La société civile se distingue de la société commerciale de par la nature de son activité, la responsabilité des associés ou encore le régime fiscal applicable. La société commerciale est encadrée par le Code de commerce là où la société civile est encadrée par les dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil.
Ces articles composent le droit commun des sociétés civiles. Toutes les sociétés civiles sont soumises à ces dispositions et certaines d’entre elles peuvent également être soumises à des règles particulières telles que la société civile immobilière de construction vente.
Pour procéder à la création d’une société civile plusieurs étapes doivent être respectées.
Les formalités de création d’une société civile immobilière posent alors de nombreuses questions : Comment rédiger les statuts d’une société civile immobilière ? Quid des apports dans le cadre d’une sci ? Quid de la publication de la constitution de la société ? Comment obtenir l’immatriculation de la société ? Comment procéder à l’insertion au BODACC ?
La rédaction des statuts de la société civile immobilière
Les statuts de la société civile immobilière également appelés contrat de société désigne le contrat conclu entre les associés qui va déterminer les règles de fonctionnement de la société. Ce contrat est soumis aux dispositions du droit commun des contrats. Pour être valide, il devra respecter les 3 conditions de validité fixées par l’article 1128 du Code civil que sont :
- Le consentement des parties : consentement non vicié.
- La capacité des parties à contracter.
- Un contenu licite et certain.
Une fois les règles du droit commun des contrats respectées, le contrat de société devra comporter différents éléments :
- Un objet social : activité exercée par la société.
- Le nombre et l’identité des associés : pour pouvoir constituer une société civile, il faut réunir au moins 2 associés.
- Les apports : les apports seront détaillés dans le contrat.
- La participation des associés aux résultats de l’exploitation : la volonté des associés de générer ensemble un bénéfice et de contribuer ensemble aux pertes.
- L’affectio societatis : volonté des associés de collaborer dans le cadre d’un projet commun.
- La durée de la société : cette durée ne peut excéder 99 ans.
- Le capital social : dans le cadre d’une société civile immobilière il n’existe pas de capital social minimum.
D’autres clauses peuvent être insérées dans ce contrat telles que les clauses relatives aux modalités de vote, à la nomination du gérant, à la cession des parts sociales …
Les apports dans la société civile immobilière
Les apports dans la sci constituent les biens que les associés transmettent à la société en vue d’obtenir un échange des parts sociales. Il existe trois types d’apports :
- L’apport en numéraire : il s’agit de l’apport d’une somme d’argent.
- L’apport en nature : il s’agit de l’apport de biens matériels ou immatériels (véhicules, matériel, clientèle).
- L’apport en industrie : il s’agit de l’apport d’un savoir faire, d’une compétence particulière ou d’un travail.
En échange de ces apports, les associés reçoivent des parts sociales. Le capital de l’entreprise est divisé en parts sociales correspondant à l’apport de l’associé. Ces parts sociales permettent aux associés de générer des bénéfices ou de contribuer aux pertes en proportion de leurs apports.
L’article 1832 du Code civil fixe la règle de l’obligation d’effectuer un apport, il prévoit notamment que :
« La société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter.
Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne.
Les associés s'engagent à contribuer aux pertes ».
Publication de la constitution de la société civile immobilière dans un journal d’annonces légales
Une fois les statuts rédigés et signés par les associés, l’avis de constitution de la société devra être publié dans un journal d’annonces légales habilité à recevoir ce type d’annonces.
L’article 22 du décret du 3 juillet 1978 détaille les éléments devant figurer dans cet avis de constitution :
« Lorsque les autres formalités de constitution de la société ont été accomplies, un avis est inséré dans un journal habilité à recevoir les annonces légales dans le département du siège social.
Cet avis est signé par le notaire qui a reçu l'acte de société ou au rang des minutes duquel il a été déposé ; dans les autres cas, il est signé par l'un des fondateurs ou des premiers associés ayant reçu un pouvoir spécial à cet effet.
Il contient les indications suivantes :
1° La raison sociale ou la dénomination sociale suivie, s'il y a lieu, de son sigle ;
2° La forme de la société et, s'il y a lieu, le statut légal particulier auquel elle est soumise ;
3° Le montant du capital social et, s'il s'agit d'une société à capital variable, le montant au-dessous duquel il ne peut être réduit ;
4° L'adresse du siège social ;
5° L'objet social indiqué sommairement ;
6° La durée pour laquelle la société a été constituée ;
7° Le montant des apports en numéraire ;
8° La description sommaire et l'évaluation des apports en nature ;
9° Les nom, prénom usuel et domicile des associés tenus indéfiniment et solidairement des dettes sociales ;
10° Les nom, prénom usuel et domicile des associés ou des tiers ayant, dans la société, la qualité de gérant, administrateur, président du conseil d'administration, directeur général, membre du directoire, membre du conseil de surveillance ou commissaire aux comptes ;
11° Les nom, prénom usuel et domicile des personnes ayant le pouvoir général d'engager la société envers les tiers ;
12° Le greffe du tribunal où la société sera immatriculée ;
13° S'il y a lieu, l'existence de clauses relatives à l'agrément des cessionnaires de parts sociales et la désignation de l'organe de la société habilité à statuer sur les demandes d’agrément ».
Immatriculation au Registre du Commerce et des sociétés
Une fois l’avis de constitution publié, la société doit être ensuite immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette formalité confère à la société la personnalité morale.
La demande d’immatriculation est formée auprès du Centre de formalités des Entreprises (CFE) du lieu du siège social de la société ou au Greffe du Tribunal.
Le dépôt du dossier permet d’obtenir un ‘’ numéro SIREN ‘’ qui restera propre à la société tout au long de sa vie. Ce numéro sera indiqué sur les différents documents et actes de la société.
Insertion au BODACC
Une fois la société immatriculée, le Greffe du Tribunal devra faire paraître dans le BODACC les caractéristiques de la société. Il dispose d’un délai de 8 jours à compter de l’immatriculation de la société pour effectuer cette démarche.
Ce qu’il faut retenir des formalités de création d’une société civile immobilière
La création d’une société civile immobilière passe par plusieurs étapes dont la première étant la rédaction d’un contrat de société. Des démarches administratives et juridiques devront être effectuées pour que la société et notamment les statuts puissent être opposables aux tiers.
À noter : associé d’une sci, gérant, particulier ou professionnel, vous pouvez vous faire accompagner par un avocat dans le cadre de votre projet de création de sci ou dans l’exercice de cette dernière. L’avocat généraliste ou spécialisé en droit immobilier, droit des sociétés ou droit commercial pourra répondre à vos interrogations et vous faire bénéficier d’un conseil juridique personnalisé (coût d’une annonce légale, gestion d’une sci, fonctionnement d’une sci, dissolution d’une sci …).