La société civile immobilière est une société civile dont l’objet est de faire construire ou acquérir un bien immeuble dans l’optique de le mettre à la disposition des associés ou de le louer. Cette société est encadrée par les dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil. Il existe plusieurs sortes de sociétés civiles immobilières parmi lesquelles on retrouve :
- La société civile professionnelle
- La société civile de placement immobilier (SCPI).
- La société civile d’attribution.
- La société civile de construction-vente.
- La société de pluripropriété.
- La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété.
- La SCI classique.
Et enfin :
- La SCI de location ou SCIL
La constitution d’une société civile immobilière de location peut représenter de nombreux avantages pour les particuliers qui souhaitent investir dans la pierre. Cette solution leur permet en effet d’optimiser leur patrimoine en investissant dans des immeubles destinés à la location. La constitution d’une société civile pour réaliser cet investissement permet aux associés d’envisager une optimisation fiscale.
Les bénéfices engendrés par la diminution de l’impôt attire de nombreux ménages qui souhaitent investir et anticiper la transmission de leur patrimoine à leurs héritiers.
La société civile de location pose ainsi plusieurs questions : Qu’est-ce qu’une SCIL ? Comment fonctionne la SCIL société ? Quelles sont les causes de dissolution de la société civile immobilière de location ?
Qu’est-ce qu’une société civile immobilière de location ?
La sci de location est une société civile dont l’objet est d’acquérir ou de faire construire des immeubles en vue de les louer par la suite. Cette sci de location est notamment utilisée par les particuliers qui souhaitent investir ou par les professionnels qui souhaitent séparer leur patrimoine. Ces derniers peuvent en effet créer deux structures juridiques distinctes de manière à protéger les locaux de leur entreprise de la main des créanciers.
La constitution de la sci de location répond aux exigences légales fixées dans le cadre de la création d’une société civile :
- Rédaction d’un contrat de société : également appelé les statuts, ce contrat doit contenir les mentions obligatoires suivantes : objet social, apports (chaque associé doit faire un apport) affectio societatis, participation des associés aux pertes, durée de la société, capital social, ,capital social, dénomination sociale, siège social, nationalité de la société civile.
À noter : Le contrat doit répondre également aux exigences fixées par le droit commun des contrats à savoir les dispositions prévues par les articles 1128 et suivants du Code civil (consentement des parties, contenu licite et certain, capacité des parties).
- Publication de l’avis de constitution dans un journal d’annonces légales : l’avis de constitution de la société civile immobilière de location devra être publié dans un journal habilité à publier des annonces légales.
- Dépôt au Greffe : le dépôt au greffe permet d’obtenir l’immatriculation de la société civile immobilière. Il faudra effectuer les démarches auprès du CFE (centre de formalités des entreprises).
La dissolution de la sci de location ou SCIL
La SCI de location peut être dissoute dans différents cas :
- Extinction de l’objet social
- Expiration de la durée de vie de la société
- Liquidation judiciaire
- Dissolution anticipée à la demande d’un ou plusieurs associés
L’essentiel à retenir de la société civile immobilière de location
La sci de location peut représenter une solution d’investissement pour des particuliers désireux d’investir dans l’immobilier. Les professionnels peuvent également envisager cette option dans le but de séparer leur patrimoine professionnel de leurs locaux dans l’optique de faire sortir les locaux de l’assiette des privilèges des créanciers professionnels.
La société civile de location attire ainsi de plus en plus de monde du côté des particuliers comme du côté des professionnels.
À noter : particulier ou professionnel, vous pouvez vous renseigner auprès d’un avocat généraliste ou spécialisé en droit des sociétés ou droit immobilier. Votre Conseil pourra vous renseigner sur de nombreuses questions relatives à votre projet (revenus générés par la société civile immobilière, statut du gérant, revenus du gérant, fiscalité de la sci, activité dans le cadre de la sci, location meublée ou non meublée en sci, gestion d’un bien immobilier en sci, imposition en cas de cession de parts sociales, modification des statuts de la sci, impôt sur les sociétés ou impôt sur les revenus …).
Comment fonctionne la sci de location ou SCIL ?
Une fois la sci de location constituée, les associés pourront procéder à l’acquisition d’un immeuble en vue de le mettre en location. Les règles du droit commun des sociétés civiles s’appliquent à cette société concernant les décisions prises ou encore la modification des statuts.
Les statuts peuvent prévoir des conditions particulières à condition de ne pas déroger au droit commun des sociétés civiles.
La cession des parts sociales dans la société civile immobilière est également encadrée par le droit commun des sociétés civiles. Les statuts peuvent prévoir des modalités particulières de vote concernant la cession des parts sociales. La majorité n’est ainsi pas toujours requise pour la cession des parts sociales.
La désignation d’un gérant de sci est obligatoire, l’article 1846-1 du Code civil prévoit en effet que :
« Hors les cas visés à l'article 1844-7, la société prend fin par la dissolution anticipée que peut prononcer le tribunal à la demande de tout intéressé, lorsqu'elle est dépourvue de gérant depuis plus d'un an ».