Quels sont les avantages et inconvénients d’une SCI ?

Les avantages et inconvenients d'une SCI

Le projet de création d’une société civile immobilière séduit de plus en plus de monde. Familles désireuses d’anticiper la transmission de leur patrimoine à leurs enfants, jeune couple voulant investir dans l’immobilier ou actif souhaitant se constituer une rente immobilière.

Le profil des associés de la SCI est divers et variés. Selon le profil des associés et l’activité exercée, la société civile immobilière pourra prendre de nombreuses formes afin de s’adapter au projet immobilier de ses associés.

La société civile immobilière nécessite une étude en amont de sa constitution afin de permettre aux associés de connaître leurs droits et leurs obligations dans le cadre de ce projet de création. Connaître les règles qui entourent cette société permettra notamment aux associés d’éviter un maximum la survenance de différends entre eux en cours d’exercice social. Une rédaction précise des statuts de la société civile immobilière permettra également d’éviter cette paralysie sociale résultant d’une mésentente des associés.

La question des avantages et des inconvénients de la société civile immobilière soulève plusieurs questions : Qu’est-ce qu’une société civile à objet immobilier ? Quels sont les différents types de sci ? Quels sont les avantages et les inconvénients de la société civile immobilière ?

Qu’est-ce qu’une société civile à objet immobilier ?

La société civile immobilière également appelée SCI est une société civile à objet immobilier. La société civile se différencie de la société commerciale en de nombreux points. Les divergences apparaissent notamment au niveau :

De la responsabilité des associés
Du nombre d’associés minimum
Du régime fiscal applicable (impôt)
De l’activité exercée
De la cession des titres (parts sociales ou actions)

Les sociétés civiles sont soumises au droit commun des sociétés civiles prévu aux articles 1845 et suivants du Code civil. L’article 1845 du Code civil prévoit en effet que :

« Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu'il n'y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d'entre elles sont assujetties.

Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ».

Parmi les sociétés civiles, une classification existe. Au sein de cette classification, on retrouve les sociétés civiles à objet immobilier plus communément appelées SCI. Les SCI disposent elles aussi d’une sous classification selon la nature de l’activité envisagée ou la qualité des associés.

Toutes ces formes de sociétés civiles immobilière sont soumises aux règles du droit commun des sociétés civiles et certaines sont également soumises à des règles particulières (ex : société civile immobilière d’attribution, société civile immobilière de construction vente).

Les différents types de SCI

Il existe plusieurs sortes de sociétés civiles immobilières. La pluralité de ces sociétés permet aux associés d’envisager un exercice personnalisé en fonction de leur projet immobilier. Parmi les différentes sortes de sci on retrouve :

À noter : Au sein de ces différentes formes sociales, les statuts peuvent prévoir une clause de variabilité du capital. La présence ou non de cette clause de variabilité dans les statuts de la sci pourra lui conférer le nom de sci à capital fixe ou de sci à capital variable.

Les avantages et inconvénients de la SCI

AVANTAGES

INCONVÉNIENTS

Une fiscalité avantageuse par rapport aux autres sortes de société (la SCI est soumise à l’IR et en cas de vente de biens immobiliers à l’impôt sur les plus-values)
La transmission du patrimoine aux héritiers (les associés peuvent facilement transmettre des parts sociales à leurs enfants de manière à anticiper leur succession. Cette transmission au sein de la SCI permet de diminuer les droits de mutation qui peuvent être très importants).
Liberté des associés : bien que cette société soit encadrée par le droit commun des sociétés civiles, cette forme sociale laisse une grande marge de manœuvre aux associés qui sont libres d’organiser la gestion de la société.
La modification du capital social : si les statuts comportent une clause de variabilité du capital social, ce dernier pourra évoluer en cours d’exercice.
Le partage des coûts : les coûts de la sci sont répartis entre les associés.

Le manque de liberté quant à l’exercice : les sci sont limitées dans leur exercice. Ce dernier ne peut pas être commercial et doit avoir pour objet ‘’ l’acquisition ou la construction d’un bien immobilier en vue de le proposer à la location, de le vendre ou de le mettre à la disposition des associés’’.
La responsabilité des associés : les associés de la sci ont une responsabilité à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent. Cette responsabilité étant calculée conformément à la détention du capital social.
La tenue d’une comptabilité régulière : la simplicité de fonctionnement de la sci ne décharge pas les associés de la tenue d’une comptabilité régulière.

L’essentiel à retenir des avantages et inconvénients de la SCI

La société civile immobilière présente ainsi de nombreux avantages mais également des inconvénients. Selon les cas, le type de société civile immobilière pourra être différent. L’activité exercée ou le statut des associés permettra de déterminer la sci adaptée au projet immobilier des futurs associés.

À noter : futur associé, associé ou gérant, vous pouvez faire appel à un avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier pour obtenir des conseils personnalisés sur votre projet immobilier. L’avocat pourra notamment vous renseigner sur plusieurs points à savoir : cession des parts sociales dans une sci, impôt dans le cadre d’une sci, gestion d’une sci, création d’une entreprise, achat d’un immeuble en sci.

Mise à jour le : 29 juin 2021