Qu’est-ce qu’une SCI professionnelle ?

La société civile est définie par l’article 1845 du Code civil qui prévoit en son deuxième alinéa que : 

« (…) Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ».

La société civile peut avoir un objet immobilier lorsqu'elle porte sur l’achat ou la constitution d’immeubles. Il existe de nombreuses sortes de société civile immobilière :

• La SCI classique. 
• La société civile de placement immobilier (SCPI).
• La société civile d’attribution.
• La société civile de construction-vente.
• La société de pluripropriété. 
• La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété. 
• La société civile immobilière familiale.
• La société civile immobilière professionnelle.

Le professionnel peut opter pour différentes formes de détention du local professionnel. Il peut choisir d’acquérir le local pour éviter la location. Il sera alors propriétaire des murs et n’aura pas besoin de procéder à la conclusion d’un bail professionnel. Il peut également décider de louer le local professionnel à un tiers en décidant de conclure un bail professionnel. Il peut enfin décider d’opter pour la constitution d’une SCI et de procéder avec la SCI professionnelle à la conclusion d’un bail professionnel. 

La SCI professionnelle pose alors plusieurs questions : Quelles sont les conditions de constitution d’une SCI professionnelle ? Comment fonctionne la SCI professionnelle ? Quels sont les avantages de la SCI professionnelle ?

Les conditions de constitution de la SCI professionnelle sont les mêmes que celles relatives à la SCI familiale à l’exception de la qualité des associés : 

• La conclusion des statuts de la société : le contrat de société permet de déterminer l’ensemble des règles relatives au fonctionnement de la société. Ce contrat de société devra être conclu dans le respect des conditions de validité du droit commun des contrats issu des articles 1128 et suivants du Code civil (consentement, capacité contenu licite et certain). Ce contrat de société doit par ailleurs comporter un objet social, le nombre d’associés, le montant des apports, la durée de la société, le capital social de la société civile immobilière professionnelle, la dénomination sociale (nom de la société), le siège social et enfin,  la nationalité de la société. 
• Les apports : les associés devront faire un apport à la société. En contrepartie de ces apports, ils recevront des parts sociales à proportion de ce qu’ils ont apporté. 
• Publier les statuts de la SCI professionnelle : les statuts de la société devront être publiés.
  

La publicité de la constitution de la société passe par plusieurs étapes de publication :

• Dans un journal d’annonces légales. 
• Au BODACC. 

Il faudra également effectuer des démarches : 

• Déclaration des bénéficiaires au greffe du Tribunal. 
• Démarches d’immatriculation auprès du CFE.

La SCI professionnelle est régulièrement constituée par le gérant d’une autre société civile ou commerciale qui souhaite acquérir un bien immobilier dans l’optique de le louer pour l’exercice de son activité. Le gérant va alors acquérir le bien par le biais d’une SCI. Une fois la SCI professionnelle créée, cette dernière procédera à l’achat d’un bien immobilier. 

La SCI professionnelle pourra alors louer le bien au professionnel par le biais d’un contrat de location. Cette opération permet de dissocier le patrimoine de l’entreprise de l’immeuble qui accueille cette activité. 

Ce montage juridique présente des avantages.

La constitution d’une SCI professionnelle présente de nombreux avantages ce qui justifie le succès de cette opération dans le cadre professionnel. Parmi ces avantages, on retrouve : 

• Anticiper la transmission de l’entreprise familiale : la constitution d’une SCI professionnelle permet d’anticiper la transmission des locaux de l'entreprise à ses héritiers. Par ce mécanisme, le gérant anticipe une futur transmission de son entreprise à ses enfants. 
• Effectuer une optimisation fiscale : l’achat en SCI comporte de nombreux intérêts fiscaux justifiant le choix de ce montage juridique.  
• Protéger le patrimoine de l’entreprise : la création d’une société civile immobilière distincte de la société exploitée par le professionnelle permet de protéger le patrimoine de l’entreprise des éventuels créanciers. Ce montage permettra de limiter la poursuite des créanciers en cas de difficultés de paiement.

La société civile immobilière professionnelle permet au professionnel, gérant d’une société de dissocier son entreprise et l’immobilier de l’entreprise. Ce montage juridique permet au gérant de nombreux avantages.