Les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IR

La société civile immobilière est une société civile dont l’objet résulte de l’acquisition ou la construction d’un ou plusieurs immeubles. Ces immeubles seront ensuite mis à la disposition des associés de la SCI, vendus ou mis en location. 

Les SCI sont soumises comme les autres sociétés civiles aux règles de droit commun issues des articles 1845 et suivants du Code civil. Les associés de la SCI peuvent opter pour différents régimes d’imposition lesquels sont choisis en fonction des revenus et des charges. 

Les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IR posent ainsi plusieurs questions : Quid de la SCI soumise à l’impôt sur le revenu ? Quelles sont les charges déductibles dans la SCI soumise à l’IR ?

Le choix de l’impôt sur le revenu dans le cadre d’une SCI dépend de plusieurs éléments. En fonction des dividendes versés, du chiffre d’affaires ainsi que d’autres critères, les associés pourront décider d’opter pour ce régime. 

L’impôt sur le revenu est définit à l’article 1A du Code général des impôts : 

« Il est établi un impôt annuel unique sur le revenu des personnes physiques désigné sous le nom d'impôt sur le revenu. Cet impôt frappe le revenu net global du contribuable déterminé conformément aux dispositions des articles 156 à 168.

Ce revenu net global est constitué par le total des revenus nets des catégories suivantes :

– Revenus fonciers ;

– Bénéfices industriels et commerciaux ;

– Rémunérations, d'une part, des gérants majoritaires des sociétés à responsabilité limitée n'ayant pas opté pour le régime fiscal des sociétés de personnes dans les conditions prévues au IV de l'article 3 du décret n° 55-594 du 20 mai 1955 modifié et des gérants des sociétés en commandite par actions et, d'autre part, des associés en nom des sociétés de personnes et des membres des sociétés en participation lorsque ces sociétés ont opté pour le régime fiscal des sociétés de capitaux ;

– Bénéfices de l'exploitation agricole ;

– Traitements, salaires, indemnités, émoluments, pensions et rentes viagères ;

– Bénéfices des professions non commerciales et revenus y assimilés ;

– Revenus de capitaux mobiliers ;

– Plus-values de cession à titre onéreux de biens ou de droits de toute nature, déterminés conformément aux dispositions des articles 14 à 155, total dont sont retranchées les charges énumérées à l'article 156 ».

Le choix de l’imposition des revenus réside dans la simplicité de fonctionnement. Dans ce système, ce n’est pas la société civile immobilière qui est redevable de l’impôt mais les associés. Leurs revenus tirés de la SCI sont taxés au titres des revenus fonciers. 

L’intervention d’un expert comptable n’est pas obligatoire comme dans le cadre de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés. L’autre avantage que procure ce système réside dans la déduction de certaines charges. Toutefois, la liste des charges déductibles est limitée.

Les charges déductibles dans une SCI soumise à l’IR ne sont pas les mêmes que les charges déductibles pour une SCI soumise à l’IS.

Parmi les charges déductibles dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, on retrouve plusieurs charges. Ces charges sont déductibles du revenu foncier si elles ont été acquittées de façon effective au moment de l’imposition. Ces charges sont définies à l’article 31 du Code général des impôts. On y retrouve : 

• « a) Les dépenses de réparation et d'entretien effectivement supportées par le propriétaire ;
• a bis) les primes d'assurance ;
• a ter) Le montant des dépenses supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n'a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l'année du départ du locataire ;
• a quater) Les provisions pour dépenses, comprises ou non dans le budget prévisionnel de la copropriété, prévues à l'article 14-1 et au I de l'article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, supportées par le propriétaire, diminuées du montant des provisions déduites l'année précédente qui correspond à des charges non déductibles ;
• b) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux d'habitation, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, ainsi que des dépenses au titre desquelles le propriétaire bénéficie du crédit d'impôt sur le revenu prévu à l'article 200 quater ou de celui prévu à l'article 200 quater A ;
• b bis) Les dépenses d'amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou à faciliter l'accueil des handicapés, à l'exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissement ;
• c) Les impositions, autres que celles incombant normalement à l'occupant, perçues, à raison desdites propriétés, au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou d'organismes divers, à l'exception de la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage perçue dans la région d'Ile-de-France prévue à l'article 231 ter ;
• d) Les intérêts de dettes contractées pour la conservation, l'acquisition, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés, y compris celles dont le contribuable est nu-propriétaire et dont l'usufruit appartient à un organisme d'habitations à loyer modéré mentionné à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation , à une société d'économie mixte ou à un organisme disposant de l'agrément prévu à l'article L. 365-1 du même code ;
• e) Les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, des frais de procédure et des frais de rémunération, honoraire et commission versés à un tiers pour la gestion des immeubles ;
• e bis) Les dépenses supportées par un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies au titre des frais de fonctionnement et de gestion à proportion des actifs mentionnés au a du 1° du II de l'article L. 214-81 du code monétaire et financier détenus directement ou indirectement par le fonds, à l'exclusion des frais de gestion variables perçus par la société de gestion mentionnée à l'article L. 214-61 du même code en fonction des performances réalisées.
• Les frais de gestion, de souscription et de transaction supportés directement par les porteurs de parts d'un fonds de placement immobilier mentionné à l'article 239 nonies ne sont pas compris dans les charges de la propriété admises en déduction ;
• f) pour les logements situés en France, acquis neufs ou en l'état futur d'achèvement entre le 1er janvier 1996 et le 31 décembre 1998 et à la demande du contribuable, une déduction au titre de l'amortissement égale à 10 % du prix d'acquisition du logement pour les quatre premières années et à 2 % de ce prix pour les vingt années suivantes. La période d'amortissement a pour point de départ le premier jour du mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure.
• Lorsque l'option est exercée, les dispositions du b ne sont pas applicables mais les droits suivants sont ouverts :
• 1. les dépenses de reconstruction et d'agrandissement ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant des dépenses pour les quatre premières années et à 2 % de ce montant pour les vingt années suivantes. Le propriétaire doit s'engager à louer le logement nu pendant une nouvelle durée de neuf ans ;
• 2. les dépenses d'amélioration ouvrent droit à une déduction, au titre de l'amortissement, égale à 10 % du montant de la dépense pendant dix ans ».
• (…) »

Parmi les différentes charges déductibles, on retrouve ainsi : 

• Les frais de gestion 
• Les primes d’assurance
• Les impôts
• Les dépenses de travaux 
• Les intérêts d’emprunt
• Les frais d’administration 
• Dépenses d’amélioration 
• Dépenses acquittées pour le compte du locataire

Vous l’aurez compris, la société civile immobilière dispose d’une liste de charges qu’elle peut déduire de ses revenus fonciers. Ce montage lui permet d’effectuer une optimisation fiscale. Un calcul devra être effectué par la SCI afin de savoir si le choix de l’IR est plus intéressant pour elle que celui de l’IS. Ce calcul devra prendre en compte les revenus mais également les charges.