Le rôle du gérant d’une SCI

La société civile immobilière est une des sous catégories de la famille des sociétés civiles. Ces dernières étant définies aux articles 1845 et suivants du Code civil. L’article 1845 du Code civil prévoyant que : 

« Les dispositions du présent chapitre sont applicables à toutes les sociétés civiles, à moins qu'il n'y soit dérogé par le statut légal particulier auquel certaines d'entre elles sont assujetties.

Ont le caractère civil toutes les sociétés auxquelles la loi n'attribue pas un autre caractère à raison de leur forme, de leur nature, ou de leur objet ».

Il existe différents types de société civiles immobilières :

• La société de pluripropriété. 
• La société civile immobilière d’accession progressive à la propriété.
• La société civile d’attribution.
• La société civile immobilière de construction vente.
• La société civile immobilière familiale.
• La société civile immobilière de location.

Ou encore :

- La société civile immobilière professionnelle. 

La question du rôle du gérant de la sci suscite alors de nombreuses questions : Comment le gérant de la sci est-il nommé ? Quels sont les pouvoirs du gérant de la sci ? Comment révoquer un gérant de société civile immobilière ? 

La nomination d’un gérant de sci est une décision obligatoire. L’absence de nomination d’un gérant est susceptible d'entraîner la dissolution de la sci comme le prévoit l’article 1846-1 du Code civil : 

« Hors les cas visés à l'article 1844-7, la société prend fin par la dissolution anticipée que peut prononcer le tribunal à la demande de tout intéressé, lorsqu'elle est dépourvue de gérant depuis plus d'un an ».

Le nombre de gérants de la sci est déterminé librement dans les statuts de telle sorte qu’il est admis d’avoir plusieurs gérants au sein d’une sci. 

L’article 1846 du Code civil prévoit que le gérant peut être nommé parmi les associés ou en dehors des associés : 

« La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés.

Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d'organisation de la gérance.

Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

Dans le silence des statuts, et s'il n'en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société.

Si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut réunir les associés ou, à défaut, demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d'un mandataire chargé de le faire, à seule fin de nommer un ou plusieurs gérants ».

Le gérant est nommé : 

• Dans les statuts 
• Par acte sous seing privé 
• Dans le cadre d’une décision collective des associés de la sci

L’article 1846-2 du Code civil prévoit que cette nomination doit être publiée : 

« La nomination et la cessation de fonction des gérants doivent être publiées.

Ni la société, ni les tiers ne peuvent, pour se soustraire à leurs engagements, se prévaloir d'une irrégularité dans la nomination des gérants ou dans la cessation de leur fonction, dès lors que ces décisions ont été régulièrement publiées ».

Les pouvoirs du gérant sont déterminés librement dans les statuts de la sci. Les statuts détaillent régulièrement les pouvoirs du gérant de manière à encadrer son mandat. En cas de silence du contrat de société, il faut se référer à l’article 1848 du Code civil pour connaître les pouvoirs du gérant. Cet article prévoit notamment que : 

« Dans les rapports avec les tiers, le gérant engage la société par les actes entrant dans l'objet social.

En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l'alinéa précédent. L'opposition formée par un gérant aux actes d'un autre gérant est sans effet à l'égard des tiers, à moins qu'il ne soit établi qu'ils en ont eu connaissance.

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants sont inopposables aux tiers ».

Le gérant de la sci a pour rôle d’effectuer les actes entrant dans l’objet social de la SCI. Il doit notamment respecter l’intérêt de la société dans l’accomplissement des différents actes. 

L’article 1851 du Code civil encadre les dispositions relatives à la révocation du gérant de sci. Cet article prévoit que : 

« Sauf disposition contraire des statuts le gérant est révocable par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Si la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu à dommages-intérêts.

Le gérant est également révocable par les tribunaux pour cause légitime, à la demande de tout associé.

Sauf clause contraire, la révocation d'un gérant, qu'il soit associé ou non, n'entraîne pas la dissolution de la société. Si le gérant révoqué est un associé, il peut, à moins qu'il n'en soit autrement convenu dans les statuts, ou que les autres associés ne décident la dissolution anticipée de la société, se retirer de celle-ci dans les conditions prévues à l'article 1869 (2ème alinéa) ».

Le gérant de la sci n’est pas forcément associé à la sci. Régulièrement les statuts prévoient cette condition tenant à la qualité d’associé pour la nomination du gérant.