Qu'est-ce qu'une SCI de pluripropriété ?

La société civile se différencie de la société commerciale par son objet. Les règles applicables aux sociétés civiles sont déterminées par les dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil. Il existe plusieurs sortes de société civile parmi lesquelles on retrouve la société civile à objet immobilier. Il existe également plusieurs types de sociétés civiles à objet immobilier, on retrouve notamment : 

• La société civile de placement immobilier (SCPI).
• La société civile d’attribution.
• La société civile de construction-vente.
• La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété.
• La société civile immobilière professionnelle.
• La société civile immobilière familiale.
• La SCI classique.

Et enfin : La société de pluripropriété. 

La société civile de pluripropriété permet à ses associés de jouir d’un bien meuble ou immeuble en mutualisant leurs ressources. Ce mécanisme permet aux associés de jouir de biens dont ils n’auraient pas pu jouir s’ils étaient seuls (immeuble, bateau, cheval). 

Il existe plusieurs sortes de société civile de pluripropriété : 

• La société civile de jouissance partagée de biens meubles : il peut s’agir de chevaux ou de bateaux.

• La société civile de concession de parking. 
• La société civile de jouissance partagée de biens immeubles : Le régime juridique de ces sociétés est prévu par la loi du 6 janvier 1986.

La société civile de pluripropriété soulève plusieurs questions parmi lesquelles : Quelles sont les conditions de constitution d’une société civile de pluripropriété ? Comment fonctionne une société civile de pluripropriété ? Comment céder les parts sociales d’une société civile de pluripropriété ?

Les conditions de constitution des sociétés civiles de pluripropriété répondent aux critères exigés pour la création du droit commun des sociétés civiles. 

Certaines règles particulières s’appliquent aux sociétés civiles de jouissance partagée de biens immeubles. La loi du 6 janvier 1986 en son premier article prévoit notamment que : 

« Les sociétés constituées en vue de l'attribution, en totalité ou par fractions, d'immeubles à usage principal d'habitation en jouissance par périodes aux associés auxquels n'est accordé aucun droit de propriété ou autre droit réel en contrepartie de leurs apports, sont régies par les dispositions applicables aux sociétés sous réserve des dispositions de la présente loi.

L'objet de ces sociétés comprend la construction d'immeubles, l'acquisition d'immeubles ou de droits réels immobiliers, l'aménagement ou la restauration des immeubles acquis ou sur lesquels portent ces droits réels.

Il comprend aussi l'administration de ces immeubles, l'acquisition et la gestion de leurs éléments mobiliers conformes à la destination des immeubles. Il peut également s'étendre à la fourniture des services, au fonctionnement des équipements collectifs nécessaires au logement ou à l'immeuble et de ceux conformes à la destination de ce dernier, qui lui sont directement rattachés ».

L’objet de cette société est ainsi définie au premier article de la loi. Concernant les parts sociales des associés, elles sont calculées en fonction de la valeur du lot attribué à l’associé au jour de son acquisition. 

Les statuts de la société devront comporter des éléments spécifiques : 

• Les conditions de nomination et de révocation du gérant
• Les modalités de mise en vente des parts sociales 
• La responsabilité des associés à l’égard du passif 
• Les obligations en cas d’appels de fonds
• Les modalités de représentation pour les groupes d’associés

Ici encore, les règles du droit commun s’appliquent aux sociétés de multipropriété. Des règles spécifiques s’appliquent aux sociétés civiles de jouissance partagée de biens immeubles. 

Les gérants sont nommés par décision représentant plus de la moitié des parts sociales de la société civile comme le prévoit l’article 5 de la loi du 6 janvier 1986. Ils sont élus pour 3 ans renouvelable. 

Un conseil de surveillance doit être constitué conformément aux dispositions de l’article 18 de la même loi. Un commissaire aux comptes devra également être nommé dans certains cas (selon chiffre d’affaires et nombre d’associés). 

Les associés disposent d’un droit de jouissance ainsi que d’un droit d’exercice dans le cadre de cette société civile.

La loi du 6 janvier 1986 prévoit que la cession de parts sociales de sociétés de jouissance partagée des biens immeubles doit être faite sous signature privée ou par acte notarié (article 20 de la loi du 6 janvier 1986). 

Ce même article prévoit toutes les conditions relatives au contenu de l’acte de cession : 

« Toute souscription ou cession de parts ou actions doit faire l'objet d'un acte sous seing privé ou d'un acte notarié qui précise la nature des droits attachés à la part ou action et leur consistance, telles que celles-ci résultent de la localisation de l'immeuble et du local correspondant au lot, et la détermination de la période de jouissance attribuée.

S'il s'agit d'une cession, l'acte précité doit, en outre, préciser la situation comptable du cédant, attestée par la société, et, sauf si la cession a lieu à titre gratuit, le prix à payer au cédant.

L'acte de souscription ou de cession fait également mention du dépôt au rang des minutes d'un notaire soit du contrat de vente d'immeuble à construire, soit du contrat de promotion immobilière, de l'acte en tenant lieu ou de l'acte de cession de l'un de ces contrats.

Doivent être annexés à l'acte de souscription ou de cession les statuts de la société, l'état descriptif de division, le tableau d'affectation des parts ou actions, le règlement prévu à l'article 8, une note sommaire indiquant les caractéristiques techniques de l'immeuble et des locaux et, s'il y a lieu, le bilan du dernier exercice, le montant des charges afférentes au lot pour l'exercice précédent ou, à défaut, le montant prévisionnel de celles-ci et un inventaire des équipements et du mobilier. Cet acte peut se borner à faire référence à ces documents s'ils sont déposés au rang des minutes d'un notaire. En ce cas, une copie de ces documents est remise à l'associé et l'acte de souscription ou de cession doit mentionner cette communication.

Les dispositions du présent article ne s'appliquent pas s'il s'agit d'une souscription effectuée lors de la constitution de la société, sous réserve des dispositions propres à chaque société selon sa forme ».

Les sociétés civiles de pluripropriété permettent aux associés de jouir des biens dont ils ne pourraient jouir seuls. Elles peuvent prendre différentes formes selon les biens qui la composent. Ces sociétés répondent aux obligations du droit commun des sociétés et la loi du 6 janvier 1986 vient compléter certaines dispositions du droit commun.