être de la même famille.
- Les apports : les associés devront apporter à la société des apports. En échange de ces apports, ils bénéficieront de parts sociales à proportion de ce qu’ils ont apporté.
- Publier la constitution de la société : une fois le contrat de société conclu entre les associés, il faudra procéder à la publication des statuts de la société.
La publicité de la constitution de la société passe par plusieurs étapes :
- Publication dans un journal d’annonces légales.
- Publication au BODACC.
- Déclaration des bénéficiaires au greffe du Tribunal.
- Démarches d’immatriculation auprès du CFE.
Le fonctionnement de la SCI familiale
La gérance de la société est définie dans les statuts de cette dernière. Ses pouvoirs sont encadrés par différentes clauses du contrat de société. En cours d’exercice de la société, les statuts peuvent être modifiés. Pour pouvoir procéder à la modification des statuts, la majorité des associés doivent autoriser la décision de modification des statuts (exemple : modification du capital social, fusion de la société …).
La cession de la SCI familiale
Pour pouvoir céder des parts sociales dans le cadre de la SCI familiale, des conditions doivent être respectées. La transmission des parts de SCI familiale est un des avantages majeurs du choix de cette société. Avant de procéder à la transmission de parts sociales, les associés de la société civile doivent donner leur accord à cette cession. Une fois la transmission validée par les associés, elle doit être déclarée auprès du greffe du Tribunal ainsi qu’auprès du service des impôts.
La fiscalité de la cession de parts sociales dans le cadre d’une sci familiale représente de nombreux avantages. Ces avantages influent sur le choix d’une société civile à objet immobilier.
Ce qu’il faut retenir de la SCI familiale
La société civile immobilière familiale est une société civile immobilière dont les membres font partie de la même famille. L’objectif étant de constituer un patrimoine afin d’en faire profiter les associés. Elle permet également de faire un investissement locatif et de céder les parts sociales aux enfants. Investir dans l’immobilier peut prendre de nombreuses formes mais l’une des plus répandues reste la constitution d’une SCI familiale.
À noter : gérant ou associé d’une SCI familiale, vous avez le droit de faire appel à un avocat généraliste, spécialité en droit immobilier ou spécialisé en droit des sociétés. L’avocat pourra vous conseiller sur toutes vos interrogations relatives à la constitution au fonctionnement ou à la dissolution de la société civile immobilière (statut du gérant de la société civile, taxes et impôt relatifs à la société civile immobilière familiale, avantage et inconvénients de la SCI familiale, gestion et fonctionnement de la SCI familiale, rédaction du contrat de société, patrimoine de la sci familiale).