La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété (SCIAPP) est une des différentes sociétés civiles immobilières. Il existe de nombreuses autres sortes de sociétés civiles immobilières parmi lesquelles :
- La société civile de construction-vente.
- La société de pluripropriété.
- La SCI classique.
- La société civile professionnelle.
- La société civile de placement immobilier (SCPI).
- La société civile d’attribution.
- La société civile familiale.
Et enfin :
- La SCIAPP
Le régime des sociétés civiles est déterminé aux articles 1845 et suivants du Code civil. Certaines sociétés civiles disposent de règles particulières qui sont souvent d’ordre public. Les sociétés civiles diffèrent des sociétés commerciales en raison de leur objet social, de leur imposition mais également du droit applicable.
La SCIAPP n’échappe donc pas aux règles du droit commun des sociétés. En plus de ces règles, le Code de la construction et de l’habitation prévoit des règles particulières applicables à cette société. Les articles L. 433-6-2 du même Code viennent ainsi définir le régime applicable aux sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété.
La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété pose plusieurs questions : Qu’est-ce qu’une SCIAPP ? Comment fonctionne cette société ? Quels sont les droits des associés dans cette société ?
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière d’accession progressive à la propriété ?
La SCIAPP est définie à l’article L. 443-6-2 du Code de la construction et de l’habitation :
« Les sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété ont pour objet la détention, la gestion et l'entretien des immeubles ayant fait l'objet d'un apport par un organisme d'habitations à loyer modéré, en vue de leur division en fractions destinées à être louées à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas, à leur entrée dans les lieux, les plafonds fixés en application des dispositions de l'article L. 441-1 et à être éventuellement attribuées en propriété aux associés.
Les statuts de ces sociétés répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou plusieurs lots définis à l'état descriptif de division. Ces statuts sont conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat ».
Il s’agit autrement dit de sociétés civiles dont un organisme HLM a fait un apport dans l’optique de diviser l’immeuble et de le louer. L’objectif étant de promouvoir au maximum l’accès à la propriété pour les ménages les plus modestes.
Droits des associés d’une SCIAPP
Les droits des associés de la SCIAPP sont définis dans les statuts de la société civile. L’article L. 433-6-2 du CCH prévoit que :
« Les statuts de ces sociétés répartissent les droits composant le capital social en lots divisibles de parts. Chaque lot divisible de parts représente un logement et ses locaux accessoires s'il y a lieu, correspondant à un ou plusieurs lots définis à l'état descriptif de division. Ces statuts sont conformes à des clauses types approuvées par décret en Conseil d’Etat ».
L’article L. 433-6-4 du même code prévoit qu’il ne peut être imposé de restrictions aux droits des associés de la SCIAPP dans le cadre du règlement de copropriété hormis les règles relatives à la destination de l’immeuble.
Ce qu’il faut retenir de la société civile immobilière d’accession progressive à la propriété
La SCIAPP est une société qui a pour but de permettre aux ménages modestes d’accéder à la propriété. Un organisme HLM acquiert un immeuble qu’il apporte dans cette société, les habitants de l'immeuble peuvent louer les appartements et acquérir au fur et à mesure les parts du lot de son appartement en vue de devenir propriétaire.
À noter : organisme HLM, habitant ou propriétaire, vous avez le droit de prendre contact avec un avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier, droit des sociétés pour obtenir des conseils personnalisés. Il pourra répondre à vos différentes questions (statut du gérant de la SCIAPP, nombres de logements dans une SCIAPP, projet d’acquisition de parts sociales dans une SCIAPP …).
Comment fonctionne une SCIAPP ?
L’organisme HLM apporte en capital un immeuble dans la SCIAPP. Les habitants de l’immeubles seront locataires et pourront éventuellement procéder à l’achat des parts sociales correspondant à leur lot.
Pour être propriétaire du logement, le locataire devra acquérir la totalité des parts du lot de son logement comme le prévoit l’article L. 433-6-5 du Code de la construction et de l’habitation.